近來,『房價高的原因是地價高』的觀點頻繁爆出。在去年樓市最為慘淡的時候,不少購房人質疑開發商:『房子賣不出去為何依舊不降價?』然而,開發商說起房價卻是一把辛酸淚:『我們拿地價格高,再降價就賠本了。』地價高,究竟是開發商提高房價的借口,還是真實的苦衷?日前,國土部副部長鹿心社表示,中國地價佔房價平均比例為23.2%,不是房價的決定性因素。而本市相關專家表示,除去建設成本後的房價應該約等於地價。記者 許佳 姚華 制圖 王辰
蔣雲峰表示,地價佔房價比例在我國的東部、中部和西部都各不相同,西部的地價佔房價比例很低,而東部則比較高,所以地價佔房價的比例分地區來計算更加科學、合理。『並且,開發商拿地時間不同,因此地價成本也不相同。就天津而言,最近兩三年內本市地價變化幅度比較明顯,拿地開發的項目利潤不大,但是拿地時間較早的樓盤項目,利潤空間或許相對略大。』
談及房價佔地價具體比例,蔣雲峰表示,房價和地價之所以不同就在於多出了一個建設成本,而建設成本是相對固定的,即使有變化,變化幅度也不大,所以除去建設成本後的房價應該約等於地價。
至於房價地價二者的關系,蔣雲峰稱,這要從市場價格和供需兩個方面來探討。單純從市場價格角度考慮的話,房價和地價的關系是前者決定了後者,因為土地是用來建造房屋的,房子的價值決定了土地的價值,如果一個城市的房屋銷售價格較低,土地價格也不會高。『而從供需角度來分析的話,土地市場能對房地產市場起決定性的作用。因為消費者對房屋的需求從整體來看總量是固定的,所以土地的有效供給量就對房屋市場、房屋價格有很大的作用,如果土地的有效供給量多,那麼房價不可能增長過快。相反,正是由於我國部分城市的土地市場一度出現土地有效供給不足,提昇了開發商的銷售預期,因此造成了2007年「面粉比面包貴」的現象。』蔣雲峰強調:『這裡所指的有效供給量是指在地價合理的情況下的土地供給量。』
房價之所以高居不下,在蔣雲峰看來,不僅僅是地價的問題,這和相關社會保障體系不夠完善也有關系。『在一些社會保障體系完善的國家和地區,買不起商品房的民眾可以通過保障性住房解決住房問題,而在我們國家,保障性住房體系還不夠完善,很大一部分有住房需求的民眾只能通過購買商品房來解決住房問題,這在一定程度上托高了房價。』蔣雲峰說:『盡管現在保障性住房需要大量建造,但是必須科學統籌,纔能真正對房地產市場起到積極作用。』
本市住房建設成本約3000元
一位不願透露姓名的開發商告訴記者,房屋建設成本包括前期鋼筋混凝土等土建結構工程費用和後期的園林、綠化、水電氣配套等基礎設施建設費用。目前,本市20、30層左右的高層住宅前期土建結構工程費用大約在2300—2500元/平方米,後期基礎設施建設費用大約在每平方米300—500元。算下來建設成本為2600—3000元/平方米。至於具體的房屋建設成本在總房價中所佔的比例,這位開發商表示,這與房屋所處的地段有直接關系。對於均價6000元/平方米左右的外環線周邊高層住宅來說,建設成本在房價中所佔比例達到了40%-50%。而對於均價10000元/平方米以上的市中心高層住宅來說,這個比例就會在30%以下。