近年來,隨著房地產市場的日漸發展,開發商屢現不規范運作,業主買房入住以後二、三年都拿不到產權證的事時有發生,有些業主采取上訪或者找有關部門反映情況等方式解決問題,結果並不明顯,而有些業主直接采取法律方式尋求解決取得了較好的效果。
家住南開區的王先生於2006年購買了一套商品房,在商品房購房合同中約定『商品房竣工驗收合格後,甲方須在30日內辦理房屋所有權初始登記。初始登記完畢後,甲方應在180日內,及時協助乙方辦理房屋所有權轉移登記。』但到了2009年王先生入住近三年以後,該房屋產權證的辦理仍然杳無音信,據悉,是因為開放商沒有按期竣工驗收合格,導致不能按期辦理初始登記導致的辦理產權證拖延。在多方協調無望的情況下,王先生找到專業從事房地產法律服務的奧林律師事務所要求對開發商進行起訴。律師在接受委托後立即進行了相關的調查,通過調查相關證照明確了開發商逾期辦理相關手續從而導致逾期辦理產權證的違約事實。此案目前正在審理中。
律師點評:商品房初始登記與業主入住是兩個完全不同的概念。所謂商品房初始登記,俗稱取得大產權,是指開發商建成房屋後,為確認房屋所有權和土地使用權所進行的第一次登記,經初始登記後纔能將每套商品房的產權分別轉移到買受人的名下。是否辦理初始登記是業主能否拿到產權證的前提條件。根據相關法律法規的規定,商品房竣工驗收合格後,開發商應在三十日內辦理初始登記。但目前開發商經常出現不按時辦理初始登記的情況,原因是多種多樣的,比如項目某些部分不能驗收合格或者相關稅費不能按時交納等。由於初始登記不能及時辦理,導致業主無法辦理產權證。
如果業主遇到類似情況,需要仔細查看購房合同對辦理產權是怎麼約定的。如果約定了具體的辦理初始登記和產權登記的時間,則逾期辦理應屬開發商違約,應按約定承擔違約金,沒有約定違約金的,違約數額按銀行同期貸款利率計算。如果都沒有約定,則按照法律規定追究開發商的法律責任。
在業主辦理入住手續的時候,一定要注意開發商是否具備商品房准許使用證及商品房竣工驗收備案表,其目的是掌握商品房竣工驗收的具體日期,用以准確推斷開發商應當辦理初始登記的日期,以此作為業主主張開發商違約行為的依據。
如果您正要簽訂商品房買賣合同,請您一定要注意,如果在合同的第十二條商品房權屬登記條款中約定了第一種方式:『自初始登記完畢之日起180日內辦結房屋權屬登記』,則一定要在合同的補充條款裡明確開發商辦結初始登記的時間,以免開發商推脫責任。