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有分析認為,萬科似乎想來一場大洗澡,把以後幾年最壞的情況集中反映到2008年。
左手在全國各大城市不斷掀起降價潮,右手不斷調低計劃開工面積,背後還伸出一只手揀便宜貨。顯然,萬科為了應對這一輪房地產市場寒冬已使出了渾身解數。
理財周報從北京、深圳、東莞三面出擊調查發現,人們都在談論萬科的種種『出乎預料』。
銷售低於預期和保利同一天,萬科也拋出自己的三季報,中金立刻說:低於預期。而關於萬科去年發出的今年完成150億銷售額的豪言壯語,業內已經無心再提及。
萬科中糧假日風景樓盤,在北京西四環和西五環之間,毗鄰京石高速。而假日風景售樓處光景卻較為慘淡,亦沒有想象中的人聲鼎沸,相當安靜。
記者在那裡了解到,假日風景歷史最高價是在今年5月12日之後的兩個月裡,曾一度高達17000元/平方米,在7月底回落到13000元/平方米,目前其售價為14000元/平方米。不過,假日風景的一位銷售人員指出售價13000元/平方米的是毛坯房,而現在14000元/平方米的是精裝房。
在記者以購房者身份到售樓處諮詢的一個小時左右的時間裡,只有約4、5戶購房者前來看房。該處一工作人員則透露,這一段看房的人不多,每天大約只有20來戶。事實上,記者從東莞、深圳多處萬科樓盤采訪的情況也大體與假日風景相似。
2008年以來,房地產市場的低迷,使得萬科銷售面積和銷售金額增長疲態日顯。日前萬科公布的季報顯示,2008年1-9月份,萬科累計實現銷售面積402.4萬平米,銷售收入356.1億元,分別比去年同期減少8.9%和3.2%。其中三季度下滑趨勢更是明顯,實現銷售面積和銷售金額,較上年同期分別減少29.4%和31.9%。
放緩開發兩面『早在8月初我們建立數據庫之初,我們就提示萬科可能出現增速下滑的風險,但還是沒預料到調整幅度如此之徹底。』長江證券(000783,股吧)蘇雪晶說。她說的是,萬科在三季報中稱,再次縮減開工面積約110萬平方米,到570萬平方米左右,同比去年下降為27%。
『3月份的時候曾經開工,但是兩個月前突然停工了,不讓建了,據說今年不再開工了。』北京萬科金色城品(論壇相冊)一工作人員說。記者看到整個工地冷冷清清,沒有一個工人。
記者致電萬科董秘辦公室,一工作人員稱:『停工是絕對不可能的,只不過是公司調慢了工程的進度,主要是由於目前市場不太好,建好了也不好賣,調慢進度就可以減少存貨,增加了公司的流動資金。』
而記者從東莞常平萬科城了解的情況也大致如此,該處一工作人員稱,東莞常平萬科城已不太可能按照原計劃完成工程進度。
事實上,萬科計劃開工面積一再調低。在早前發布的2007年年度報告中,萬科曾計劃在2008年度開工面積和竣工面積分別約848萬平方米和689萬平方米。不過,在今年的半年報上,萬科卻表示將調低年初所制定的計劃,較年初計劃新開工面積減少165萬平方米,竣工面積減少103萬平方米。
『住宅投資減少給未來市場供求關系增加了新的變數,行業資金緊張對土地市場的影響尚未完全體現,而開發成本未來走勢也存在不確定性。』萬科副總裁肖莉(肖莉博客|肖莉新聞)如是回應。
從存貨規模看,萬科存貨佔總資產的比重為71.93%,在行業中這個數字並不好看,因此有分析人士告訴理財周報:萬科很可能是想從財務角度削減沈重的存貨壓力,所以調減開工面積,但卻無可避免的造成業績增長的制約。
土地成本拷問『萬科近期毛利率一直處於一個下降通道中,之前高價的土地成本是造成目前毛利率下降的一個因素。』蘇雪晶說。三季報顯示,萬科的毛利下滑……
實際上,王石(王石博客|王石新聞)不止一次的對2007年高價拿地表示過悔意。其中就包括本次大幅度計提的天津地塊。為此,萬科拿地變得異常謹慎。
截止至2008年9月30日,萬科擁有貨幣資金199.4億元,三季報披露,前三季度萬科共先增項目27個,規劃建築面積660.6萬平方米,僅為年初計劃的66%。其中三季度萬科新增項目10個,平均土地成本不過為1930元/平方米。
而買地方式也逐步以合作模式為主,其比例已超過85%,與此同時,萬科也加大了二三線城市拿地的比重。這些舉措顯然利於萬科降低財務壓力,肖莉也表示同比去年,萬科新增土地成本同比去年下降近40%。截至2008年9月底,萬科的土地儲備為1845.6萬平方米,這一數值和年初1821萬平方米的基本持平。
似乎萬科近來拿地成本不斷下降應該是對一年後業績不錯的預期,但『近來情況似乎又發生了一些變化』。
『9月新增5個項目中4個都是通過合作方式獲得,對項目本身具備優勢,』但是,原來『我們預計4季度土地價格回落,近期已初現端倪,但是近期全國房地產利好政策出臺,又延緩了這個趨勢。這對萬科而言,不是一個好消息!』蘇雪晶說。
打開潘多拉盒子萬科還洞開了一個潘多拉盒子:三季報開始對未來風險較大的項目計提存貨跌價減值准備。本期計提的項目包括天津、福州、南京、北京四地的五個項目,計提金額為5.35億元。本次計提影響本期稅後淨利潤4.01億元。萬科還表示將在年報中對資產減值風險作進一步的評估。
『很受傷』的是2008年股權激勵計劃或將終止。萬科預計2008年淨利潤增速有可能達不到股權激勵計劃所要求的18%,因此該計劃可能會被終止。而且由此將該計劃在上半年攤銷的費用全額在三季度衝減管理費用處理,再次削減淨利潤。
這幾乎應和了很多人預料。實際上,在分析人士看來,保守的財務策略和終止股權激勵,不是『偶然的相遇』。
『你認真的去研究萬科的三季報,就會發現,萬科管理層似乎是想來一場大洗澡。就是把以後幾年最壞的情況集中反映到2008年,這樣以後,萬科明後年的業績就比較好做,股權激勵就順理成章了。所以很多人都認為,計提存貨跌價,很大程度上是萬科平滑業績。另外萬科在結算金額上也會做文章,把利潤放到明年甚至2010年。』一位私募人士說。
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