產品有待完善 投資需全面考量
酒店式公寓最早起源於歐洲,其在天津的發展經歷了一定的周折。至今,它在我們的印象中還沒有一個確切的概念。有人認為,小戶型的公寓就等同於酒店式公寓,這種說法其實並沒有道理。『酒店式的服務,公寓式的管理』纔是酒店式公寓的精髓之所在。
隨著天津經濟形勢的崛起,酒店式公寓吸引了前所未有的投資熱情。在業內人士看來,投資酒店式公寓,需與投資住宅區別對待。
酒店式的服務 公寓式的管理
酒店式公寓最早源於歐洲,是當時旅游區內租給游客供其臨時休憩的物業,由專門的管理公司進行統一的上門管理,既有酒店的性質,又相當於個人的『臨時住家』,這些物業就成了酒店式公寓的雛形。1994年,酒店式公寓最早出現在深圳,後來又出現在上海、北京等商務往來頻繁的大都市。
據了解,天津酒店式公寓起源基本與寫字樓市場發展同步,1991年天津第一辦公樓的國際大廈對外招商開始,當時考慮到外籍人士的居住需要,在大廈內部設有酒店式公寓套房,成為天津最早的酒店式公寓。但是隨後酒店式公寓一直沒有很好的得以發展,外籍高層都居住在別墅內,而其它人員居住在民宅。1998年立達公寓當時由於銷售不暢,開發商只能先對外招租以緩解資金壓力,但是卻取得了意想不到的高出租率。當時物業管理為了適應外籍人士的需要,服務水准也有較大幅度的提高。但是仍沒有達到高收入的外籍人士的需求。直到2000年作為國際大廈的配套,由著名酒店式公寓管理集團雅詩閣進行物業管理的奧林匹克大廈的正式落成,纔標志著天津酒店式公寓的正式啟動。2002年泰達國際公寓以舒適型房型的模糊定位的酒店式公寓銷售,標志著銷售型天津酒店式公寓正式開始。
據DTZ戴德梁行策略發展顧問部介紹,酒店式公寓意為『酒店式的服務,公寓式的管理』,是綜合了星級酒店和高檔公寓的一種衍生產品,聘請專業的酒店管理公司負責經營與管理。業主擁有產權,可自住、出租、轉售;一般業主都是收取租金以換取長期的投資收益,或是出售以賺取差價。酒店式公寓能提供類似居家的格局以及酒店式的服務。在格局上,通常除了一般酒店的臥室與衛生間外,還有廚房、客廳、甚至書房等,空間比酒店房間大;而在配備上,也提供一般酒店沒有之諸如廚具、微波爐、影碟機等設備,設施齊全、完善。此外,亦提供類似酒店的服務,諸如入住與退房登記、家居清潔、送餐、衣服洗熨、叫醒服務等。附屬設施還增加了銀行、會所、小超市等其它項目。
如今市場上有些開發商宣稱的酒店式公寓,其實只是銷售的噱頭,並非真正意義的酒店式公寓,不具備上述酒店式公寓的特點,很多是因為規劃上的問題,纔將其稱為酒店式公寓。所以不能簡單地將小戶型住宅等同於酒店式公寓。而且酒店式公寓的戶型從幾十平米到上百平米都有,並非僅有小戶型。
據天津中原地產投資顧問部認為,現在市場上充斥著大量以酒店式公寓為噱頭的小戶型公寓及精裝公寓產品,這類產品大多不是真正意義上的酒店式公寓產品。酒店式公寓顧名思義,其落腳點是酒店式服務,這種是通過提供住宿、飲食及其他設施,在客人現場參與的情況下滿足客人精神和物質上的消費需要,並由此獲得經營收入的行為。這種行為會為產品帶來增值效應。所以,消費者如要購買產權式酒店式公寓產品,應注重其服務條款相關細節,因為作為投資產品酒店式公寓最終的利潤回報將體現在產品的出租上,而好的服務能帶來產品增值,從而獲得利潤;此外,還需要注意酒店管理集團是項目的管理方還是顧問方,如是管理方,酒店管理集團有完善客戶網絡和銷售體系,更利於項目運營,而如僅是顧問方,項目出租時就無法借助管理集團的客戶網絡和銷售體系。
兩大代理行的觀點很明朗:天津酒店式公寓市場發展很快,但有待於規范。
投資酒店式公寓 需考量項目綜合價值
DTZ戴德梁行策略發展顧問部認為,投資酒店式公寓,需考察項目的區位、服務水平、建築物自身以及售價,這些因素體現了酒店式公寓的綜合價值。
區位。酒店式公寓的主要客戶多是商務人士,他們比較青睞那些交通便捷、商業、商務配套完善,辦公、休閑、購物都很方便的住所。而借助這些成熟商圈的物業更具有投資價值。同時,關注區域特別是新興區域的整體規劃,規劃中是商務中心的地段的酒店式公寓也具有較大的昇值潛力,因為隨著區域的發展,人氣的聚集也將為酒店式公寓帶來大量的高端客戶。
服務水平。酒店管理公司的服務水平能直接體現酒店式公寓的品質,直接關系到後期出租時對客戶的吸引力、租金水平的高低,進而影響業主的投資回報。
建築物自身。那些建築材料質量高、內部裝飾人性化,擁有智能化的服務系統以及完備安防設施的酒店式公寓更具吸引力。此外便於停車也是需要考慮的一點,位於繁華區的酒店式公寓能否提供充足的車位,將影響到未來租戶—商務人士的出行及其訪客。
售價。需要考慮售價的合理性,如果售價畸高,難以憑借後期的出租收益回收投資,那投資就失去了意義。
回報周期長 適合中長線投資者
據了解,目前,國內各大、中城市已經形成了高級商務人士階層。這一階層擁有非常客觀的商務消費能力。從另一方面來看,中國加入世貿以後也將為各國際型大都市帶來數量眾多的境外中小型公司。中小型公司由於資金實力有限,既想要交通方便、價位比酒店低,又不能放棄高檔的辦公環境和辦公處所,那麼酒店式公寓則是其較好的選擇。
酒店式公寓為住戶提供了家庭住房的格局和家居式服務,同時提供了完善的辦公環境,是房地產業的一種新模式,它擁有更多、更全的服務功能,對投資置業的人士來講是一種新的具有更高回報率的選擇。酒店式公寓是投資性置業的上選,因為此類物業投資對於多數人而言,具有超值回報空間。通常,酒店的租金要比公寓高30%左右,而酒店式公寓單位小、好管理、易出租等特點是其它物業項目難以比擬的。不過投資高檔項目所佔用的資金相對較多,回報的周期相對較長,因此,較適合中長線的投資者。
酒店式公寓最重要的是要有它賴以生存的環境,需要良好的交通環境、景觀環境、管理環境、人文環境、商務環境等。