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近一段時間,政策『信號』密集釋放,部分一線城市樓市出現了積極反饋:供應量增加,價格漲勢趨緩……呈現出一定的降溫跡象,樓市調整再入『試探期』。這是樓市回歸平穩發展的『表征』,還是再次蓄勢衝高之前的一次『喘息』?
政策信號密集釋放
進入7月以來,國內房地產市場的一個新動向是:政府『有形之手』出手明顯增多,其方式可歸納為兩類,一是『重申』『強調』執行已有的政策。比如,面對上半年迅猛增長的房貸,銀監會近日重申嚴格執行在實際操作中已有松動的『二套房貸』標准。此前,銀監會還下發了《關於進一步加強按揭貸款風險管理的通知》。此舉被市場解讀為房屋個貸的『收緊』。再如,上海市住房保障和房屋管理局近日也公開重申,嚴格執行實行多年的『三萬平方米』規定:即商品住房項目超過三萬平方米,確需分批預售的,每次申請預售面積不得少於三萬平方米。
二是整治捂盤、囤地等違規違法行為。如上海於7月中旬出臺《商品房銷售方案備案管理暫行規定》,首次規定商品房的銷售方案須經備案並在售樓場所予以公示,房地產開發企業應盡快申請預售,房管部門應盡快審批等,以遏制開發商『少量多批』『捂盤惜售』的做法。北京市建委最近也集中查處捂盤現象,並對違規開發商進行處罰或責令整改。廣州市相關部門負責人日前公開表示,將對閑置未開發的『地王』進行查處。
上海一貸款中介機構的負責人分析,上半年樓市的快速復蘇提昇了經濟發展的信心,但新增供應不足、泡沫化苗頭等問題也逐漸暴露出來,下半年樓市走向可謂『喜懮參半』。因此,政策信號密集釋放,既是為解決困擾樓市健康發展的迫切問題,也是在釋放信號對市場進行『試探』。
顯現『降溫』跡象
政府出手,樓市反應靈敏。上海中原地產盧灣區區域總監吳敏介紹,投資性需求對政策的變化較為敏感,近期『二套房貸』政策嚴格執行,投資者出手更加謹慎,預計7月份盧灣區『新天地』板塊的成交量萎縮40%左右。中原地產閔行區七寶店的業務員則介紹,7月份以來銀行對房貸明顯收緊了,『以前三四天就可以批下來,現在至少要一周』。
近期深圳新房成交量驟降。據世聯地產統計,7月20日-26日這一周,深圳的新房成交量為870套,較上一周減少39.6%。世聯地產認為,深圳新房市場成交量的大幅回落,部分原因是近期信貸從緊所致。
部分一線城市則出現了『量增價跌』的態勢。比如,上海加緊查處『捂盤惜售』後,7月13日-19日這一周,全市共有18個樓盤推出38.3萬平方米商品住宅房源,環比增幅達116%。佑威·樓市通的數據還顯示,7月20日-26日,上海新建商品住宅成交量為44.1萬平方米,環比上昇2.94%,成交均價則下滑2.3%,降至14496元/平方米。這是近期上海新建商品住宅成交價連續第三周出現下滑。
中房指數系統7月20日-26日監測的32個大中小城市中,有19個城市商品住宅成交面積出現環比下降,其中降幅超過10%的有12個。
中房指數系統副主任陳晟認為:『近期樓市成交情況相對前幾周表現較為黯淡,全國樓市顯現出一定的降溫跡象。』
樓市仍在過大關
陳晟認為,對作為國民經濟回暖主力的房地產業,政策的基調是『穩定』,但對部分城市房價攀高、『地王』頻現等現象,政府相當關注;如果判斷為『過熱』,就有對政策作出一定調整的必要性。上述一系列積極變化說明,近期政府對樓市實施的『新動作』有著立竿見影的成效。
不過,樓市仍在過大關。目前部分城市房價依然偏高,接近甚至超過了2007年的高點,許多購房者已無力承擔。此外,雖然部分城市新增供應量有所回昇,但國內樓市可售房源總量仍在下降,個別一線城市的房屋庫存量甚至已低至『警戒線』。這不由讓人擔心:眼前樓市的『降溫』跡象,是回歸平穩的『表征』,還是再度蓄勢衝高之前的短暫『喘息』?保持房地產市場穩定、健康發展,是下半年『保增長』和『保民生』工作的重點內容之一。樓市後市的價、量形勢依然不容樂觀。
長城證券分析師認為,中國仍將堅定不移地實施積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策,因此房地產業依然處在新一輪牛市的進程中。深圳大學國際金融研究所所長國世平認為,如果政府加強對樓市的調控,房地產市場可能進入新一輪的調整期。(記者葉鋒彭勇)
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