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國務院日前批轉發改委《關於2009年深化經濟體制改革工作意見的通知》,其中『深化房地產稅制改革,研究開征物業稅』的提法引起市場廣泛關注。有關是否應該開征物業稅的討論經年有餘,不久前纔稍見降溫,這一次卻意外地出現在發改委的文件當中,令不少業內人士認為,物業稅或許這一次是真的要出臺了。
能否平抑房價設立物業稅的目的之一,是抑制住宅投資行為,並通過抑制需求平抑房價上漲。曾經有樂觀的估計稱,物業稅開征後,房價大約能下降20-40%左右。其根據為,在目前房價構成中,稅費及房產商利潤佔到60%,建築成本只佔40%。購房者買一套房子的錢中,有30%-40%是繳了各種稅費。因此,物業稅開征的支持者認為,國內物業稅的開征,基本上將借鑒許多國家采用的逐年繳納辦法,以財產稅的形式,分期支付地租和稅費,理論上開發成本就可以大幅下降,使得現在的房價更趨於合理化。因此,對於那種還沒有買房的人來說,開征物業稅無疑是一個好消息。有學者甚至表示『開征物業稅將重創高房價』。
對此說法,社會上質疑聲不斷。本地某房產中介公司負責人認為,房價下降與否,是一個市場行為,物業稅對平抑房價是個有利因素,但需要其他因素的相互配合。業界普遍的看法是,房價走高並不完全取決於物業稅,而單憑簡單的物業稅,也根本無法扭轉房價走高這一基本格局,因此,購房者應該對物業稅實施可能對房價造成的影響有全面的心理准備。
有學者表示,如果現在開征物業稅,可能將推動新一輪房價上漲,而不是某些人預期的『調節平抑高房價』。有專家指出,人們不應天真地以為,由於政府不向發展商收取一次性的土地使用權出讓金,發展商在向購房者售房時,售價就不會包括由土地級差效益決定的地價吧?事實是,發展商一定仍會通過『無形之手』最大限度地攫取土地級差效益。房價高低,仍會主要由土地位置與環境決定。這時人們就會發現,開征物業稅或實施年租制,不僅難以抑制房價過快上漲,反而有可能加重購房者的負擔。因此,抑制房價過快增長,稅收方面政府應該在流轉稅環節上下功夫,而且這種方式對抑制房價上漲的效果,肯定比物業稅要明顯。
會不會『買得起住不起』有購房者擔心,眼下許多購房者購房是貸款的,本來就是『房奴』,日子過得緊巴巴的,再讓他們交納物業稅,豈非『屋漏偏遭連日雨』?也有讀者認為,政府讓業主分批承擔土地出讓金,雖然購房人的總體負擔不會有大的改變,但會剝奪有能力一次性付款者的選擇權,隨著房子昇值,會讓他們額外多交費稅。而另一個隨之而來的問題是:開征物業稅,使得所有業主的房屋使用成本增加了,『買得起住不起』的情況可能將出現。
大多數專家表示,這一擔心可能是杞人懮天。從國際慣例看,物業稅的征收都有一定的底線,主要是對投資、出租等經營性房屋在擁有環節征收,而對自住房屋,則采取免征或少征的做法。對於自住型房屋購買者來講,開征物業稅是利好。因為在購買環節,減輕了購房者的負擔,而在擁有環節,稅負也會很輕甚至沒有。而對投資類住房的購買者而言,他們應該為佔有更多的資源而付出相應的費用。
有學者指出,作為財產稅的一種,物業稅具有調節財富分配的功能。開征物業稅,原則上不應該增加現有居民的負擔,自住房原則上應該免稅。但是,如果是第二套房,或作為投資炒房,就應該繳稅,甚至應該稅率更高一點,這對縮小貧富差距、提高社會公平是有好處的。對房價的影響,要看具體的稅制設計,如果整個環節稅負大體穩定的話,影響應該不會很大。
能否抑制投資需求有網友擔心,如果房地產是『供小於求』的情況,靠物業稅恐怕無法抑制投資。稅收成本,最終還是會轉嫁到租房者或者二手房買家身上。以前杭州市為抑制房產過熱,對二手房交易征20%的個稅,導致二手房價格飆昇,不是同樣的道理嗎?
有專家認為,房產投資者為自己投資的房產要額外繳稅而增加成本,會迫使一部分人退出,投資行為將有所抑制,使房價逐步回歸理性。開征物業稅將增加囤房者的成本,最終在巨大的資金壓力下,逼迫炒房者降價出售存量房,從而平衡市場供需關系。對於國內現在炒房現象嚴重,通過開征物業稅,將使房地產炒作者顆粒無收,那麼國內房地產的價格一定會回落到真實的市場價格上來。
但也有網友認為,開征物業稅會使中等收入者正常投資房產受到限制,而這群人儲備房產的重要的目的,是防范未來生活的風險。
專家分析指出,近年來房地產投資行為的驟增,有其深刻的社會背景。城市化初期急速釋放的市場需求,導致房價大幅上揚,成為人們投資房產的內驅動力。在此背景下,不動產長線投資人群中有兩支力量不容忽視,一是以投資不動產來彌補社會保障功能的不足,投資為養老。另一類則是灰色收入階層,存款實名制以及投資渠道的缺乏,使得房地產投資已成為灰色收入差不多唯一的安全通道。對於這兩類人群而言,長期持有,追求租金收入和資產保值,是其投資的主要目的。物業稅的征收,的確會加大住宅保有環節的成本,對投機炒房者形成一定的資金壓力。
不過,在一個供小於求的市場,物業稅的征收最有可能產生的結果是:稅率將變為租金轉嫁到租賃者身上。因此,物業稅到底能令投資需求減到何種程度,尚需觀望,其對價格的影響也不能盲目樂觀。
有資產就要納稅,准備好了嗎在許多西方國家,物業稅是地方政府的主體稅種。在美國,整個房地產的財富佔私人財富的55%,財產稅佔縣一級政府收入的68%,市鎮政府收入的53%,學區政府收入的68%。而中國地方政府目前並沒有主體稅種,1995至2005年期間的財產稅收入佔地方財政收入的比重平均僅為7.36%。
有專家認為,盡管波折不斷,但物業稅開征是早晚的事。因為市場經濟的原則就是『有資產就要征稅』。但是,物業稅開征,絕非一個簡單的房地產領域的稅費合並過程,而直接決定著諸多現實狀況的變革。專家認為,物業稅實轉總體的發展趨勢是漸進的,但是應該盡可能把漸進過程推快一點。
物業稅是新增的一種新稅,在沒有減少其他稅的前提下征收,或者納稅人缺乏為財產納稅的文化傳統與思想准備的情況下,不應倉促出臺物業稅,否則可能出現大面積欠稅。有財稅專家預測,真正開征房地產物業稅至少還要一段時間,而且不會完全照搬國外的模式,征收額度不會太大。他們認為,物業稅應該承擔房地產宏觀調控功能,一旦推出,就要對全國過快上漲的房價起到抑制作用。
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