|
||||
作為天津的權威媒體,北方網有責任也有義務向廣大消費者提供權威的資訊。為踐行這一責任,北方網首先從倍受關注的房地產行業開始,選取在天津有標杆意義的項目,動員網友對這些項目進行深入分析。通過對他們的分析,起到為購房者購房決策起到參考作用的作用。同時,也希望通過對這些標杆項目的分析,能夠讓廣大購房者『窺一斑而見全豹』,以便幫助大家買到稱心如意的房子。
大盤的碰撞典范:京津新城對星耀五洲供稿者:北方網友谷丁甲
|
京津新城 |
星耀五洲 |
|
地點 |
寶坻津薊高速往薊縣方向3號出口 |
津港公路外環線以南 |
|
開發商 |
合生珠江房地產開發有限公司 |
星耀集團 |
|
建築類別 |
獨棟別墅,雙拼別墅 |
框架高層、獨棟、聯排別墅 |
|
建築面積 |
170萬平米 |
300萬平米 |
|
容積率 |
0.27 |
1.1 |
|
綠化率 |
75% |
48% |
|
交通狀況 |
高速公路連通北京、天津 |
津港公路,輕軌規劃中 |
|
開盤時間 |
|
預計 |
|
入住時間 |
|
|
|
銷售價格 |
7000—10000元/㎡ |
預計5000多元/㎡ |
|
車位情況 |
每戶擁有自己的1—2個獨立車位 |
不詳 |
把這兩個項目放到一起比較挺於心不忍的,這不是往死裡比嗎?
放在一起的根本初衷在於,這兩個項目的地塊屬性是基本相同的,規模都屬於超大盤,但規劃了兩個完全不同的產品。孰長孰短有個比較纔能清楚。
房地產最重要的因素就是地段,這已是鐵打的定律。任何產品的規劃,首先要顧及的就是地段品質,然後纔會是產品品質。
一、地段分析:
京津新城:
開車到北京至少1小時,到天津30分鍾(是到外環線,進到市中心也要1個小時)。 這個地段是居於北部薊縣生態旅游區的中間,周邊基本以農田為主,東面是水面寬達 此地雖列入新城鎮計劃,但並非天津城市發展的重點方向,開發商資深,善於對地段的品質完善,對項目的開發。 規劃成高端產品,依靠開發商自身的實力,打造一流的配套條件,作為有錢人的第二居所是不二的選擇。 |
星耀五洲: 位於天津津南區,津港公路外環線以南 開車到北京至少2小時,到天津20分鍾(是到外環線,進到市中心也要半個小時以上)。 此地最大的資源就是佔地7平方公裡的天佳湖,在城市的近郊,有如此浩大的水面是蔚為壯觀的。 雖據外環線僅有 顯然,作為第一居所的條件比較牽強。此地居天津南端,亦非城市重點發展方向。 擇水而居,是居住的最高境界,利用浩瀚的水景資源,開發高端產品,吸引城市富裕人群,構築令人向往的水生活,應該是此地段的首選。 |
兩個項目所處地段雖南轅北轍,但相對城市中心而言,都屬於遠郊項目。各自都有其突出的先天優越條件(京津新城有溫泉,星耀五洲有水面),都必須主要依托城市客戶,而非地緣客戶。相似的地段品質,推導出的產品卻完全不同。
二、產品、配套分析
京津新城
90%別墅產品,極少部分高層(高爾夫公寓)。別墅以獨棟和雙拼為主,面積區間300—500㎡,院落寬闊,戶戶有獨立入戶溫泉。項目配套有溫泉度假村、超五星級15萬平方米皇宮大酒店會所、27洞高爾夫球場、大型高爾夫練習場、網球學校、世界級歌劇院、國際會議中心、潮白河游艇會、天主教堂、大型水上休閑公園、200家國際風情商業街與來自世界各地的知名風味食府、紫檀珍寶館、國際療養醫院、高等教育基地、主題公園等。 |
星耀五洲 70%高層產品,30%聯排別墅(個別為獨棟)。面積區間:高層70—300㎡、聯排別墅180—300㎡。項目配套40萬共建,世界最大市內滑雪場、死海漂浮、全水景風情酒店、78座微縮的世界著名橋梁、世界五大洲風情建築……健身、娛樂、商業、幼兒園、學校等。 |
作為適合第二居所的項目,享受型的別墅產品是不二的選擇。從產品定位上,京津新城努力打造的是一種富人的高消費產品與配套,強調的是度假、休閑。其配套規模龐大,定位高,投資達68億。但其中的少量高層公寓型產品卻莫名其妙,去年在銷售時,受到了市場的冷落。星耀五洲的產品選擇有些不知所以,近70%的高層單元房,應是安居或改善型產品,非享受型產品,購買人群應為城市白領階層。但交通因素將成為這些主流人群選擇星耀五洲的最大障礙,或許星耀是希望做到『顧此且不失彼』吧。
三、推廣比較
京津新城
04年開始推廣,天津、北京兩線推廣。主打帝景溫泉,別墅品質,強調體驗式營銷。特別是當時有一張雪中溫泉的圖片,給市場留下了深刻的印象。至今很多人認為,在寒冷的冬天,下著大雪泡溫泉,纔是最愜意的享受。 項目推廣至今已經近5年,早已進入了平銷期。目前主要靠口碑傳播和渠道營銷的方式推廣。 |
星耀五洲 08年下半年開始推廣,北京、天津同時推廣。以世界版圖規劃、國際著名設計師、借勢迪拜酒店等為賣點,大肆造勢。投入巨大。知名度傳達充分,但美譽度欠佳。市場印象較空泛,不落地。 進入09年,宣傳戛然停止。5月份即將開盤,最近又有所動作。 |
京津新城開盤較早,在當時的市場背景下,溫泉別墅產品可以說做到了極致。推廣重點明確,以別墅產品及高端配套定位項目檔次,溫泉感受可與客戶生活掛鉤,市場接受度較高,早已公認為是天津的高檔別墅項目。星耀五洲的推廣力度,可稱翹首近幾年地產項目。形式的豐富、投入的規模沒有其他項目堪於比肩。但市場的質疑聲,始終伴隨其過程中,主要問題點在於對其宣傳內容的華而不實,其一切根源在於產品的定位值得認真商榷。
四、價格、銷售比較
京津新城
獨體別墅最初入市4000多元/㎡,目前單價在12000左右。聯排均價5000元/㎡。 幾年來銷售比較平穩。主體客戶以高端人群為主,以本市為主。 以團泊新城為代表的近郊別墅項目,對其後市的銷售,會有巨大的影響。 |
星耀五洲 五月份開盤,對外宣傳銷售價格5000元左右,基本是成本價銷售。 低價入市往往是超大盤必經之路,開盤前的認購階段,項目積累了大量的意向客戶。估計會有一個不錯的開始。 |
就價格而言,京津新城那種檔次的別墅,目前超過一萬的價格也不算高,其銷售速度也屬正常。隨著京津一體化進程的深入,和其配套設施的逐步完善,其銷售還會正常進行下去。但其當初最吸引人的亮點:溫泉,已失去了獨佔性。團泊新城、東麗湖歡樂谷等同樣賣點的項目陸續推向市場,將對京津新城構成巨大的壓力。星耀五洲在經過長時間的造勢、積累後,以超低的價格入市,相信會有一個不錯的開盤。星耀五洲面臨的或許是地段品質推導出的產品,與實際容積率推導出來的產品不相符的難題。其銷售目標到底是哪些客戶?不最終解決這個問題,短暫的火熱開盤後,就是市場的冷漠。
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||