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從今年3月開始,天津樓市打破有價無市的局面,房價出現連續上漲,中心城區某樓盤單價在數月內甚至飆漲5成之多。
市場需求結構性變化推昇房價
天津中原物業顧問有限公司投資顧問部總監高飛向本報記者介紹了自年初以來,不同購房者相繼入市的過程。我們從中看到了天津樓市從平淡到活躍的過程,更發現了市場需求結構上的變化,剛性需求數量在減少,投資需求數量在增加。
高飛向記者介紹,從3月底開始,由剛性需求所引發的交易活躍的局面,吸引了改善型需求者和投資者入市。促使他們入市的理由則是房價上昇態勢下追漲的心理以及在通脹預期下基於資產保值增值的考慮。而這部分群體的入市,也將整體的市場越來越多地推向活躍。市場的走向導致了需求結構的轉變,在5月中心城區均價衝破萬元以後,最初的剛性需求得到抑制,轉而走向觀望。而多次置業者和投資者比例的不斷增加,令房價一昇再昇高高在上。
多重因素左右房價坐標
全國樓市火爆,陳勁松言道『恍若隔世』,天津房價飆昇之快,剛性購房者感到『嘆為觀止』。究竟是哪些因素牽引著當前房價的坐標?而哪個因素又是推動房價飆昇最直接的主因?
『左右房價和樓市的力量,不只在樓市這個單元』,中原物業顧問有限公司投資顧問部總監高飛表示,當前的經濟環境、國家政策的扶持、信貸環境的寬松、通脹預期下投資者的入市、包括境外投資在內熱錢的湧入以及房地產行業對上下游產業的影響等諸多因素左右著樓市的走向。有開發商表示,房價的定位是依據市場的供需關系,在目前交易量增加,市場活躍的局面下,是大量的需求支橕並推昇了當前房價。
據經濟學者分析,在應對金融危機保經濟增長的大背景下,政府出臺一系列政策拉動投資和消費市場,加之信貸規模向樓市的傾斜,使得這一輪樓市回暖的速度快、力度大,也導致了局部市場泡沫明顯。
全國工商聯房地產商會會長聶梅生認為,目前中國房價還在上漲,跟信貸政策有關,流動性的大量增加,必然使得股市和樓市價格大幅上漲。目前的需求很多是一些公司和投資者擔心通貨膨脹而不約而同地選擇了不動產。高飛介紹,目前的確有很多投資者是基於通脹預期而將貨幣資產轉投到房地產,以求在通脹發生時資產仍可保值昇值,同時也有的投資者是出於對房價走勢的判斷,為賺取差價獲利。有分析人士認為,伴隨投資者加速入市,樓市成交量在維持高位的同時,房價一邊快速上漲,樓市泡沫也會積聚。
房價或出現階段性小幅調整
對於天津樓市下半年的走向,中原地產天津投資顧問部總監高飛表示,本市上半年成交活躍,除剛性需求者外,出現了改善型置業者和多次置業人群,投資者重回市場。受房價上漲影響,目前部分剛性需求者有持幣觀望的態勢,因此不排除三季度成交量有小幅下降調整的可能。房價走勢方面,由於中心城區供應量不足,在下半年的某個階段可能出現價格上調,但上調幅度不會太大,量價基本維持在小幅調整范圍內,新四區項目由於去年價格普遍超跌,未來可能會有補漲過程。
關於房價何時止昇,高飛表示主要要看政策動向。目前我國南方一些城市如杭州,已經采取二套房貸收緊的舉措,對多次置業作出限制,此舉將使得市場成交量有所下降。
地產專家認為,從長期來看,樓市的真正回暖和健康發展有賴於三個指標和兩大動力。三個指標包括:一是經濟全面復蘇,消費者的購買能力持續上昇;二是土地交易量持續上昇,存量面積減少;三是房產成交量與交易價格在一定時間內的相對穩定性。兩個主要根本推動力是中國實體經濟的整體復蘇以及房價的合理回歸,樓市真正的堅挺需求仍然在於剛性購買。
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