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『以快餐吆喝,以地產盈利』,麥當勞的這種商業模式,或許不久後就會在中國大顯身手。
記者近日從中國加盟網得到消息,香港麥當勞有限公司目前正對一批符合特許經營資格的個人進行系統培訓,並計劃在今年年底前,在中國內地開設4家特許經營店。
雖然截至記者發稿時,麥當勞登記的加盟電話一直無人接聽,但據中國加盟網的一位工作人員告訴記者:『麥當勞是我們的合作客戶,它們確實計劃在中國開設特許經營店,現在正在接受登記,進行審核。』
據了解,雖然目前在中國大陸,麥當勞采取的是直營模式,但對有巨大地產收益的特許經營店,麥當勞一直在進行考察。
地產盈利加速擴張麥當勞的前總裁克羅克曾明確表明麥當勞是做房地產的,『如果我不做房地產,僅僅做快餐,麥當勞早就關門倒閉了。』
據了解,麥當勞在西方采取的是特許經營的方式,或者購地自建連鎖店租給加盟者,或者把一個精心考察過的店鋪租下來,租期20年,跟房東談好了20年租金不變,然後吸引加盟商,把這個店鋪再租給加盟商,並向每個加盟商加收20%的租金,以後根據這個地產昇值的情況,進行相應的遞增。
『以快餐吆喝,以地產盈利,其經營快餐不單單是為了直接盈利,而是為了招租。真正的盈利來源是房地產的增值帶來的租金差。』一位業內專家曾表示。
據悉,2009年麥當勞預計在中國大陸開設175家分店,佔麥當勞全球開店計劃近1/5。
雖然麥當勞目前在中國大陸采取的租賃房產的直營模式,但據了解,並不排除具有地產收益。
據麥當勞與北京華聯綜合有限公司簽訂的一份場地租賃合同范本顯示,在租期內,麥當勞『有權將不超過四分之一的場地分租給第三方』。
『低價獲得長期租約,在高價分租出去,是很多商家獲取地產收益,進行快速擴張的途徑。』一位業內專家告訴記者。
不僅如此,地產長期租約所帶來的融資收益,也可以為包括麥當勞在內的商家的擴張提供資金支持。
『像麥當勞等商家,租賃的物業很多,租約很長,有的達20年,租約本身也具有資產價值,也可以同樣去做抵押貸款。』全國工商聯房地產商會商業不動產專業委員會主任兼秘書長朱凌波(朱凌波博客,朱凌波新聞,朱凌波說吧)表示,目前國內的一些外資銀行可以做租約抵押貸款。
雖然分租和租約等獲取了一部分地產收益,但與麥當勞在西方采取的設立特許經營店的地產收益相比,顯然後者更能為麥當勞的加速擴張提供資金支持。
加盟店再度試水中國『麥當勞此前在中國曾經考慮做過加盟店,但是加盟店管理不好,對品牌會造成不利的影響。』北京麥當勞食品有限公司一負責人告訴記者。
他介紹,現在除了一些信用較好、法規比較健全的西方國家,麥當勞采取的是特許加盟的方式外,中國大陸、日本等,基本全是直營店。
業內人士分析,中國有關特許行業加盟法規不健全,開展特許經營環境不成熟,是麥當勞不吸收加盟店的主要原因。
『但是,麥當勞總收入的2/3來自加盟店,其中,房地產收入約佔這部分收入的90%。』這位業內人士表示,麥當勞一直在對中國的特許加盟市場進行考察,中國各地也有很多加盟需求,時機成熟,可隨時設立加盟店。
雖然上述負責中國北區的北京麥當勞相關負責人表示,目前暫不考慮在中國開設加盟店,但據其介紹,麥當勞地產部專門負責選址,並且希望在開發商項目的建設前期就能與之接觸,作為新店選址的儲備。『2011年或2012年我們會引進加盟店。』
針對現在香港麥當勞公司在中國接受申請,將於今年年底在大陸設立4家特許經營店的消息,上述北區負責人表示並不知情。『我了解麥當勞今年不會開設加盟店。』他說。
但據業內人士介紹,麥當勞在中國分為南區、中區和北區三大片區,各區的管理並不一樣。『特許經營店為麥當勞帶來巨大的地產收益,只要有資金實力,和當地政府關系良好者,都有機會申請加盟。』該人士說。
麥當勞的地產神話麥當勞前總裁克羅克曾明確表明麥當勞是做房地產的。這並非戲言。
數十年來,麥當勞以加盟連鎖經營為紐帶在美國乃至全球逐步建立起了一個龐大的地產王國。
當年麥當勞公司總裁克羅克在擴展業務時,堅持不出賣地區連鎖權,只賣個別連鎖權,以確保連鎖店的品質,但遇到的最大問題就是個別加盟者多半都缺乏資金支付3萬美元的土地費用和4萬美元的建築費用,更無能力爭取貸款。為此,麥當勞不得不成立了一個連鎖房地產公司,負責尋找適合的開店地點,向地主租賃土地和房屋。
連鎖房地產公司以20年的合約向地主租得土地、店面以後,再將店面租給連鎖店主,在其中賺取差價。麥當勞至少可以在房地產上賺取40%的利潤。麥當勞還要求,當餐廳生意達到一定水准以後,各店必須繳納一定比例的營業額,作為增值租金。這百分比由初始的5%逐年增加。
自從麥當勞開始實施這種租約制度以後,便要求加盟者首先支付一定的保證金,其中一半在15年之後歸還,另一半在20年期滿後歸還。這使得麥當勞馬上就有了可周轉的現金,可以進一步以10年貸款的條件向銀行申請抵押貸款,以購買這些房地產。也就是說,麥當勞可以不掏錢便買進土地房產;所有的資金都是由加盟者和銀行掏的。
隨著時間的推移,麥當勞還通過買下土地自建連鎖店的方式擴大其連鎖房地產業務。
麥當勞一般是以10年分期付款的方式來購買土地,再以連鎖房地產公司的名義租給加盟者,並使用加盟者繳納的保證金作為土地購置的首期款。購買土地的差額則是由地主支付的,而且地主須將第一債權人的權利讓給麥當勞,以使麥當勞向銀行取得貸款建屋的資格。
自從麥當勞自行購買地產以來,連鎖房地產公司最大的任務就不在於尋找地主,而在於找到更多願意貸款的銀行了。
從20世紀60年代初開始,麥當勞便僱傭了一批專業房地產人纔在全國各地尋找適當的地產,還僱傭一組專業人士專門替公司找貸款,他們以支付高額利息為條件,專與各地的小銀行交易。這一戰略相當奏效,使其在20世紀60年代初得以迅速擴張。
目前,在麥當勞9300家店面中間,有60%是屬於麥當勞的,其他40%則是由總部向地主承租的。這使得麥當勞成為全美價值最高的零售房地產公司。
麥當勞的收入中,約有1/3來自直營店,其他全部來自加盟店,而這一部分收入的90%來自房租。
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