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近日,北京銀行系統召集開發商,就開發貸問題向開發商和房地產協會征求意見,以落實1月22日北京制定的15條新政。其中,中高檔樓盤將成為銀行下一步扶植的開發貸項目。
如果這一風向一旦兌現為具體的信貸政策,那麼從2003年就被監管層一壓再壓到如今『遭遇』政策眷顧的中高檔房貸或許真的會迎來新生?
『之前單從貸款層次上劃分,中高檔樓盤的開發貸款確實限制條款比較多。但銀行目前在放貸傾向上更傾向於企業的資質,而不單獨考慮項目層面。』民生銀行(600016,股吧)房貸部相關人士透露。
中高檔房貸松綁『目前還沒有接到總行相關通知。高檔房在銀行開發貸業務中一直以來就是需要嚴格審查和防范的項目,如今嚴控信貸風險依然是監管層的主要思路。』中國農業銀行北京分行相關人士表示。
事實上,自2003年『121』號文件出臺,銀行為防范風險,對大戶型、大面積的高檔商品房等項目的開發貸款都較謹慎並有諸多限制。
限制的初衷源於當時監管層認為房地產市場中,高檔房、大戶型住宅的供應相對過剩,而針對普通老百姓,特別是針對中低收入家庭的小戶型、低價位商品房的房源還是比較少。
而此次『松綁』中高檔樓盤的初衷則是,鼓勵開發商為市場提供更為充足的改善性住房。『從市場需求來講,改善性住房的套型面積都比較大,總價高,之前90/70政策造成市場供求不均。』據參會的北京市房地產協會某專家表示。
『不排除放松的可能性。從響應刺激內需,拉動經濟的初衷考慮,松綁可能性很大。』中央財經大學中國銀行(601988,股吧)研究中心主任郭田勇表示,政策引導下,保障房和90平方米戶型政策之前的項目佔據了市場大多份額,未來市場上用於投資和改善居住的中高檔樓盤或許會更值得關注。
此前,江蘇已經將高檔房納入『救市』計劃中,江蘇省規定,從2009年1月1日至2009年12月31日,高檔房契稅由4%調整為3%,政府也給予房款總額1%的補貼。而新的高檔房標准也於2008年10月1日起正式實施。將標准調為,單套建築面積在144平方米以上,且住宅容積率在1.0以下。這樣,有些高檔房將變成普通住房,契稅也相應減免。如此看來,再從信貸上對中高檔房松口並不是不可為。
一旦對中高檔房貸松了口,對於商業銀行而言,也並非不是一件頗具誘惑的生意。
『按照國家政策,基本上各家商業銀行都對保障房信貸投放給予了很大支持,但從商業銀行贏利層面上看,保障房信貸投資不排除政府信用擔保,風險規避也是值得考量的。』西南財經大學博士周雪飛表示,況且每年3000億元投入保障房建設,使得保障房在房地產市場的份額佔據到一個非常大的比重,在此壓力下,商品房中最有競爭力和差異化的項目就是中高檔樓盤項目。『一旦中高檔房成為稀缺產品,房貸質量自然有保障。』
信貸困境猶在這是否已經可以斷定開發商正逐步擺脫多年以來的信貸緊縮困境?最起碼,自2008年年底開發商的銀行融資環境似乎已大為改觀。
2月19日,瑞安集團剛剛與中國農業銀行股份有限公司簽署戰略合作協議,農行將為其提供總額達130億元的3年期意向性授信額度。其中80億元將用於瑞安房地產項目發展。
此前,合生創展以及保利地產相關人士都曾向記者表示,獲得銀行貸款並不是一件很困難的事情;就連資金鏈緊張的富力地產即便有85億元人民幣銀行借貸將於今年到期,但管理層卻自信認為,在目前銀行對於開發商態度大為好轉之後,尋求再融資並不是不可能。
但如此就判斷商業銀行已對房地產大開信貸之門顯然為時太早。
『目前銀行對於房地產信貸並沒有實質上的放松。』某國有商業銀行某高層表示,按照國務院擴大內需10項措施來看,房地產被提到了重要地位,但目前包括銀監會在內的監管層還是以控制風險為最主要的指導。『所以目前一般商業銀行都只是對外宣稱,支持房地產合理融資需求。具體怎麼樣算合理就要根據具體開發貸情況而定。』
而據上海銀監局出具的數據顯示,2008年分季度來看,1?3季度房地產開發貸款增量分別為99.6億元、45.7億元和-28.8億元,逐季下滑的趨勢比較明顯。
事實上,正如上述人士所言,目前商業銀行都將資質和信譽較強的房企列為『合理需求』范圍之內,但對一般房企而言,信貸困境猶在。
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