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2006年,一部小成本制作的黑色喜劇片《瘋狂的石頭》風靡全國,片子充滿著中國城市特有的粗糙而鮮活的質感,讓觀眾發出心照不宣的笑聲。
2009年的上海,又在上演著一出『瘋狂的樓市』,讓人哭笑不得。聽聽街頭、巷尾,地鐵上、餐桌旁,說的話題都是房子。這邊廂房東頻跳價,那邊廂提著現金排隊搶。一片瘋狂。
衣食住行,歷來是民生之本。但面對節節攀昇的房價,人們不由心生疑問:房子是用來住的,還是用來炒的?擁有自己的一套房子,是否已成工薪階層的奢望?誰是房價高漲的幕後推手?2009年的房市,只是資本的一場盛宴,抑或是一場擊鼓傳花的游戲?……
本報深度報道組四處出擊,在購房者、炒房者、開發商、中介、銀行等系列角色之間,試著為您架構完整角色圖,試著去尋找答案。
『現在的賣家都怎麼了?心態完全壞掉了?樓市真有那麼火嗎?我們都是建築業的,太了解現在所謂的「樓市火爆」是怎麼回事了!』在上海某知名建築設計院做工程估價的陳小姐,經歷了房東『跳價』等一連串變故,最後看中的房子還是沒買成。而她的經歷,也正是整個上海灘如今正在熱議的話題——上海樓市是火爆,還是虛火?
眾多掛牌一夜消失
明年3月份,陳小姐就要結婚了,酒水也已經訂好了。因為聽說跟父母住一起,可能會有一些矛盾,小兩口合計了一下,打算買套房子住出去。『其實原本沒打算買,我跟父母住在靜安,他跟他父母住在外環線地鐵站旁邊的上海陽城,都是兩室一廳,婚後也能住,但考慮到生活習慣問題,還是決定在上海陽城裡再買套房子結婚。』
因為就在未婚夫所在的小區,看房子也挺方便,兩人從年初開始看,房子多,挑挑揀揀也挺舒服。但沒想到到了6月,上海陽城裡面掛牌的房子,似乎一夜之間都被吹跑了。7月初,中介告訴我,沒房子了。』整個小區2000多戶人家,竟然只有4套在賣,而且要麼價錢高,要麼位置不好。
房子全賣光了?答案自然不是。記者從上海房產租賃辦公室了解到,從4月底5月初開始,由於樓市的突然啟動,眾多業主開始看好後市,要麼撤牌,要麼將手中房源轉售為租,學習開發商,囤積。而像陳小姐見到的這樣4套房子,讓她感覺不好,是因為即使掛牌出售的業主,也明顯誠意不足,有試水的性質。
事實也證明,對這些業主來說,他們早賣就賣虧了。記者了解到,年初時上海陽城的房子一般在1.2-1.3萬每平米,而漲到7月份,已經到了1.6萬左右。短短的三四個月,總漲幅最高的,已經有了30%!
1小時漲1萬算『仁慈』
急著買婚房的陳小姐,終於在一個周四的一大早接到了所委托中介的電話,說前一天晚上剛剛出來一套房,位於小區的中央,是高層景觀房,105平米的房子,房東開價167萬,從性價比來說,並不是最合適的,但因為父母年紀大了,要求帶電梯,所以倒是正好符合陳小姐的要求。
據中介說,房東是委托他們在市區買了一套房,也就同時委托他們把這套房賣了,付市區房子的錢。『因為打交道時間長了,跟中介也熟了,他們跟我說,按照目前的行情,我算是撿到皮夾子了,』陳小姐說。
看下來陳小姐挺滿意,她拜托中介幫忙殺殺價。但一個小時後,中介就告訴了她房東的態度:『房東太太也在另外一家中介掛了牌,現在有人出168萬。』陳小姐火了,沒殺成價,還1小時就漲1萬?
而陳小姐的郁悶,纔剛剛開始。她在勉強答應了房東的加價後,基本達成協議,於是帶上父母和定金,准備讓老人看看就簽約。而房東此時的態度,已經非常冷淡,在她准備簽約的時候,還帶別人上門看房,並在隨後提出,9月份辦完手續後,要免費住到12月底,明年1月再交房,表示『誰答應這個條件就賣給誰』。
陳小姐的情況並不是個例。該房東的『跳價』,在周邊中介的眼中並不奇怪。他們告訴記者,在如今這個行情下,像這個房東這樣的『跳價』,因為急著脫手,算是好的了。很多房東『跳價』,都是以5萬為一個基本單位的。由於一手房價格上揚明顯,二手房跟風上漲,在一些熱點區域,有些業主的跳幅甚至達到了10%!以一套150萬的房子來說,他可能會在幾天之內,就加價15萬!
二手房也大量『捂盤』
就在采訪完陳小姐後不久,上海二手房指數辦公室的張琦也給本報記者提供了最新的數據:本月,徐匯、閔行和長寧區的二手房價格較上月環比上漲1.1%。其中,閔行區本月上漲1.0%,區域內的地鐵沿線表現較好,漲幅達1.6%;長寧區和徐匯區本月均上漲0.9%,總體呈現上漲態勢,如:中山公園和新華路板塊分別上漲1.9%和1.6%,徐家匯和田林康健板塊均上漲1.1%。這也是從4月份正式啟動以來,這些地區的連續上漲。
在這樣的情況下,陳小姐的感嘆『現在的房東都怎麼了』,已經變得非常蒼白無力。她本身是在建築行業上班,自己做的又是工程估價,隨後她了解了一下情況,發現一手房市場開發商營造的氣氛,也讓自己心儀的二手房泡湯的罪魁禍首。『我想了起來,像上海前不久倒掉的那個樓盤,我們本來也想看看的,打電話給銷售,銷售都是牛得很,很冷淡地說「沒了,賣光了」,事實上我一查,600多套房子,也就賣了480套左右,捂著呢。』她說,『開發商一造這種緊俏局面,馬上二手房市場也跟著起哄,房東也學著捂盤了。』
無論是什麼原因,即使到了大家都認為比四五月份要稍微回落的六七月份,一手房市場仍在高歌猛進。據某機構的樓市監測系統數據顯示,就在7月13-19日這一周,內環內的普通住宅總成交面積相對上周上漲了22.7%,內外環間長了11.0%,外環外漲了23.9%!
記者觀察
剛性需求果真生猛?
對房產的需求,無非首次置業需求、改善居住條件需求、動拆遷需求、資產保值與抗風險需求、中長期投資需求、子女教育等其他需求。而在上海,首次置業、改善居住、子女教育,這些都屬於廣義的剛性需求,在購房者中,佔據著絕對主導地位。
記者同時也采訪了一位女士,她為了考慮孩子的教育問題,狠心選擇了靜安某小區的房子。這裡的房價原本就高,單價在3萬以上,而她所關注的戶型和樓層,僅僅幾個月總價漲了幾十萬,中介透露,近期這裡的房子出手特別快。
剛性需求果真如此生猛?從上海銀監局發布的貸款數據看,似乎是的。但從7月份以來,二手房貸款申請總量正在大幅度下降,降幅約為25%。正有越來越多的『剛性需求』,在這樣的背景下被迫轉型,做了『潛在需求』。
隨著房價的持續走高,剛性需求的經濟實力卻並沒有跟著水漲船高,他們只能選擇退卻。真正在其中導演著『樓瘋』的,已經變成了投資客——剛性需求者買不起只能選擇不買,但投資客卻是越漲買得越瘋,他們必然會抓住這個時機,集中入市。
當投資客開始主導市場,剛性需求必然受到越來越多的壓制,而前一段時間國家眾多抑制政策催生的『樓市橫盤』,將再度上攻。這似乎符合刺激經濟復蘇的需要,但從長遠來看,未必不是新一輪泡沫形成的開始。 (記者陳宏)
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