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5月25日,中國政府網公布了《國務院批轉發展改革委關於2009年深化經濟體制改革工作意見的通知》,其中提及『深化房地產稅制改革,研究開征物業稅』,於是這個沈寂了一兩年的話題再次引爆輿論,成為這幾天的焦點話題。北京師范大學房地產研究中心主任董藩就人們關心的物業稅熱點問題進行了詳盡的闡釋。
征收物業稅比舉辦奧運會還難早在2003年10月,中共中央在十六屆三中全會上就曾提出,要『實施城鎮建設稅費改革,條件具備時對不動產開征統一規范的物業稅,相應取消有關收費』。2006年,針對當時的形勢。董藩認為,雖然對住宅征收物業稅很難,但再經過三、四年准備,在2010年左右,政府可能在商業物業上先嘗試一下。但是,由於在2007、2008以及2009年已經過去的近五個月中,中央政府以及相關部門投入到這項工作中的精力很有限,商業項目的物業稅『十一五』期間也很難推出,再推後三四年也正常。至於對住宅征收物業稅,可能是十年後甚至更遙遠的事情。
雖然國家早就做好了征收物業稅准備,中央政府至少有了這樣的想法,也在個別中小城市或者大城市的下屬城區搞過物業稅的『空轉』模擬試驗。但是董藩認為這與真刀真槍征收物業稅是兩碼事。他認為征收物業稅,比主辦一屆奧運會要復雜得多,費勁得多,要讓83%擁有私宅的家庭向政府大額繳稅,不可能沒有抵觸情緒。
模擬『空轉』試驗是稅務局『過家家』對於外界認為模擬『空轉』試驗成功的看法,董藩也給出了不通的意見。他認為模擬『空轉』試驗基本上沒有意義,是稅務局自己在『過家家』玩。他說小的時候玩『過家家』是很簡單的,實際上長大後掙錢時很艱辛的,誰會知道買房難、看病難、上學難?雖然稅務局說他們在『統計物業數量』,但是數據也不一定准確。稅務局『做測算、評估』的方法是否科學也存在疑問。待到要征稅時,稅務局的評估值也有可能得不到業主會的認可。
征收物業稅的最大阻力是搞不清房子在誰手裡董藩表示,要征收物業稅,必須搞清楚每套房子都是誰的。現在有一部分官員存在腐敗問題,他們不敢曝光的財產主要以房產或金錢形式存在著。上海房地局一名原副局長,網上說他被查出的房產有30餘套,每套價值在幾百萬元,總值1億以上。上海還出了個『炒房區長』,名下的房產達14處。重慶有個貌似清廉、沒錢買房的『租房局長』,後來發現也是個腐敗分子。政府總得把所有這些隱蔽的房產搞清楚,纔知道該沒收還是該找業主要稅款。有些房子根本找不到業主,有些房子產籍資料丟失甚至被人為毀掉了,有些房子既沒有產權證也沒有產籍資料。類似問題有很多,不容易解決。要征物業稅必須以反腐敗斗爭取得徹底勝利為前提,這需要時間,很長的時間。董藩談到,如果能開征物業稅,就能開征遺產稅,但比物業稅更簡單的遺產稅問題討論了20多年,但到現在卻連個影子也沒有看到。
董藩認為中國目前還不具備征收物業稅的社會基礎。物業稅是一種財產稅,要讓老百姓從自己腰包掏錢為自己的財產支付擁有成本,幾乎沒有人願意。現在對物業稅持歡呼態度的主要是沒有房子的人,等到開征那一天真的來了,有房產的人們的反應還會更強烈。
征收物業稅無法強制執行 地方政府也不支持對於征收住宅物業稅的執行力董藩有自己的見解,他說,老百姓是繳稅者,關鍵時刻意見會高度一致,會一直反對導致物業稅無法征收。個人所得稅、利息稅還能找到個代扣單位,物業稅不行,只能自己繳。房子在老百姓手裡,政府已經不能利用辦證等約束性環節逼著大家繳稅,而且法難責眾。很多業主連對私人企業的物業費都不交,更不會上交給國家物業稅。他繼續解釋,一些老百姓會可能認為好不容易買了套房子,又年年征稅,不是逼著他們賣房嗎?再說,有的房子交過土地出讓金,有的沒交,怎樣公平對待?政府全名叫『人民政府』,不考慮老百姓的意見也不行。他補充說,地方政府也持不合作態度——因為地方收入可能會降低,很多收費將被取消。房地產稅費構成十分復雜,不下幾十種,如何合並、如何分成都是問題。
物業稅征收有五點思路可循對於物業稅依據什麼標准征收的問題,董藩給出了自己的五點思路。一是按照評估價格征收。多大中城市核心區域還有大片上個世紀七、八十年代或者九十年代的舊房子,這些房子雖然戶型較小、質量和環境已經很差,但位置好,很值錢,業主當然該交物業稅。但這些小房子、舊房子住的都是低收入人群,很多人甚至沒有工作,征收物業稅就十分困難。二是按照套型面積征收。富人住大房子,該交物業稅。不過許多因城市化而進城的農民都要求實物補償,按照人均四五十平方米標准獲得了一套大房子,卻可能連工作都沒有。他們的房子征收物業稅也同樣困難。三是按照家庭人均住房面積征收。那些豪宅住戶該交,不過那些鰥寡孤獨者雖住著小房,但人均住房面積很高,該不該交?稅務局能收上來嗎?四是按照容積率征收。那些住別墅的家庭該交,但城市『貧民窟』、『城中村』的容積率也很低啊,對那些住戶該不該收?怎樣確保收上來?五是按照家庭住宅套數征收。首套免交,第二套要交。那跟父母住在一起的就分戶了,假離婚也會大量出現。
西方國家與我國土地制度不同 借鑒價值不大在談到借鑒西方國家征稅方法時,董藩說,西方國家的土地制度基本上是以私有制為基礎,城市規模很小,區位對房價影響小。西方的文化基礎、信用制度也與我們大不相同。只有在中國,兩種土地制度、兩種房產制度並存,而近30年來又進行了很多改革,各地的情況也千差萬別。西方國家條件不一樣,沒有有多少可供我們借鑒的地方。比如瑞典,政府每三年根據區位等基本因素對所有物業給出一個基本價格,然後給每戶發一個調查表,要求填寫在過去三年間添置或更新了哪些可以增值的項目,如換了地板,修了游泳池等,價值多少。政府要據此調整評估價格。填得越多、價值越大,繳稅也就越多。瑞典人能做到百分之百如實填寫,在中國這種方法卻行不通。
政府缺錢 導致征收物業稅被重提董藩在談到為什麼會在這個時間提出征收物業稅的問題時,引用了古羅馬的西塞羅說過的一句話,『事情發生的原因比事情本身還有趣』。他解釋道,解決土地財政問題可能是一個原因,但主要還是因為今後幾年政府財力會很緊張,需要開闢財源。以前國家財政收入增長幅度比較高,2007年達到51304億元,同比增長32.4%,其中中央財政收入達27749.16億元,增長了35.6%。中央政府『不差錢』。但2008年經濟危機發生了,全國財政收入大降,2008年財政收入為6.13萬億元,只增加了19.5%。2009年財政收支緊張的矛盾更加突出。從收入看,企業效益下降,財政收入來源明顯減少。近幾年支橕財政收入快速增長的一些特殊因素在2009年減少或沒有了,財政增收的難度加大。同時,為了振興經濟,必須實施積極的財政政策,特別是4萬億中央投資以及各省的大幅投資支出,政府感覺『差錢了』,但明年還得持續大規模投入,中央政府壓力大,財稅部門壓力大,所以征收稅被再次提出。
征收物業稅並不會抑制房地產投資目前有說法稱物業稅出臺可以抑制房地產投機和投資,有利於房價穩定,但是董藩卻不贊同這個說法。他表示,物業稅是一個長期性稅種,主要是開闢稅源,增加政府收入,它的稅率一般是穩定的。如果指望物業稅來調控房地產市場,並不合適,因為宏觀調控關注的是短期市場狀況,適合作為調控工具的稅種,其稅率必須具有靈活調整性。另外,房價上漲主要是供求關系在起作用。中國正面臨著一系列因素導致的需求爆發。盡管供應量很大,但仍跟不上需求增長的速度。只要供求大致平衡,是不會出現房地產投機的。對北京市場的初步分析表明,所謂的投機性交易連萬分之一都不到。對房地產投資,應該鼓勵而不是打壓,因為投資性房產形成了租賃市場的供應,沒有人投資,那些無法納入政府保障體系的當地住戶、流動人口、暫時不想買房子或暫時買不起房子的人住哪裡呢?鼓勵投資既幫了承租者的忙,也對減輕政府的住房保障壓力大有好處。從長期趨勢來看,董藩表示自己贊同出臺物業稅稅種,但他也同時提出當前征收物業稅很不合時宜,因為這會再次對剛剛有所恢復的房地產市場形成壓力。他說,要達到『保八』的目標,就要依賴房地產市場的恢復。
四點問題制約物業稅開征董藩最後表示,除了他上面已經提及的幾點外,還有四點條件制約著物業稅的開征。第一,要征收物業稅,很多稅種就要合並,很多收費也要合並進去,一系列法律法規就要因此修訂甚至廢止。比如,土地出讓金不收了,以後土地招拍掛如何進行?《土地管理法》、《城市房地產管理法》等一大批法律法規不得修改嗎?要修改就需要時間。第二,按照現行立法程序,要增設物業稅這樣一個新的稅種,必須經過全國人大的相關程序,確立相應的法律地位。設立這麼個復雜的稅種,涉及方方面面利益調整,討論起來那麼容易通過嗎?第三,地方政府在現行土地出讓模式下收益巨大,開征物業稅,地方政府將失去巨額土地出讓金,過渡期地方政府收入大降,無米下鍋,會呈現出『休克期』狀態。有大家都接受的過渡方案嗎?若沒有,地方政府會支持這項財稅改革嗎?第四,擺在眼前的是評估人纔儲備問題。物業價格誰去評估?稅務局能搞嗎?搞不了!稅務部門據說正在開發軟件,但靠軟件可估不准房地產的價格——房屋的房齡、朝向、結構、裝修狀況、區位、周邊基礎設施發育情況、人口密度等很多因素都會影響房價,甚至一個非正常死亡事件也會導致物業明顯貶值。房地產必須由持有執業資格的專業人士來估值,但全國城鎮中僅住宅就不少於2億套,而房地產和土地估價師只有三萬多人,有些縣城連一個注冊估價師都沒有,怎麼評估?不評估怎麼征稅?董藩最後說道,現在征收物業稅只是財稅部門的一廂情願,對住宅來說,十年內行不通。
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