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『據我所知,只有農行的房貸新政策出來了吧。目前,上海的各家銀行都在等,希望看看其他銀行的政策是什麼樣的,然後再決定自己該怎麼辦。』滬上某大型銀行的工作人員告訴記者。存量房貸,尤其是今年新辦理的房貸怎麼辦、怎樣界定『改善型住房』等細節、利差已在收窄的銀行在房貸新政中如何盈利,都讓銀行頗費思量。
而上海原本就很低迷的新房銷售市場,由於各方都在等待政策的明朗而暫停交易,交易愈顯清淡。
房貸新政,能刺激滬上房地產復興嗎?各銀行房貸政策不一
在大家還在消化央行政策意圖,市場各方都在觀望時,各家銀行的房貸政策也不盡相同。
『將房屋貸款平移我行,辦「雙周供」還款,可省30%利息,年利率5.737%(下浮20%),另可退保費。』這樣的短信目前頻繁出現在上海居民的手機上。這是一家股份制商業銀行的新政策。該行信貸員介紹,如果是新政策出臺前第一次購買住房,在該行貸款都可以享受79折優惠。如果是在央行新政之後首次購買住房,利率可以打七折。可能是怕新政策引發爭議,這家銀行的上述政策並沒有掛在其官方網站上,而是通過手機短信、業務員推銷等渠道『擴散』。
正式帶頭明確房貸新政策是農業銀行。該行對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房貸款,在貸款利率和首付款比例上按優惠條件給予積極支持,最低首付款比例為20%;貸款最低執行利率調整為同期同檔次基准利率的0.7倍。
交通銀行副行長錢文揮介紹,如果按要求對『首次(貸款購房)』、『自住』、『普通(住房)』住房給予利率7折、首付2成的優惠,那麼銀行承受的風險將由此大增,因為首次購房者的還貸能力、信譽未必全都良好。其次,房貸新政造成5年期存貸利率倒掛的問題,必然導致銀行收益率下降,銀行如何在收益、風險之間找到平衡點,並在此基礎上,拿出可操作的規則難度很高。錢文揮強調,交行的房貸細則可能會與已經公布的有所不同,對房貸新政此前所提到的『改善型購房』可能要從嚴界定。
錢文揮表示,『改善型』的概念太過寬泛,執行起來比較困難。他舉例說,假如一個人已有了一所小房子,以前沒有貸款過,現在他想貸款購買一所面積大一點的房子,這樣的需求可稱之為『改善型購房』,也滿足『首次(貸款購房)』、『自住』、『普通(住房)』的概念,銀行可給予貸款利率、成數上的優惠。但是,假設一個人已經有了兩棟別墅,現在他想貸款再買一棟面積更大的別墅,這樣的需求顯然不能夠被稱為『改善型購房』。
銀行盈利之困『房貸新政對銀行的影響非常大,尤其是那些房貸業務量大的銀行。你想想看,如果首次購房者都要求貸款打七折,那銀行會損失多少?』滬上某大型銀行的工作人員感慨。
實際上,各家銀行的三季報都已普遍表現出利差收窄、不良率上昇的壓力。
交行首席財務官於亞利承認,銀行業將面臨息差收窄的問題。於亞利分析,息差收窄首先是由於央行對存貸款利率的調整。尤其是央行今年的前兩次調息對銀行的影響非常顯著。後來盡管是對稱降息,但由於活期利率沒有變化,實際上仍然增加了銀行的資金成本。其次,存款定期化的趨勢也給銀行帶來了不利影響。如果今年股市仍然沒有起色,短期內這個趨勢仍將繼續。第三,央行同時使用價格和數量工具,央票發行周期加長,市場流動性增加。最後,信貸控制放松,銀行的議價能力減弱。
今年以來,工行的淨利差已經逐季下降。
在這種情況下,再讓銀行推出利率優惠的房貸政策的確不易。
交通銀行副行長錢文揮介紹,交行的房貸細則還在研究、深化、溝通中,關鍵是要在房貸細則中平衡業務發展、風險控制和效益提昇三者的關系,找到既符合央行要求,又具有市場操作性的辦法。基本上首次購買普通住房且自住的客戶能夠享受首付兩成,貸款利率七折的優惠。『尤其是改善型和自住型買房怎麼界定。我認為兩者不是完全排斥的。交行細則應該不久就可以出臺。』他說。
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