專家認為,新政或使大型開發商爭取到更多貸款,加速淘汰中小開發商
普通商品住房項目投資的最低資本金比例從35%調低至20%。近日,國務院公布了固定資產投資項目資本金比例的調整結果,房地產成為此次調整受惠最大的行業之一。據了解,這是自1996年設立房地產項目資本金比例制度以來的首次調低。業內專家認為,下調資本金比例,大型開發商可能爭取到更多的貸款,再利用資金和品牌等優勢,進一步增加市場份額,結果將加速房地產企業的進一步分化,市場將向大型開發商集中,進而形成相對寡頭壟斷的局面。
中小型房企貸款仍較難
記者在采訪中,不少房地產企業相關人士表示,資本金下調,降低了從銀行獲得開發貸款的門檻,在貸款額度等方面將會適當放松。但中國著名品牌營銷專家陳真誠認為,從理論上而言,新政可能使部分開發商增加一定的貸款,從而增加部分開發商投資的積極性,但新政的實際效果或很有限,其意義將主要是大於『實質意義』的『信號意義』:給整個房地產開發行業帶來的資金增加量可能有限,增量或僅限於大型發展商,大多數中小型發展商貸款仍有一定難度,接近破產的中小房企或仍難逃『死亡』的命運。
某國有大型房企相關負責人表示,這個政策的出發點並不是房地產,而是降低實業投資的進入門檻,降低實業經濟的成本,政府還是希望整個經濟從實業經濟上有所突破。對大型房企來說,負擔進一步減輕後,不排除會借此機會擴大規模,如近期大型品牌房企已開始積極進入土地市場。
市場將向大開發商集中
一知情人士向記者透露,由於房地產正處於深度調整周期中,站在商業銀行的角度來說,降低資本金比例,就意味著給中小地產商發放開發貸款的風險增大。因此,即便政府已經決定下調商品房項目開發貸款資本准備金比例,但商業銀行因國務院新政而大量增加中小開發商開發貸款的可能性不大,其結果是對大量中小開發商來說沒多大實際意義。
陳真誠認為,由於大型開發商與中小開發商之間存在此消彼長的關系,所以,政府出臺下調資本金比例的新政策,其結果很可能是,進一步拉開大開發商與中小開發商之間的差距,加速開發企業的進一步分化,使一些中小開發商以被拯救的名義死亡,進而加速中小開發商被淘汰,市場進一步向大開發商集中,加速形成相對寡頭壟斷局面。
另外,陳真誠還表示,普通商品住房項目投資的最低資本金比例從35%調低至20%,在新政的影響下,考慮直接增加貸款和受政策降低房地產開發進入門檻等刺激部分資金新進入開發領域等因素,在今年6~12月份共7個月的時間內,房地產開發投資的總增加量約3000億元。
專家看法
新政或加大房企洗牌
中國著名品牌營銷專家陳真誠:資本金下調,大多數開發貸款或被大型開發商瓜分,而大量中小發展商依然較難貸到款。當然,也不排除部分中小型發展商貸到有限的開發貸款,並因此而崛起,但大多數開發商都有被進一步分化,甚至加大被洗牌的可能性。
中地行市場與傳播部總監張斌:中央對資本金比例調低,實際上是利用房地產作為綜合類型的行業特點,發揮房地產業對整體經濟拉動的影響,把其他行業都帶動起來。對房地產業自身來講,最直接的好處就是,可以令很多面臨資金壓力的發展商能開發完成自己的項目,更多得到銀行在資金方面的有力支持。
滿堂紅研究部經理周峰:自有資金的調低,對發展商是絕對的大利好,該政策只要能配合銀行的貸款政策,開發企業在項目開發過程中的資金流動會比以往充裕。但可以預期的是,一旦透過銀行的貸款比例增大、開發企業出現問題,肯定會造成銀行抵押房數量的增加。
合富輝煌(2.42,-0.04,-1.63%)市場研究部首席分析師黎文江:這次的調整幅度較大,從35%下調至20%,對開發商來說是一個巨大的利好消息,大大緩解了他們的資金壓力。至於對誰的影響更大,誰受益更大?我認為這個相差不會太大。另外,新政也大大降低了房企的進入門檻,可能會出現中小型企業重新活躍的局面。但這不會影響總體的市場格局,也難以撼動大型開發商的市場比例。
寒桐投資顧問有限公司總經理韓世同:資金下調,並非僅僅是針對房地產行業作出的。在樓市方面,調整最大的是普通住房、保障型住房的開發,達到15%。從新政來看,有鼓勵開發商多做普通住宅項目的信號,因此,受此政策利好影響的開發商和樓盤並不太多。而對開發商資金影響方面,雖然這一政策降低了自由資金的最低限度,但並不代表著銀行會因此而放寬對企業貸款的審核和發放力度,過去對項目開發的貸款也僅佔20%多的比例。從這個單一的政策層面上看,對開發商的幫助不大。
業界預期
樓價短期昇長期穩
自有資金比例的下調,無疑為開發商進一步降低了資金的壓力。有消費者擔心,房企資金壓力緩解,是否會推動房價新一輪的上漲?在房價一直處在高位的情況下,房價的繼續上漲是他們不希望出現的。
對於消費者的擔懮,天河某樓盤策劃負責人表示,短期內,這一政策對房價的影響相對較小。『這段時間即使有價格上的變化,更多是受市場供應情況及持續的熱銷而帶動的,與政策沒有太大的關聯。』但長期來說,他表示還需要觀望,需要考慮到時候的各種市場因素,『從單一的政策層面來說,對房價的影響是不大的』。
合富輝煌市場研究部首席分析師黎文江同樣表示,新政在緩解開發商資金壓力的同時,也會出現進一步加大房地產開發投資的情況,長遠來說,必然會促進市場開發量、供應量的提昇。因此,在供求關系得到緩解的情況下,也有可能出現房價下調的情況。『但在短時間內,則可能會出現由於資金壓力得到緩解,而市場供應有限的情況下,開發商的出貨願望降低,房價會有所上昇的情況。』他預計,在6、7、8月份房價會有所上昇,但到了9、10月份隨著市場供應及開發商出貨的願望加大,價格會有所下調。
銀行態度
不因政策而放寬貸款審核
開發商自有資金比例的下調,作為項目開發重要資金來源的銀行方面又有什麼樣的看法?未來的房企開發性貸款是否會因此而進一步放寬?
一位不願透露姓名的商業銀行企業信貸部負責人向記者透露,就銀行自身而言,它有自己的風險評估體系,不會因為自有資本金的下調而放寬貸款門檻,它還是要對開發商的投資風險進行評估。但他表示,『其實,在政策出臺之前,我們銀行已召開過針對房企開發貸款發放的會議,決定了逐步放寬貸款限制的計劃。』他表示,在貸款發放的選擇上,還是會偏向一些企業實力足且信譽好的開發商。
而另一銀行的軒先生則表示,下半年銀行並不會因這一政策的出臺而放開對房企的貸款條件。他分析說,從目前來講,房貸在銀行的貸款比例已經過高,風險較大,經濟形勢雖有好轉,但並無明顯跡象說明,已經觸底反彈,樓市的小陽春現象還需進一步的驗證。『從分散風險角度來講,銀行並不會由此放松對房企的貸款條件。』他表示,特別是中小房企的貸款風險確實較大,但由於銀行有嚴格的審批程序,同時房企的資本金雖然有所降低,但依然需要有20%的自有資本金作為擔保。
不過,有業內專家則表示,在房地產項目的開發上,其實並不完全是依靠自有資金和銀行貸款,以往這兩部分的資金比例大概各佔30%多和20%多,還有的是需要其他的借款、前期銷售的資金回籠及承建商的墊付等。因此,銀行的態度也不能完全左右市場的走勢,在目前融資環境逐步改善的情況下,開發商能夠獲取資金的渠道還是很多的。