尚處起步階段 津酒店式公寓邁步進行時
顧名思義,酒店式公寓是指有酒店式服務及公寓式管理的物業類型,雖無酒店星級的硬性星級評定,但配備有專業的酒店管理公司經營並提供服務。對比天津市場現狀供應來講,此類產品多指高端服務式公寓及有專業公司管理的銷售型公寓物業。
據DTZ戴德梁行統計,從總體上看,天津已建成並投入使用的酒店式公寓,特別是配套設施好、服務質量高的高檔酒店式公寓近兩年持續旺租,租金也保持在較高價位,如國際大廈、奧林匹克大廈、濱江國際飯店等目前租金在200—300平方米/月。目前在售酒店式公寓均價集中在9000—24000元/平方米,銷售情況較好,市場行情比較樂觀。其市場總供給量與旺盛的需求相比,更凸顯了未來勃勃的商機。從未來發展趨勢看,在售的新興項目價格在大幅提昇,可以預計未來項目租賃價格會有所提昇。同時由於大多世界一線管理品牌看好天津市場,陸續登陸天津,高品質的服務和硬件要求會提高興建、運營成本,從而使價格上浮。
酒店式公寓分布城市發展要地
隨著天津經濟的高速發展,帶來了大量的人流和物流,酒店式公寓發展速度較快,包括南開區、河東區以及熱門的濱海新區都有大量的酒店式公寓醞釀陸續面市。同時由於天津經濟發展遠景的帶動,以及天津定位於國際化港口大都市,外籍客商與商務人員也正呈現逐年增多的趨勢。隨著外地、外資項目的高速增長,大量中高層管理人員和技術人員需要在津工作較長年限,中短期居住需求激增,以及奧運經濟的帶動,這些都勢必促進天津酒店式公寓的發展。
據DTZ戴德梁行統計,目前在天津市區,酒店式公寓主要分布在五大道、南京路和小白樓區域,這些區域一直都是天津市經濟發展的中心地帶。分布在這裡的酒店式公寓多為高端產品,他們憑借周邊完善的配套設施和優越的地理條件,吸引周邊高級寫字樓的外籍中高層管理者。可以預期由於其稀缺性,在這個中心區域的酒店式公寓項目雖然價格高,但仍會成為購買與尋租熱點。
在濱海,剛起步的空港和已逐步成熟的開發區,也成為了濱海酒店式公寓投資的核心區域。近年來,隨著開發區經濟的快速發展與區域的成熟,具有較高居住需求的人群特別是外籍人士的增多,為作為高檔物業形式的酒店式公寓的發展提供了良好的契機。這些酒店式公寓大部分集中在由黃海路和第三大街組成的泰達政經『十字大道』上。
在空港區域,目前已有600餘家中外企業注冊,其中包括空客A320在內的大型跨國企業就有200餘家,隨著這些大批國際企業的進駐,空港地產市場持續昇溫。而目前空港的酒店式公寓尚在起步階段,市場供應量十分有限,但前景卻很廣闊。如位於空港CBD核心的皇冠國際公寓,一期近百套房源一上市就銷售一空,可見酒店式公寓在空港的前景被普遍看好。
在塘沽區,酒店式公寓將主要集中在兩個類型的區域出現,一個是黃金區域如洋貨以及金街外灘等。另外一種類型則為新興的商務區域,如響鑼灣、於家堡等將成為酒店式公寓發展新的熱點。
酒店式公寓的終端消費人群多為商務人士,對生活配套和出行的便捷性要求較高,所以項目在選址時多考慮這方面因素。據天津中原地產統計,以天津市區酒店式公寓產品及潛在項目為例,多分布在小白樓,及南京路沿線,其他也多分布在商業、商務氛圍濃郁的區域,如友誼路沿線、大學附近,便於滿足終端消費者需求;而空港區域與市區不同,屬於新興區域,政府對整個區域作出了詳盡的規劃,所以酒店式公寓項目集中在政府規定的商務商貿區內興建,這一方面便於政府管理,而另一方面,由於新興區域商務商業氛圍相對薄弱,公建類產品集中在商務商貿區興建有利於區域聚斂人氣,提昇商業商務氛圍;最後,開發區高端商務人群多為短期停駐,中長期停駐人員較少,所以酒店產品較為活躍,而酒店式公寓產品多為酒店的附屬配套。
產品分類清晰 發展前景樂觀
天津酒店式公寓出現較早,但一直以來發展緩慢,不過根據目前情況看,這種局面正在逐漸改變。據天津中原地產統計,天津市區南京路沿線的君隆廣場項目、天津中心項目未來均會有高品質的酒店式公寓產品推出,酒店式公寓管理巨頭雅詩閣也在天津購買了君誼大廈的一個樓座准備用於酒店式公寓經營;而新加坡知名酒店式公寓管理集團輝盛集團也在空港區域有簽約項目。可見天津酒店式公寓產品前景樂觀。
據了解,目前,根據目標客戶和物業特征,天津的酒店式公寓大致可以分為兩類,即小戶型單身公寓和產權式酒店公寓。
小戶型單身公寓以小戶型、低總價和酒店式物業服務作為其最主要的賣點,贏得了大量天津新興白領的年輕購房群和投資客。比較典型的樓盤有誠基中心、非常公館、煥日線、時代奧城等項目。
天津目前在售的此類公寓多集中於交通較便利的區域,且體量不大,因此項目多依附於周邊配套。所有項目的主力戶型多集中在34---70平方米之間,有少量大戶型。所有項目均為精裝修交房,精裝修標准為中檔偏上水平。物業管理標准高於同類項目,但還未能完全達到星級酒店標准。在價格上雖然屬於同類項目中單位價格較高的項目且物業費較高,但是市場接受度較高,消化能力較強。
從90年代中期開始,伴隨著天津對外經濟貿易的增多,產權式酒店公寓應運而生。其主要為在天津從事商務活動的外籍人士提供國際化的居家服務設施的物業產品。從最初的奧林匹克大廈、國際大廈到天津公館、港灣中心、泰達國際公寓、君隆廣場、天津中心等項目。
天津目前真正的產權式酒店公寓為數較少,且分布范圍較散,在天津的小白樓CBD和南京路CBD等區域沒有真正的產權式酒店公寓;開發區內的產權式酒店在近年的上市量有所增加,這與濱海新區的房地產發展不無關系。
天津目前的產權式酒店式公寓皆由酒店管理公司進行運營。配套上均遵循酒店的高檔配套設施,功能配套齊備。酒店管理公司均是聘請境外知名酒店管理公司進行管理。購買的客戶均是高端的投資客戶。