[案情回放]
2007年,李某以市場價40萬元購買了劉某的一套二手房。裝修時,鄰居悄悄告訴他,此房屋內曾經發生過凶案。聽聞此事,李某遂要求退房,遭到拒絕。於是,李某提起訴訟,請求撤銷房屋買賣合同,並要求退還購房款。
[法院判決]
法院審理後認為,被告劉某隱瞞房屋曾發生凶案這一重要事實,未履行告知義務,其行為構成欺詐。按照《合同法》54條的規定,判決撤銷房屋買賣合同,被告退還原告購房款40萬元。
[律師評析]
本案是一起買房人以不知房屋是『凶宅』為由而要求撤銷購房合同的糾紛。購房者能否以房屋是『凶宅』而提出以上主張呢?
首先,我國法律規定,民事活動應當尊重社會公德,不得有悖公序良俗。目前,相關法律、法規雖沒有關於『凶宅』的規定,但是按照傳統的民俗,『凶宅』確實是一般人不願接受的。
其次,筆者認為,房屋的價值除了由建築成本、交通、地理位置等因素決定外,還受居住環境、人文環境等多種綜合因素影響。如果是二手房,從生活經驗出發,購房者通常會考慮房屋之前的主人、發生過的事件等問題。如果是『凶宅』,將在很大程度上直接影響購房者是否決定購買,並影響房屋價格。
本案中,李某同意以市場價購買劉某的房屋時,並不知道訴爭房屋曾經發生過殺人事件。從生活經驗出發,如果李某知道上述事實,可能不會購買劉某的房屋,即使購買,也可能不會同意以市場價格40萬元購買。
再次,在訂立房屋買賣合同之時,劉某隱瞞房屋是『凶宅』能否認定欺詐?
所謂欺詐,是指訂立合同的一方當事人利用對方當事人不知情的情況故意采用欺騙的方法,如故意陳述虛假事實、隱瞞真實情況等,使對方當事人陷於認識上的錯誤,從而違背自己的真實意識而作出訂立合同的意思表示。這裡所說的『錯誤』,是指對合同內容及其他重要情況的認識缺陷。欺詐行為分為兩種:一種是積極的欺詐行為,即故意陳述虛假事實的行為,比如對自己的產品作不切實際的宣傳,誇大自己產品的功效等。另一種是消極的欺詐行為,即故意隱瞞真實情況的行為,比如故意隱瞞己方提供的合同標的物的固有缺陷和瑕疵,或者故意隱瞞某些對合同對方當事人明顯不利的重要事實和信息等等。
本案中,劉某明知自己的房屋發生過命案,卻故意隱瞞這一直接影響李某決定是否購買的重要信息,從而導致李某違背其真實意思簽訂購房合同,其行為已構成欺詐。法院判決支持原告要求撤銷購房合同、退還購房款的請求符合《合同法》的規定。
本案也告訴我們,人們在市場經濟中進行交易時,除了要遵守法律條款中一些硬性的法律准則,還要遵守像誠實信用、善良風俗等這樣具有價值指導性的法律原則。
【法律鏈接】
《中華人民共和國合同法》
第六條 當事人行使權利、履行義務應當遵循誠實信用原則。
第七條 當事人訂立、履行合同,應當遵守法律、行政法規,尊重社會公德,不得擾亂社會經濟秩序,損害社會公共利益。
第五十四條第二款 一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危,使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同,受損害方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷。
《民法通則》第七條 民事活動應當尊重社會公德,不得損害社會公共利益。
擊水律師事務所 潘強 賈帥 林晶