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市場低迷以來,大多數的開發商還都抱有幻想,希望本輪調控可以像05年的上海,在短期低迷之後重上昇市。為什麼,這一輪調整已屆時一年沒有走出上海05年的行情?現在說這個事兒,當然有著很充分的解釋,什麼金融海嘯呀,次貸危機呀,周期重合呀……但都有事後諸葛亮的嫌疑。
怎麼能根據市場本身來判斷市場?本人認為『交易量』是一個極為重要的指標,而不是價格。
我們行政調控當局,盯著房地產價格來判定市場的做法是一個典型的誤判。尤其是盯著七十大中城市房價同比價格,說宏觀調控還沒有起作用,其結果就是目前的局面:出手過遲,作用遞減,摸著價格這塊石頭過河,每況愈下。為什麼?
首先,我們要搞清楚什麼是房地產的價格。房地產價格不是一般普通商品的價格,它具有資產價格的最主要的特征:資產的市場價格就是最後一次買賣資產成交的價格!這一點與股市的市場價格決定機制是一樣的。也就是說,不論你是在此之前用什麼價格成交的,只要最後一次成交價是不同的,就以這最後的成交價為計算依據。什麼叫『紙上富貴』?什麼叫『財富效應』,說白了就是最後一次成交價高於原先的成交價。
但這個『市場價』是一個極為虛弱的價,如果沒有成交量支持的話,就是一個虛擬的市場幻想!而我們大多數人以為房地產這一特殊的商品像大宗商品那樣,可以在這個價格上成交,就完全錯了。
這裡本人希望行業同仁應該溫習一下,房地產教科書中有關『房地產公開市場價』的定義:『在一段合理的期間內,市場相對平穩,買賣雙方有著充分的尋價和議價時間,自願達成的成交價格。』什麼叫合理期限?房地產市場平穩?關鍵因素就是『交易量』。也就是說,在這個價格上,賣的人可以繼續賣得出,買的人可以繼續買得到。可是從去年以來的情況顯然不是。這樣,我們盯著價格,還有什麼作用呢?
更何況,房地產還天生具有異質性,成交的個別性,以及房地產價格包涵的『環境、裝修……』多種因素,一個地區尚不可以平均價格衡量,七十個城市平均價格不是一個笑話嗎?
05年的上海,價格走低即有量,現在價格走低了,量還沒上來,我們怎麼麼還能抱幻想呢?
盯住量,市場本身就是市場的最好說明。
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