|
||||
『不會再降價了!再降,我們就沒得賺了!』這是最近開發商經常會說的一句話。為了證明不會再降價,有的開發商甚至把自己的各項成本亮出來給買房人看。
開發商亮出成本,買房人會買賬嗎?市場會相信成本嗎?成本難道就是市場不可突破的底線嗎?在目前開發商要求救市的呼聲日漸高漲之時,開發商紛紛拋出成本牌引起了買房人和業內人士的關注。
●開發商開始拿成本說事
最近王先生來到位於回龍觀區域的東亞上北中心看房時,售樓人員除了像以前一樣說這個樓盤怎麼好之外,還給他算了一筆成本賬。
以京北回龍觀區域2007年成交的一個項目舉例,其土地成交價已經達到3070元/㎡。再加上3%的契稅,其土地成本已達到3162元/㎡,包括工程、人力、建材及其他不可預見費用的建設費成本(普通高層住宅)一般在2300元/㎡左右。其他包括一些代征道路建設費用和園林綠化費用及基礎設施建設費用的市政配套成本在500元左右;還有包括營業稅、城市建設維護稅、教育附加費、增值稅等在內的各種稅費佔了銷售額的11%左右,『這大概在900多元。』另外,單位平方米的營銷管理和銷售推廣費用也佔到銷售額的5%,達到400元左右,還有項目開發的前期費用200元,還有包括貸款利息等財務費用約200元。
『以上7項之和所算出的該樓盤一平方米的成本已經達到了7662元。』
『在目前的市場狀況下,如果按照均價8300元的銷售價格來計算,每平方米的銷售利潤在638元,這樣算來,其產品利潤率僅為7%。』
『按照一個地產項目最低三年的開發銷售周期,實際上每年的利潤率還不到3%。』東亞新華地產的一位負責人表示,這樣的利潤率在現代市場的商品交易中,恐怕已是極低的了!『之所以要為大家亮亮成本的構成,就是想讓消費者有個更直觀的感覺,對市場有個更科學的判斷,能夠對自己關注的樓盤有理性的分析,也能更好的衡量需求與成本的關系。』
●市場回歸成本定價
目前樓市成交低迷的主要原因之一就是買房人缺乏信心,擔心房價會繼續下降。『其實市場當中的購買力還是有的,只是缺乏信心。』頂秀置業總經理劉新虎認為,『如果只能看到房價的下降,而看不到房價上漲,人們是不敢買房的。』
對此恆基世業房地產開發公司副總王振平認為,開發商之所以會這麼做,是以一個心理預期的前提為條件的。那就是,開發商不會做虧本的生意。如果開發商真的不會虧本賣房,那麼成本就是房價的底線了。但是成本就是房價不可突破的底線嗎?事實上誰也不敢保證開發商不會虧本賣房。在極差的市場情況下或開發商資金嚴重緊缺的情況下,開發商甚至可能虧本賣房。
市場的供求關系不僅決定著價格的走勢,也決定著房價的制定方式。目前,開發商的定價方式正在由市場需求定價,轉向了成本定價。中國房地產及住宅研究會副會長顧雲昌認為,在前兩年市場供不應求的情況下,開發商定價是不會考慮成本的,而是根據市場需求來制定價格。今年供求關系發生了變化,出現了供大於求的情況。開發商不再敢貿然定出高價,而是以成本為基礎,再加上合理的利潤來制定房價。
●開發商的平均利潤仍然不低
人們都說『買的沒有賣的精』。當開發商向買房人拋出自己的成本底牌時,是否意味著房價已經出現了見底信號呢?
一位市場人士表示,雖然房價已經出現了較大幅度的下降,其中一些開發商的利潤已經很薄,但是總體來看,房地產開發商的平均利潤還是較高的。尤其是一些在多年前拿到大量廉價土地的開發商,仍然具有巨大的利潤空間。例如北京某在售樓盤,在四年前開盤時僅4000多元,房價最高已經漲到了15000元,目前回落到12000元。盡管成本在這幾年出現了大幅度上漲,但其目前的售價仍然有相當豐厚的利潤。
另外近一段時間,鋼鐵等主要建築材料的價格已經出現了較大幅度的下降,而且市場這種下降的趨勢還將延續下去。這在一定程度上緩解了開發商的成本壓力。
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||