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開發商爆料:政府職能部門『吃掉』利潤的40%記者調查:政府實際各項稅費雖佔房價54%,但並沒拿開發商的利潤業內人士:政府收費用於配套,開發商30%—40%的利潤纔是房價泡沫
『樓盤建房成本只佔房價的15%,開發商能夠拿到佔房價30%—40%的利潤,餘下超過40%的錢全部被相關職能部門「層層消化」掉了!』近日,一名房地產業內人士的爆料震驚了樓市。
房價一漲再漲真的是因為政府在消化開發商的利潤?對於一個樓盤,政府各部門究竟收了多少費用?記者調查發現:南京樓盤的土地規費成本的確很高,不過這都是正常的收費,屬於開發商的成本,與開發商銷售期間的瘋狂漲價扯不上關系。比如談到一個樓盤的成本,並不僅僅是指平均1300元/m2的蓋房成本,地價及各項規費都包含在開發成本裡。除去各項成本,目前南京開發商的利潤大約佔房價的30%—40%。
對外大叫建房成本太高,但關起門來一算,利潤同樣達到了房價30%-40%。顯然,開發商如此暴利的『賬本』是難以示人的,怎麼辦?於是,政府部門的正常收費就成為開發商追逐暴利、轉移視線的最好借口。
政府收費調查房價高,到底高在哪?近日,一個『重量級』爆料稱,超過房價40%的錢被相關職能部門『吃』掉了!事實真是如此嗎?記者展開了調查。
地價最高佔房價30%;各項規費約佔房價13%左右;土地稅房產稅佔房價11%。林林總總加到一起,一個樓盤被政府收走的稅費高達總房價的54%!但業內人士指出,這些費用都是政府依法收取的,也不是『政府吃掉了開發商的利潤』,而是屬於開發商的開發成本。核價時,是算在『成本』之列的。
地價是大頭:最高佔房價30%地價漲,所以房價漲,這是開發商平常最喜歡講的『房價上漲的理由』。在南京樓盤的房價裡,地價的確是『大頭』。那它究竟佔多少呢?
南京市國土局對2006年公開出讓的74幅地塊進行了統計,平均地價為2318.9元/平方米。相比2005年,這一地價上漲了165.9元/平方米,上漲幅度7.7%;而同期房價漲幅遠甚於此,達到15%以上。
江蘇省國土廳的統計數據顯示,2005年南京地價佔房價的比例為31.2%、2006年為30.18%。這個比重在全國來說確實算高的,但南京市的地價房價比超過30%也僅僅是這兩年。以奧體為例,目前多家樓盤的房價達到8000元/m2,當年他們拿地的樓面地價多在2200元/m2,佔27.5%。
需要特別說明的是,目前南京在售的樓盤中仍有一些是劃撥地和早期拍賣地。同樣是奧體,有些樓盤的土地成本僅750-1000元/m2,僅佔房價的9.04%-12.5%。
規費林林總總:佔房價13%左右除了土地成本,房價裡最說不清道不明的就是『規費』了。南京市建設系統政務大廳負責人告訴記者:所謂『規費』,就是政府規定要收取的費用,主要是市政公用基礎設施配套費、白蟻防治費、散裝水泥專項資金等幾項。
『這些規費,南京都在市建委的大廳一站式收取,標准都是公開可查的。』記者在大廳了解到:市政公用基礎設施配套費是150元/平方米,其他都是幾元錢一個平方米。比如散裝水泥專項資金,是2元/平方米;白蟻防治費7層以下部分(含、地下室)2.3元/平方米,8層以上部分(含)0.7元/平方米,仿古建築6元/平方米,公寓、別墅10元/平方米。
『因為有的是按平方米來收取、有的是按比例、還有的按每宗來收取,難以精確算出究竟每個樓盤一平方米交給政府多少錢。』南京市建委一名不願透露姓名的人士如是說。不過他肯定,這些規費『所有的加起來也不會超過1000元/平方米,這個比例應該佔房價的13%左右』。
同時記者了解到,在一些政府鼓勵開發的新城區,規費還有一些減免的優惠政策。
而以往這項費用之所以『說不清』,是因為開發商往往可以用種種手段,使自己享受到優惠。操作得好,一筆就能省幾百萬、上千萬。近年來,南京規劃、建設、房產等系統都有官員被查處,這中間或許有『多花的錢』。但總的來說,開發商一定是在1000元/m2的規費基礎上少交了錢。
土地稅房產稅:約佔房價11%除了土地出讓金和規費,政府還收取各種各樣的房地產稅,而且這些稅大多根據銷售額來收取。也就是說房價越高、稅也相應收得越多———這以往也是被當做房價暴漲、政府屢調無力的原因之一。
那這部分收入究竟有多少?就足以導致政府『利令智昏』嗎?據南京一家稅務師事務所的專業人員介紹,房地產企業的稅種主要有兩種,一是佔銷售額5.5%的營業稅;二是佔利潤33%的利稅。
開發商的銷售額其實就是樓盤的總房價,雖然行業內30%-40%的利潤很平常,但因為一個項目要開發3-4年,前幾年樓盤沒銷售的時候都在『虧本』,開發商通過逐年分攤等等手段,做到賬面上利潤一般就剩8%-10%。這樣算來,這兩種稅也只有房價的5.5%+10%33%=8.8%。
再加上4%土地契稅,是按土地價款來收。因為土地價款僅佔房價的30%左右,這部分契稅也就只佔房價的30%4%=1.2%。另外,土地增值稅一般是按總房價的1%來預收。因此一個企業的所有房地產稅加起來,大約是房價的8.8%+1.2%+1%=11%。
房價裡政府究竟拿走多少? 54%!
結論:土地出讓金佔30%,規費最多1000元/m2。如果按2006年南京平均樓面地價2318元/m2,佔房價30.18%來算,當年的可參照房價就是7680元/m2,1000元/m2左右的規費佔房價的13%。再加上11%的各種房地產稅,在南京,政府從房價中獲取的比例達到了54%。
政府收費『取於樓盤用於樓盤』 30%+13%+11%=54%就算政府拿走了50%-60%,也不為過。為什麼?因為這些稅費都是納入地方財政,是城建資金的主要來源。樓盤周邊的配套設施、城市道路建設等都是拿這筆錢來建,可謂『取之於樓盤、用之於樓盤』。
這種『公益性項目』的分布,即使有時購房人覺得與自己的付出比例並不完全一致,卻不是開發商所能替代的。例如地鐵,絕不是附近一兩個樓盤就能承擔的。
姚寧屏(東方投資集團策劃總監、江蘇東潤置業顧問有限公司副總經理):
聲音:開發商利潤調查開發商利潤到底有多少?30%?40%
房價的一半以上都被各級職能部門收走,但真的是這些費用推動了房價節節上漲嗎?
記者試圖追蹤樓市裡『從定價到漲價』的全過程,發現職能部門收走的成本頂多只影響初始定價。而在隨後的銷售中,樓盤每漲一分錢,絕大部分都流入了開發商的口袋。
開發商蓋房成本僅佔房價15%那開發商蓋房子的材料等建築成本又是多少?按照南京市建委的統計數據,在過去的2004年、2005年、2006年三年內,房屋建築中標的平均單方(每平方米)造價分別為1234.55元、1295.60元和1117.86元/。與商品房相比,經濟適用房因為配套要求略低,成本也更低,三年來的單方造價分別為1076.60元、994.71元和947.97元。
按7680元/m2的參照房價來算,即使按近三年最高的建築成本1295.60元/m2來計算,其建築成本也僅佔到房價的16.87%,按最低年份的1117.86元/m2來計算,建築成本僅為14.56%。就算加上政府拿走的54%,開發商的利潤也達到了30%上下。
多次漲價都成了開發商純利潤那房價是怎麼越漲越高的?以河西奧體某樓盤為例,去年此時該樓盤一期只有6000多元/m2,而到了今年其二期房價就到了8000元/m2以上。
對此,業內人士並不諱言:去年年底奧體地王賣出了24.05億的天價,地價從2000多元/m2上昇到3500多元/m2。那很簡單,房價自然也要跟著漲1500-2000元/m2。『但是既然閉著眼睛都知道今後奧體房價能賣到八千、一萬元一平米,我又有什麼理由現在把房子賣便宜了呢?』
但事實上,該樓盤的土地成本並沒有漲,利潤就憑空多了1500-2000元/m2。如果原先該樓盤房價裡有30%是利潤,現在至少又增加了19%-25%。
上漲的房價加重了購房人的負擔,卻並沒有被政府拿來用於市政建設。因此南京市政府於今年4月,組織了物價、稅收等五部門『圍剿』樓市高房價,試圖用核價來阻止樓盤隨土地拍賣跟風漲價、狙擊開發商的暴利。
房價飛漲讓人頭痛聲音邵角(南京民間自建房組織的發起人):
30%-40%暴利纔是房價『泡沫』聽說有房產商說政府『消化』了開發商40%的利潤,邵角感到不可思議。南京民間自建房組織組織曾經率先發布過南京百家樓盤的成本,其中開發商的利潤平均都在30%-40%以上。
『開發商在為自己的暴利轉移注意力。』邵角說,當初市民想搞自建房,其實土地一樣是通過拍賣來獲取,規費一樣要交,所不同的就是能節省開發商的這部分利潤。試想,如果把30%的開發商利潤拿掉或者降到10%以內,主城房價就能從10000元/m2降到7000-8000元/m2,這纔是樓市調控應當擠壓的『泡沫』。
專家疾呼反暴利是房地產治本之策在6月25日的一場土地論壇上,江蘇社會科學院院長、博士生導師宋林飛教授也鮮明地亮出了自己的觀點:『反對暴利,是保護消費者利益的根本舉措,是房地產市場的治本之策』。
宋林飛說,今年5月25日,南京市物價局出臺新政,對經濟適用房、中低價商品房、征地拆遷安置房、普通住宅商品房實行『政府指導價』管理,並把開發商的銷售利潤率嚴格控制在規定的幅度內,因為世界房地產市場的平均行業利潤率也僅5%—7%,現在物價部門允許開發商的利潤就有8%,再加上評估後獲得的土地收益,超過30%甚至更高的利潤,顯然是過高了。樓市需要反暴利,這纔是根治房價虛高的根本舉措。
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