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春節前回老家一趟,很多朋友想買房,問我了我幾個問題:一是,一個房地產項目,開發商到底賺多少錢?此前,也有一些朋友不解,有的說開發商是暴利,開發商自己則辯解超過25%的利潤不做(萬科);二是,政府還有政策出臺嗎?目前的低迷狀態還要持續多久?何時見底?房價的泡沫真會破滅嗎?
下面,我們來依次揭開房價、政策、泡沫的真相。呵呵,申明一下:本文僅為個人觀點,僅供參考!
一、房價的真相(看看開發商到底賺了你多少錢?)
1、投資成本(看看房價成本到底多少?)
一般來說,房地產開發項目投資與成本費用估算的范圍包括土地購置成本、土地開發成本、建安工程造價、管理費用、銷售費用、財務費用以及開發期間的稅費等全部投資。
房地產建設項目各項費用的構成復雜,變化因素多、不確定性大,依建設項目的類型不同而有其自身的特點,因此不同類型的建設項目,其投資和費用構成有一定的差異。對於一般房地產開發項目而言,投資及成本費用,由開發成本和開發費用兩大部分組成,後期經營的話,還有相關經營稅費。
(一)、開發成本
1.土地成本(毛地和淨地)
2.前期工程費
規劃設計費用(2-3%×3)
項目可行性研究費用(1-3%×3)或0.08-0.15%×投資額
水文、地質勘察費用(0.5%×設計概算)
三(七)通一平費用(實際情況)三通一平50-70元/㎡×佔地面積
3.建築安裝費
土建工程費用根據省建築工程預算定額和經驗數值
土建、給排、單位工程、室內外裝飾承包商單位的項目利潤
水電費用一般佔土建費用的15%
設備及安裝費
計算方法:單元估算法(酒店),單位指標估算法(按建築面積計算),工程量近似匡算法(按照預算方法),類似工程經驗估算法
4.基礎設施費100-200元/㎡×總建面
(包括供水、供電、道路、綠化、供氣、排污、電訊、環衛)
供水15元/㎡×總建面、供電65元/㎡×總建面、道路40-50元/㎡×道路面積
5.公共配套費
(不能有償轉讓的開發小區內公共配套設施)
6.開發期間稅費
國家政府按有關文件支付使用的各種稅收和各類費用,主要包括:
配套設施建設費
建築工程質量與安全監督費用
供水補償費用,供電負荷費用(增容費)
供水600元/t,其中住宅0.3t/人,商業0.1 t/㎡
供電住宅480元/KVA,4KVA/戶;商業1000元/KVA,8KVA/100㎡
物業管理基金2%×基建投資
其他稅費2%×基建投資
7.不可預見費用(又稱預備費) 3-5%×1-5或3%×投資額
市場條件,引起三材價格變化
施工圖更改,因設計更改而發生的費用
自然災害的損失及預防災害而發生的費用
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