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提要:昇級置業者的優勢在於,可利用現有房產的出售擁有一筆較為可觀的資金,用於應對購房首付、裝修等,但在『買一賣一』的過程中,如何保證資金鏈的暢通?
文/本刊記者尹娟
以小換大、以舊換新,昇級置業正成為主要的購房需求之一。然而在置業昇級的過程中,資金始終是難以繞開的一道關卡。畢竟對於大部分普通工薪族來說,特別是在上海、北京這樣房價較高的城市裡,即使具備足夠的償貸能力,一下子拿出大筆資金應對購房首付、前期稅費、裝修等,仍然具有很大的難度。
相對於首次置業的購房者來說,昇級置業的換房者的一大優勢在於,他們本身已經擁有了一套住房,通過房產的出售可以擁有一筆較為可觀的資金,用於應對購房首付、裝修等基本綽綽有餘。
然而在『買一賣一』的過程中,特別是在『先買後賣』的情況下,如何保證資金鏈的暢通,既滿足置業昇級的需求,又保證日常生活的平穩有序,是最為困擾換房人的關鍵性問題。
困惑1:『先買後賣』如何解決首付和裝修資金【案例1】章先生夫婦目前就遇到住房置換,資金難以周轉的問題。2004年夫婦倆結婚時購入了一套二室一廳的婚房。前兩年,由於岳父的身體不太好,章先生就把岳父岳母從外地接到上海一起居住,其樂融融。
但是,四口之家住在一起空間也日漸局促,特別是章先生夫婦准備明年生寶寶,住房昇級的需求迫上眉梢。這幾年,隨著收入的增加,章先生夫婦倆也存下了一筆錢,但是他們看中了一套三室兩廳的住宅,目前的市場價格達到了250萬元。雖說倆人的收入應對住房按揭並不存在問題,可是讓他們一下子拿出100萬元資金做首付,還是有很大的難度。
章先生和家人商量,如果把這套住房賣掉,完全可以解決再次置業的問題。她請房產中介進行了估價,目前自住的這套住房,市場價格在140萬元左右,扣除掉20萬元左右的銀行貸款後,完全可以解決再購房時首付、裝修中的一系列資金問題。
賣房買房的新方案看上去可行,可是仔細想想,章先生還是發覺存在著不少問題。買入新房之後,辦理各種手續、裝修都需要一定的時間,如果已經賣出原住房,一家四口居住的問題又該如何解決,尤其是岳父的身體不好。章先生不希望家庭的生活因為換房而受到太大的乾擾。住房置換的問題成為了困擾一家人的難題。
【本刊支招】使用『置換寶』幫助資金過渡今年4月末,中國銀行一項名為『置換寶』的房貸業務新品在上海推出後,就立即受到眾多換房者的關注。事實上,這並非上海的個案。在此之前,中行已經在其它省市推出過『置換寶』業務,均引起了較大關注。從一定程度上,這也證明了昇級置業需求的旺盛程度。
『置換寶』業務的思路在於,換房者將自己現有的房產抵押給銀行,獲得一筆短期貸款。加上他們手頭上的自有資金,足夠以應付再次購房中的首付、稅費、裝修問題。而待原有住房售出後,可一次性償還銀行的短期貸款。借用銀行的資金,成功地實現了置業昇級,住房更換。
『置換寶』業務流程申請『理想之家•置換寶』業務,獲得原有住房評估價最多70%的可貸資金。如原有為唯一一套住房,購置新房屬於改善型,銀行還可給予貸款利率下浮30%優惠。第一步:
第二步:
以自有資金加上銀行的貸款,可供付清新購房前期所需費用。
新購房產必須在中行辦理公積金組合貸款或純商業貸款第三步:
對於原住房抵押獲得的貸款,每個月需要償還利息,本金可一次性償還。第四步:
第五步:
在合適的時機內將原有房產出售,房產出售的款項可用於償還短期的銀行抵押貸款。
【溫馨提醒】
不過,由於『置換寶』業務中涉及到了銀行貸款的多個流程,其中也有一些關鍵之處需要換房者給予關注。
1.原房必須是全產權房
由於『置換寶』對原有房產采用的是抵押貸款的模式,因此銀行要求必須是全產權房,即沒有任何貸款和抵押。如果原有房產還有按揭貸款沒有償清,只能使用自有資金先將這筆貸款還清。
假如自有資金不足以滿足提前還貸的需要,就可能需要通過轉按揭或是向擔保公司申請資金墊付(詳見後文),以保證房產的順利抵押。其中涉及到擔保費和轉按揭的費用,在時間上也會有所延誤。
2.放款方式有兩種
為了控制抵押貸款的流向,中行對客戶進行一定的區分,在放款方式上有所不同。據介紹,一種抵押貸款的放款方式是針對一般客戶,抵押貸款將在再次置業時簽訂房屋買賣合同後,與新的一筆按揭款同時發放。第二種放款方式針對中行經過考量資信良好的VIP客戶,可直接發放到貸款人的賬戶。
由於第一種方式的放款時間較長,申請這一業務的換房者在購買房產時需要與賣家達成一致,同時也需要適當地多籌備一些自有資金。據悉,中行也在醞釀將這兩種方式進行結合,即通過與資質中介和置業擔保公司的合作,預先將資金打入指定監管賬戶,僅供購房時進行使用。
3.改善型住房貸款可享7折優惠
『置換寶』對於符合相關改善型住房的需求,貸款利率可享受基准利率基礎上的7折優惠。『我們要求客戶預先繳納一定的保證金,保證金的數量相當於一年期商業抵押貸款與優惠利率貸款的利息差。』中行工作人員說,等到客戶提供購房證明後,這筆保證金將返還給客戶。
4.抵押貸款期限只有一年
此外,抵押貸款的期限為一年,每個月需要支付利息,到期一次性還本。如果再次置業中需要申請住房按揭貸款,必須在中行進行辦理。如果再次置業所購樓盤開發商為中國銀行上海市分行合作並推薦的開發商,還可申請『理想之家•省息供』業務。
困惑2:『邊賣邊買』如何順利實現資金過渡【案例2】小林一家的置業昇級願望則更多地來自兒子的教育需求。兒子今年5歲,馬上就要到小學入學的年齡。和每個年輕的母親一樣,小林一心希望幫兒子找到一所好的學校。
『這兩年我一直在研究兒子的入學問題。』由於自己所在學區的小學配置並不理想,小林也動了不少心思。甚至考慮過送兒子去私立學校,『可是學費太貴,離家也遠,接送並不方便。』小林發現,隔壁街道的幾個小區對口的小學屬於區重點,『而且在這邊住了幾年,周邊的環境還算理想,生活也很方便。』和丈夫討論之下,小林一家決定發揚『孟母三遷』的精神,昇級置業到隔壁的街道。
目標算是定下來了,可是難的就是資金的問題。和很多置業昇級的需求者一樣,小林一家只有將自己現有的住房出售後,纔具有重新購房的資金實力。不得已之下,小林利用購房中的時間差,采用『邊賣邊買』的方式順利地完成了資金的過渡。
【本刊支招】『憑證放款』為換房提速不妨來看看小林是如何迅速地完成『買一賣一』的過程的。
小林說,由於重新購置的房產位置相對明確,因此購房之前她就對幾所目標小區進行了詳細地了解,『像戶型、采光、周邊等基本情況我都已經了熟於心。』所以,與其他的購房者相比,小林在實際選房的過程中節省了不少時間。與此同時,小林將自己現有的房產掛出銷售。由於定價比較合理,小林也很快地找到了買家。
4招多管齊下巧妙化解換房時間差
文前提要:在先賣後買的交易方式下,由於賣房後離新房入住還有一段時間,這時最棘手的就是要解決居住『時間差』的難題。對此,我們也可以通過延長交易周期、『返租』居住、租房過渡以及親戚朋友幫助等方式解決。
雖然我們在前面一篇文章中已經提到,換房可以通過多種方式來籌措資金。但在實際的交易過程中,仍然還是有不少換房者選擇了先賣後買的方式。之所以會使用這種方式,還是由多種原因造成的,比如有時候房子正好遇到了出價比較好的買家,那也是機不可失的事情。然而在這種交易方式下,由於老房子賣出後離新居入住還有一段時間,這期間發生居住『時間差』就成了必須要解決的難題,也有人把這稱之為住房『真空期』。
那麼,如何來解決這一難題呢?記者認為其中不外乎有兩個原則:一是盡量把『時間差』的周期縮短;二是尋找其他居住方式進行替代。對此,21世紀不動產上海區域市場中心分析師指出,換房客戶在賣房交易過程中與交易方、居間方的溝通十分重要。首先,換房客戶應向專業人士諮詢交易過程中的各項事宜,大致確定整個交易周期;其二,與交易對方共同協商,盡量延長賣房交房期限,同時盡量提前買進新居的交房時間;其三,可適當借助『返租』方式避免出現居所『真空期』,一般而言此時的租金水平會略低於同期的市場價位;其四,在上述幾種辦法仍未能解決交易期間換房者居所問題的情況下,換房者則可以進入租賃市場租房過渡。當然除此之外,如果在換房過程能夠得到親戚朋友的幫助解決居住問題,也不失為一個借力的好方法。
支招一:適當延長交易周期
【案例1】徐輝一家三口原居住在上海徐家匯一套48平方米小戶型中,近期有意改善居住條件,考慮購買一套二手房來以小換大、並且已初步選定房源。主意已定,徐輝遂將現有住房掛牌出售。令他意外的是,今年徐家匯二手房市場上的小戶型住宅頗為搶手,一些首次置業者、為子女教育而來此買房的市民對此類房源十分青睞,很快就有買家報價87萬元求購。考慮到該價位已經達到心理預期,徐輝於今年2月份便簽訂了賣房協議。由於新居購買入住尚需一段時間辦理手續,賣房後徐輝一家馬上面臨可能無處可去的尷尬境地。為此,交易居間方的經紀人建議徐輝與買家進行坦誠溝通,適當延長交房期限。經過溝通後,雙方約定在過戶手續完成後徐輝一家還可在舊房內免費居住三個月。最終,徐輝就是利用這段時間完成了新舊過度,順利地住進了新房。
一般情況下,一宗買賣交易從簽訂買賣協議到辦理過戶、交房,時間周期在1個半月左右,但在實際操作過程中不同個案的交易周期又不盡相同,21世紀不動產上海銳豐宜山路店經理王軼介紹說。如在買家需要辦理按揭貸款、賣家需要償還貸款的復雜案例中,其交易周期甚至會長達半年。因此,換房市民在交易過程中應多與專業人士溝通,聽取建議,適當安排交易周期,並留有一定的餘地、實現舊房和新居之間的理想對接,以免給正常生活帶來不便之處。
支招二:『返租』巧渡真空期
【案例2】北京的張斌今年剛四十歲出頭,經過多年努力,他終於在公司進入了高管行列,收入也有了大幅度的增加。他原來居住在一套二室一廳的住宅中,當時覺得還是相當不錯的,但現在隨著身份地位的變化,他覺得住房除了滿足居住功能之外,也是一種對生活品質的追求,所以決定購買一套面積較大的復式住宅。雖然他手頭還是有一些資金,但由於新房的面積較大,所以首付款的籌措仍然是個不小的難題。與此同時,在通過朋友的介紹,原來二室一廳房子的買家他也找到了,是一位手頭闊綽的投資客。
由於有意購買他現在所住的房子是位投資客,房子買下來也是用於出租的,所以,張斌可以在與那位投資者談成房屋成交價格之後,再達成一個出租協議,也就是說,在完成買賣交易之後,張斌與投資者再簽訂一個房屋租賃合同,他向投資者『返租』自己的住宅一年。並且兩人做出約定,如果一年後張斌還沒有能夠入住新房,這套房子投資者優先租給張斌居住。這樣一來就給張斌留出了充足的購房時間,可以使他如願以償地實現了自己的換房計劃,可謂兩全其美。
對於不少原來居住條件相對不錯的換房者來說,如果選擇先賣後買的交易方式,在賣房後的『真空期』租房搬家會造成他們不小的負擔。因為這類家庭往往各種家具比較多,而且許多都會在搬入新居後繼續使用,搬來搬去實在有些吃力不討好。而像張斌那樣把房賣給下家後再進行『返租』居住,避免了搬家的車馬勞頓,這種方法也有不小的借鑒意義。當然此方式的運用也有一個基本前提,那就是下家不能是急於入住的自住購房者,而這只有靠換房者在實際交易中自己去把握了。
支招三:有的放矢租房過渡
【案例3】詹曉俊目前是上海一家IT公司的工程技術人員,隨著工作資歷的逐漸增長,他的收入也是水漲船高。前幾年結婚時,他曾經購買了一套一室戶,現在雖然還沒有孩子,但隨著時間的推移,居住空間的狹小也讓他有了換房的打算。根據自己家庭的實際經濟狀況,他決定在上海的莘莊地區買一套二房或者三房。但是莘莊地區的房源眾多,對於那些樓盤在居住上的優劣他在短時間內也無法辨別清楚。另外他覺得二房和三房的房型同樣也是各有千秋,要對具體的個案在做出比較之後纔能做出選擇。他說:『現在莘莊地區的范圍也越來越大了,究竟選擇在哪個位置購房還需要進行充分的考察,比如像商業、交通配套以及環境等要素有時候也非常需要進行實地「勘察」了解。』為此他通過與太太商量,最終制訂了一個換房計劃。他第一步先把自己的老房子出售,然後去莘莊地區租一套房子來居住。而在這段租房的時間裡,一方面解決了他的實際居住問題,另一方面由於把租房和買房的地點相結合,也大大方便了他實地看房『勘察』。最終由於在選房時有了『地理位置』上的優勢,使他最後買到了一套各方面都令他非常滿意的房子。
解決『時間差』的問題最為簡單和直接的莫過於租房過渡,由於租房費時耗力,所以在很多人眼中這是一個『笨辦法』。但根據記者了解,還是有不少換房者用這種方式達到了最後目的。其中像詹曉俊那樣,把租房和買房的地點結合起來,把租房當作考察環境和挑選房源的手段,有的放矢地進行租房,無疑是值得大家借鑒的思路。
支招4:朋友借力解決燃眉之急
【案例4】張雯是在廣州的大學畢業之後留在這座城市的,工作了幾年之後,在父母的資助下,她也為自己購買了一套面積不大的房子。當時她也沒想那麼多,就覺得如果要在廣州落地生根,首先應該擁有一套屬於自己的房子。不過前一陣,她的生活狀況終於發生了變化,因為她要結婚了。結婚自然離不開婚房,她與男朋友商量下來,決定把現在的房子出售,然後集中資金一起買一套大一些的房子。房子賣了住哪裡呢?還好她在廣州的同學比較多,有些住房還是比較寬敞的,最終她決定去同學處借住一段時間。她說:『我雖然在廣州買了房子,但其實沒添置什麼家具,所以拎個行李就可以搬家了。而且新房的房源已經落實,婚期也已經定了,應該不會打擾同學太久。』最終張雯通過借力解決了一時的燃眉之急,步入了幸福的婚姻殿堂。
除了那些『自力更生』的方法之外,在換房的過程中如果能夠得到親戚朋友的幫助顯然也是一條捷徑。從『時間差』的角度說,如果你本身沒有很多的行李拖累,另外那些舊家具也不會在新居使用了,在這種情況下假使條件允許,短期借住也不失為是一種可以考慮的方式。
重視5個細節 確保房產交易更安全文/本刊記者甄愛軍
文前提要:換房者購房目的性很強,因此不免會產生快刀斬亂麻的想法。不過這種想法還是有些不妥,故在此還是要重申交易安全。只有做到瞻前顧後不忽視交易中的細節,纔能把換房進行到底。
在房產交易過程中,交易安全同樣起著舉足輕重的作用。相對來說,買新房安全系數較高,除非開發商資金鏈斷裂而造成購房者利益受損,一般情況下,不會出現較大的問題。但是二手房買賣相對要復雜一些,雖然有經紀人的協助,但其交易過程存在太多不確定因素,因此其安全性必須引起充分重視。
而對於換房者而言,購房目的性很強,因此針對此類群體而言,如何做到安全交易呢?下面我們按照二手房交易流程來進行解析。當然,這裡主要針對主要問題進行分析,只要掌握了這些關鍵因素,一般不會出現大的紕漏。
『定金』安全要當心
對於換房者而言,購房欲望強烈,因此看到合適的房源不免心動不已。但對於這類群體而言,由於要考慮到家庭所有成員的需求,因此建議避免出現自作主張的情形發生。因為一旦在衝動的情況下付出了定金,而此後家人意見又無法統一,這勢必會帶來損失。因為買家收到定金之後,一般不會返還。
因此建議換房者在看房時全家出動,在全家商量並達成統一意見之後再決定是否購買,此時再支付定金也不遲。
產權合法性要核實
產權的合法性要親自核實,如果自己無法到場,也要委托中介機構代辦,並提供相應的書面材料。
確定產權的合法性,這在很大程度上關系到交易資金的安全性。對於換房者來說,有部分人士是在售出自有房產之後在購買大房,因此資金安全尤其要注意,否則落得『房財兩空』。目前何時產權的合法性主要包括兩個方面的內容,其一是了解房產產權是否屬於賣家,另一方面就是確認房產是否有被司法抵押,是否屬於共有財產等。
合同內容要細致
簽訂買賣合同,一定要做到細致周全。
據了解,目前解決所有房產買賣糾紛都是依據合同條款的約定,因此專家建議合同條款一定要細致、詳盡。如果在格式條款中沒有包含進去的內容,可在雙方協商一致的情況下,以附件的形式寫入合同。專家提醒,合同內容應盡量避免模糊的條款,以免發生糾紛之後無從據此來解決問題。
買賣合同條款中比較重要的內容包括房款、過戶日期、交房日期、房款支付形式、違約責任以及買賣雙方承諾的內容,因此在雙方討價還價過程中所有能夠以文字體現出來的內容,均可寫入。
資金安全須謹慎
不管是賣房之後籌集的房款,還是之前積攢下來的資金,換房者都必須時時關注購房資金的安全問題。
專家建議,目前很多地方尚未推行『資金監管』制度,同時考慮到經常發生中介捐款潛逃或者上當受騙的案例,因此換房者應盡量選擇讓品牌中介機構來為自己提供服務。同時支付房款最好不要用現金形式,最好通過銀行轉賬,同時保留轉賬憑據;此外,在交易尚未完成之前,購房資金甚至可以選擇由品牌中介機構來代為管理。當然,在已經實行資金監管地區,換房者應盡可能選擇資金監管形式,而不要因為怕麻煩而棄之不用。
交接安全要留意
房產交接過程中,也有需要注意的地方。
對於換房這種形式來說,尤其要注意的是不能在過戶手續辦妥之前就開始對房屋進行裝修。記者曾碰到過這樣的案例,一位購房者在剛簽好買賣合同時候,就拿到鑰匙並開始裝修,誰知在過戶時遇到了麻煩,交易未能進行下去,而此時買家已將住房原有內部裝修破壞殆盡,同時也投入了上萬元,雙方為此產生糾紛。因此建議買家寧可將交易流程安排得緊湊一些,也不要太超前。
當然,交接過程中還要注意的就是賣家承諾贈送的家具、家電等數量是否齊全,是否被破壞。同時一些善後工作也不要忽視,比如要求賣家結清公用事業費、有線電視費、物業費等,以及物業維修基金交接等。
換房3層保障在身 及早規避落戶難文/本刊記者甄愛軍
買房,尤其是買二手房,一定要注意戶口問題,以免給自己帶來不必要的麻煩。專家建議,要規避此類風險,必須提前何時賣家戶口信息,並約定明確的違約責任,必要時還可以提前找到行政救濟方式。
購買二手房之後如何成功落戶,也是購房者必須認真考慮的一個問題。有些因為賣家未能及時將戶口遷走,會給購房者遷入戶口造成一定的麻煩。別看這一個小小的戶口本,關鍵時候缺了還真不行。那麼,該如何避免這種尷尬情況出現呢?
無法落戶問題多
無法落戶會給購房者帶來一些意想不到的麻煩。
上海的吳先生買房過程很順利,沒想到房子拿到手後,被戶口折騰了很長一段時間。此前吳先生居住的寶山區,退休後他想找個周邊配套比較齊全的地方住下來。經過一番考察之後,最終選定大寧綠地附近的一套老工房,這裡交通方便,同時商業配套也很完善,醫療設施也不錯,更讓他心動的大寧靈石公園是平時休閑的好去處,於是在2008年初辦完了所有購房手續,並順利拿到了鑰匙。
但萬萬沒有想到的是,戶口問題卻困擾了他很長時間。由於上家的戶口遲遲不肯遷出,因而吳先生的戶口也進不去。這給他的生活帶來了不小影響,因為戶口關系,辦理一切與退休相關的事宜都必須回到原戶口所在街道,來回奔波讓人煩不勝煩;另一方面,自己的戶口掛在原住址,買家不斷催促他趕快遷走,也讓他心煩意亂。
由於戶口與福利、子女教育、動遷補償等都有關系,因此購房之後如果不能將戶口及時遷入,麻煩還真不小。
『戶口控制』是緩兵之計
由於當前戶口管理存在缺陷,因此對於購房者來說,只有提前做足功課,纔能避免因為戶口而帶來的種種麻煩。
記者在采訪中了解到,目前仍然有房產交易完成之後在未按約定遷移戶口而產生的糾紛。上海美聯物業交易管理部經理張佳露將糾紛產生的原因歸納為兩大類,其一是賣家戶口無處可遷,因而無法遷出,比如此前曾有外地人因藍印戶口來上海置業,但此人本身在上海沒有工作,一旦得到戶口之後便出售房產,他們的戶口自然找不到第二個地方接受。這類糾紛解決起來較難,除非賣家找到戶口接受地。另一種就是借故不遷,比如有些人雖然將房產變賣,但由於別的願意如考慮到子女上學,因而並未打算遷走。
如果因為戶口而發生糾紛,按照目前的戶口管理制度,對買家其實不利。上海君悅律師事務所許海波告訴記者,如果賣家未及時遷走戶口,即使是向法院起訴只能追究違約責任,而無法訴請強制遷移戶口。
記者了解到,目前上海有部分區縣采用『戶口控制』的方式來解決這個問題。所謂『戶口控制』即指在賣家尚未遷出的前提下,買家可向社區所在派出所反映情況並辦理『戶口控制』手續,被控制的戶口只能遷出,而後再將自己的戶口遷入,不過原有戶口雖被控制,但是仍然會停留在原地。
這種方式是否能夠解決當前的戶口難題呢?業內人士表示這只是『緩兵之計』,而無法真正解決問題。張佳露表示,雖然購房者戶口能夠遷入,但如果別人的戶口沒有遷出,勢必會影響到日後自己轉讓。
上海聯業律師事務所主任律師王展也表示,自己的住房中存有他人的戶口,這也在一定程度上會影響到日後住宅的正常使用。如果他人惹上官司,一些司法文書會郵寄到戶口所在地,也就是自己的家中,雖然與自己無關,但這畢竟還是有點難以讓人接受。
規避戶口糾紛三步走
專家表示,要規避戶口糾紛,可從三個方面著手去。
下面將結合具體案例來進行說明。近日,處於改善居住條件和女兒上學,劉先生剛剛在徐家匯附近買下一套兩房,因此對戶口方面尤其注意,那麼他是如何操作的呢?
1.提前調查核實
雖然賣家聲稱只有一家三口的戶口,但劉先生還是堅持讓經紀人前往警署確認戶口信息,並要求中介方出具書面核實報告。根據中介反饋回來的信息顯示,與賣家所言並無出入,劉先生這纔放心下來。
提前調查核實,能夠掌握住房戶口信息,除了了解賣家戶口信息之外,還能了解是否還存在其他戶口,以便於根據不同情況來確定應對方案。
許海波表示,不能只是聽信賣家的說辭,比較理性的做法是提前對賣家戶口信息進行核實。在簽訂二手房買賣合同並向房地產交易登記管理部門申請過戶登記前,購房者可親自或委托房產中介機構到房屋所在地的警署進行核實。這樣做除了核實出售方承諾的真實性以外,還可以防止有其他人的戶口仍未遷走,比如出售方以前購房時的上家戶口等。委托中介代為核實的,應要求中介機構出具書面的核實報告,並加蓋公章,防止少數經紀人的疏忽或欺騙行為。得到具體的結果之後,便能根據具體情形制定相應的應對措施。
2.約定違約責任
在簽訂房產買賣合同時,賣家極力表示會盡快遷走戶口,但劉先生還是堅持約定了戶口遷出日期,以房屋交接之日為最後期限。同時在合同中明確規定,每逾期一日按照總房價的萬分之五做為補償。
王展表示,關於戶口的違約責任一定要提前約定,有少數戶口糾紛就是以為事先沒有明確約定違約責任而無從追究。對於賣家戶口在出售房屋中的情形,約定戶口遷移條款時要注意兩個方面的問題。首先是應要求賣家在限定期限內遷出戶口,如交易過戶之前或者房屋交接之前均可。其次,應約定具體的違約責任。比如,每逾期一天的罰金具體數額為多少,常規做法為總房價的萬分之五;在逾期超過一定天數之後,可以解除合同以及合同解除的賠償金等。
3、寫明強遷條款
在律師朋友的建議下,為了防止意外發生,保證自己的戶口及時落戶而不耽誤女兒就讀。劉先生要求在房屋買賣合同附近中提到『強制遷出戶口』的條款,如果超過一定的期限,他將有權要求對方戶口強制遷出。
解析:許海波表示,劉先生的做法值得提倡,這也是買家為自己主動提供行政救濟的一種有效方式。因為目前關於戶口違約責任,即使是向法院提起訴訟,也只能解決違約責任,而無法申請賣家戶口強制遷出。但如果在合同條款中加入『強制遷出戶口』的條款,並要求賣家提供可以接受其戶籍遷入的直系親屬的住房地址,若到期未遷,該親屬戶主同意其戶籍遷入,下家有權申請強遷戶口。
避免戶口糾紛的流程
第一步:提前調查核實買家戶口信息,委托中介代為核實的,應要求中介機構出具書面的核實報告,並加蓋公章。
第二步:在簽訂房產買賣合同時,約定戶口遷出日期以房屋交接之日為最後期限。同時在合同中明確規定,每逾期一日按照總房價的萬分之五做為補償。在逾期超過一定天數之後,可以解除合同以及合同解除的賠償金等。
第三步:必要的情況下,可以在房屋買賣合同附件中提出『強制遷出戶口』的條款,如果超過一定的期限,有權要求對方戶口強制遷出。
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