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學區內外500米內同面積房價相差25萬元
津城最貴學區房2.6萬/m2
以方便子女就學為目的的購房者是眼下樓市的主力軍之一,尤其是對按照戶口劃片入學的重點小學而言,其片內住宅小區更是成為家長們的頭號置業『獵物』。眼下本市一些重點學區內的二手房價已比去年上漲了20%~30%。個別焦點學區房的單價甚至超過2萬元!大部分成交房源還都是房齡超過20年、面積超小的老舊二手房。那麼學區房到底值不值得家長們如此不惜血本地『淘『購?在選購學區房的過程中又該如何辨別真偽呢?
25平方米的二手房以65萬元的價格成交,平均每平方米售價達到26000元。這是今年以來本市二手房成交單價最高的交易之一,而這套高價成交的房源卻是房齡近30年的一套老樓房裡的拆間,坐落在體育館街實驗小學學區內的地段優勢是它如此身價的唯一原因。
今年以來,本市岳陽道小學、上海道小學等重點學區附近的二手房價,比去年年底已經上漲了20%~30%,個別房源的價格甚至已經上漲了40%左右。
本市中原地產朱慶江透露,去年樓市的低迷造成全盤價格回落,一些學區房價也隨之有所下降,而今年市場回暖後,學區房的昇值潛力和地段優勢再度被放大,到五六月份,很多重點小學周邊二手房的價格與去年底相比已經上漲了20%~30%,而岳陽道小學、上海道小學和實驗小學等特別受關注的重點小學周邊,一些面積很小的二手房,其價格甚至上漲將近40%。
朱慶江表示,以實驗小學、岳陽道小學所在的體育館街為例,去年底成交價在1.5萬元/平方米左右的一些學區房,今年5月份以後的成交價格甚至已經超過了2萬元/平方米,但其同街區內不屬於重點小學學區范圍的一些小區,盡管房齡和面積都接近,但其每平方米仍在1.4~1.5萬元左右。
龍盛地產有關負責人表示,『很多老牌重點小學周邊的學區房都是房齡20~30年的老房子,並且以公產房為主,因此集中了不少30~40平方米的獨單和50~60平方米的偏單,小戶型房源的總價相對較低也給家長們提供了更多選擇。』
買家體驗
周先生在和平區輔恩裡買了一套58平方米的獨單,價格為65萬元,每平方米售價大約11207元。同一周內,陳先生為了女兒就學,在實驗小學片區內購買了華蔭東裡一套4層樓的二手房,面積為58平方米,最後的成交價格為90萬元,平均每平方米15517元。這兩個小區相距還不到500米,房價卻相差38.5%。
業內對比
21世紀不動產統計數據顯示,學片區的二手房單價普遍要高於附近非學片區的房產。例如:上海道小學:片區內部樓層、朝向都比較好的二手房,均價在9000~10000元/平方米;而附近非上海道小學片的房產均價在8200元/平方米左右。中營小學:片內都是新房,均價在13000元/平方米左右,片外二手房均價在9000元/平方米。
學區房入住率 不足六成盡管學區房求之不得,但對於已經購買了學區房的業主來說,真正入住的家庭還不到60%。將閑置房源出租經營,也是不少家長的理財方式。
『我家現在的住址離這所學校只有10分鍾的車程,但不屬於學片區,所以我們花了82萬元買了這套老房子給孩子落戶口。現在每月租金大約1600元左右,每年的租金收入有19200元,如果我們5年後轉手賣出,這套房子應該能賣到90萬元左右,到時候淨賺將近18萬元呢。』付雪靜為女兒就學買的學區房也是她近幾年重要的理財方式之一。
本市多家中介公司都表示,除了買賣市場搶手外,學區房在出租市場也很吃香,同樣條件的房源,學區附近的月租金能比其他區域高出200-300元以上。多數購買學區房的家庭,其子女距離入學還有數年時間,因此房源閑置期間多數人都會考慮出租。據中原地產朱慶江介紹,一套房齡15年以上、40~50平方米的一居室房源,在內環線和中環線之間的平均租金水平大約為1000~1200元,而在體育館街等幾個重點小學片區內的租金卻能達到1500元左右。
學區房供需比1:8
房價寸土寸金,重點小學附近學區房的實際成交價格明顯高出普通住宅,其主要原因是房源稀少,在這種有價無市的局面下,個別學校附近學區房源供需比已經達到1:8的比例。
學區房特殊投資品
對於年年價格創新高的學區房而言,居住功能已經不再是其價值核心。中國房地產及住宅研究會理事、天津市城鄉建設研究所所長王明浩認為,學區房是一種特殊的投資品,它的折舊率已經被忽略,而教育功能帶來的昇值將會持續增長。
『學區房是中國特有的地產現象,由於滿足了人們對於子女就學的要求,因此房產自身的居住功能、折舊率等方面就可以被忽略了。在現有狀況不變的前提下,學區房還會繼續保持其價格持續增長的走勢。』王明浩認為,購房者應當根據自己的實際需求決定是否購買。
學區房公產最劃算
公產房在學區二手房市場吃香是由多方面原因形成的。中原地產朱慶江表示,公產房轉手不用繳納營業稅等高額稅費是多數學區房買家最青睞的因素。另一方面,多數購買學區房的家長並非為了居住,而公產房由於開發時間較早,多數都是60平方米以下的小戶型,其成交總價低的特點也能夠滿足更多購房者的需求。不過,購買公產房的購房者也必須准備好充足的資金,因為公產房不能貸款。 學區房5?8倍認購 對於學片區房源,不少房主都會在銷售信息中特別標明其所屬學校,求購學區房的購房者也能夠更加便捷地找到目標。天津中原地產朱慶江透露,眼下重點小學的學區房求購量與實際成交量的比例平均為5:1,在體育館街等特殊焦點小學周邊的二手房,這一比例甚至能達到8:1之高。
由於多數家長都會在孩子入學前3年左右甚至更早就買下學區房,等到孩子入學穩定後纔會考慮轉售或出租房源,因此多數學區房的轉手周期都在3?5年以上,有些就近居住的家長,也會在子女小學畢業後再轉手,其交易周期就會長達8年以上。業內人士認為,這些情況都是造成學區房源緊張的原因。『雖然房源很難找,對於我們這些沒有門路的家長而言,能夠花錢買房讓孩子上個好學校,畢竟是最簡單有效的方式了。』正在籌備婚房的陳程坦言,自己沒有能力買多套房子,因此直接把婚房定位在學區房范圍,也是給自己以後為人父母減輕負擔。
『我老婆懷孕6個月了,我們現在住的地方周圍沒有重點小學,所以我們計劃在1年內購買一套學區附近的二手房,價格最好在40萬元以內,但現在看來,這個價位很難進入理想的學區。』徐威最近兩個月一直在各個地產中介公司尋找房源。龍盛地產有關負責人透露,由於學區房的戶口保有時間必須在兩年以上纔有資格申請入學,所以有許多家長從孩子兩歲左右就開始尋找學區房源。
3月後,本市實驗小學片、岳陽道小學片、鞍山道小學片、天津師大第二附屬小學片、上海道小學片、中營小學片、南開區中心小學片、南開區五馬路小學片、紅橋區實驗小學片、河東區實驗小學片等重點小學的入學片區的二手房價格迅速上漲。21世紀不動產天津區域分部有關負責人透露,學片區的房源一旦掛牌出售,往往會立即被多個房主關注,多數買家由於是為了自己的孩子能到重點小學進行學習,一般都不會計較房產的價格,投資的狀況。
學區房也有『假』
除了位置接近之外,購買學區房還有很多需要注意的地方,購房者如果不注意審核,則很有可能買到『假』學區房。
首先,距離近不一定就能入學。很多二手房與重點小學距離很近,不少購房者也因此認定這些房源一定可以劃入該校學區,但也有這樣的二手房在成交後纔發現不能入學。例如,與和平區萬全道小學僅隔一條馬路的某小區,今年就沒有被劃入該校學區內。因此,對於購買學區二手房的購房者,應確認該房源至少連續兩年以上都被劃入該學校的招生學區內纔能購買。
其次,有些小區內一部分樓在重點小學學區內,另一部分卻不能作為學區房就讀同一所重點學校。另外對於購買學校附近新建樓盤的購房者,也不要輕易相信開發商一定能在某重點小學就讀的承諾,購房前應就學區劃分情況向所在區教育局、學校、街道、派出所等權威部門進行諮詢。也有一些購房者在購房後不能及時拿到產權證,因此耽誤了入學。
此外,原戶主能否及時遷走戶籍,也是購房者必須與賣家商量好並寫入合同的重要內容。有些房主賣了房子卻不願遷走戶籍,新業主的戶籍就不能及時遷入,為了解決子女就學而買的房子也就失去了功能。根據有關政策規定,一戶只能有一個適齡孩子上學。也就是說一套房產如果已經為某一個孩子提供了入學資格,在這個孩子畢業之前,這套房子的戶口上就不能再有第二個孩子上同一所小學。