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房地產交易環節稅費的減免以及房貸政策的變動,給正在『過冬』的房地產業帶來了『春天』即將到來的無限遐想。對此,大多數業內專家認為,房地產調控政策的轉向是為了保持經濟穩定增長,而非『托房價』,利好政策短期內難以融化樓市『寒冰』。
減稅降息只是第一步?
財政部央行日前宣布的刺激住房消費政策,被普遍視為房地產調控取向正式轉變的標志,也刺激了房地產行業期待更多利好政策出臺的美好想象。
記者從『我愛我家』、『鏈家』等房地產中介機構了解到,目前,房屋交易環節的稅費主要包括,二手房交易中的契稅、營業稅、個人所得稅、印花稅、土地增值稅等;一手房買賣中的契稅、印花稅等。『我愛我家』的分析師以一套80平方米,總價100萬的房子計算,契稅征收標准從房款總額的1.5%降為1%,購房人可節省5000元;印花稅從原來的0.05%(印花稅是買賣雙方各負擔0.05%)改為免征,購房人可節省500元;由於普通住宅不需要繳納土地增值稅,所以新政對此無影響。總體上,購房人可節省稅費是5500元。如果該套房屋貸款80萬元、貸款期限為20年的話,由於優惠利率下浮幅度擴大至基准利率的0.7倍,按等額本息方法計算,月還款額可從5893.91元降為5381.37元,20年共節省123010.02元。
『我愛我家』副總經理胡景暉認為,本次政策調整對房地產市場的整體交易是利好,對恢復市場交易和市場信心有一定的積極作用,但在目前的市場條件下,實質利好有限。他說,在二手房交易流程中,所有稅費佔房屋總價近10%,此次調整沒有涉及所有稅種中比例最大的營業稅(佔比5.5%)和個稅(佔比1%)。可以說,這次降稅幅度不大,並未緩解高房價對購房人的壓力,真正能為省去僅佔房價0.55%稅費就去買100萬房子的人不會太多,市場短期內難以走出觀望。
但不少業內人士對政策的進一步松動充滿期待。對於2006年開始執行的購房未滿5年轉讓的需全額征收營業稅政策,不少中介機構認為,這主要是針對當時樓市過於火爆,投資泡沫比較大而實施的,但目前形勢已經改變,其錯殺居民改善性住房需求的負面影響已超過了對投資性需求的遏制作用,因此應當盡快調整。他們認為,這種調整估計是回到以前的政策,即『個人將購買不足2年的住房對外銷售的,應全額征收營業稅』。
對於二套房貸政策,業內人士稱,這次政策調整可視為對二套房貸政策的部分修正,商業銀行在實際操作中有更大的空間。為抑制過熱的投資型需求,去年9月出臺的二套房貸政策提高了購買第二套及以上住房的首付比例和貸款利率。此次央行擴大房貸利率下限,將最大首付比例調整為20%,並且將貸款利率和首付比例的確定權下放給金融機構。央行稱,對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房的貸款需求,金融機構可在貸款利率和首付比例上按優惠條件給予支持;對非自住房、非普通住房的貸款條件,金融機構適當予以提高。
地方政府可制定鼓勵住房消費的收費減免政策這一彈性規定或將促使更多的城市因地制宜地出臺房地產利好政策。比如,上海市政府日前宣布,個人將購買超過2年的普通住房對外銷售的,個人不負擔營業稅;個人轉讓自用2年以上、並且是家庭唯一生活用房取得的所得,個人不負擔個人所得稅。
此外,洲聯集團上海五合智庫總經理鄒毅認為,從長期來看,政府會平衡土地供應速度、控制土地供應節奏;調整住房供應結構,大力支持保障性住房和政策性住房建設;從短期來看,調整公積金政策,放松開發企業的信貸政策也是可能的。目前,杭州市便放寬了房地產開發企業所得稅預征政策、土地款支付政策、項目開竣工期限,並鼓勵銀行在宏觀調控政策指導下,增加有效信貸,協調解決企業面臨的困難。
調控轉向並非全面松綁
大多數專家認為,以緊縮為主題的房地產調控取向的正式轉變,主要是基於保持經濟穩定增長的考慮,並不意味著摘下抑制房地產投資泡沫的『金箍圈』,也不是『托房價』。
經濟學家易憲容認為,降低住房交易稅費是強調民生問題,而不是政府『救市』。他說,這次政策調整傳遞出了政府支持個人自住型住房消費、嚴格遏制投資型需求的信號。在房地產市場已從之前的投資佔主導轉變為目前的消費佔主導情況下,開發商的住房價格如果降不下來,銷售自然也上不去,政府的這些優惠政策發揮的作用就不一定太大。
他還建議,對於改善型住房購買的優惠政策應該進一步細化,用技術性標准對改善型住房的購買做嚴格限定,避免住房投資(投機)者渾水摸魚。
但業內專家稱,目前房地產調控取向的變化是相當明顯的:從之前的抑制需求到現在抑制投資性需求、激活自住需求;從之前的抑制房地產過快過熱發展到現在的保持房地產市場穩定健康發展。他們認為,這種變化主要是基於當前國內外經濟形勢做出的,在出口形勢不容樂觀、消費增速難再提高的情況下,投資成為拉動經濟增長的主要『馬車』,而房地產投資在投資總量中佔比在20%左右。而且,房地產行業與50多個行業相關,在國民經濟中佔據中舉足輕重的地位。
調整趨勢短期難改
盡管如此,在經濟下行風險加大和行業周期性調整態勢下,房地產政策的部分松動更多的是激勵市場信心,難以在短期內驅散市場觀望密雲,扭轉行業調整勢頭。
從一些網絡媒體的在線調查來看,六成的被調查者認為樓市應當進行自我市場化調整,房價依然偏高,無需『救』,並認為稅費下調不會改變房價下降趨勢,年內不會買房。
從國家發改委、國家統計局公布的數據來看,今年以來,房地產行業下行態勢相當明顯。從國房景氣指數來看,9月為101.15,比8月份回落0.63點,連續10個月環比回落。從房價來看,全國70個大中城市的房屋銷售價格同比漲幅1-9月分別為:11.3%,10.9%,10.7%,10.1%,9.2%,8.2%,7.0%,5.3%,3.5%,房價漲幅向下曲線清晰可見。北京市統計局的數據顯示,9月份,北京房屋銷售價格比去年同期上漲6.9%,漲幅比上月回落2個百分點,房價平均水平的絕對值比8月份下降0.2%,為2005年以來首次出現下降。從成交量來看,各地樓市一二手房成交量均遭遇了不同幅度的萎縮,北京等一線城市新房成交量連續多月出現同比下滑五六成的現象,『金九銀十』的傳統銷售旺季也宣告破產。而在一些出臺了利好政策的城市,成交量反彈大多環比不足1成,買方持幣觀望態勢未改。從地價來看,土地流拍或底價成交現象屢見不鮮,地價水平不斷下降。比如,三季度北京市住宅用地交易僅4宗,土地市場住宅及含住宅項目用地的樓面價為3028元/平方米,環比今年二季度下降了17.3%,同比2007年三季度下降了5%。
也有開發商認為,這次政策調整來的非常及時、力度也非常大,增添了開發商的信心,讓廣大房企看到了春天的苗頭,並稱,明年開春前的這段時間是下一個五年內最好的買房時間。
但更多的反對意見是,樓市調整並未結束,大眾的實際購買力和對收入的預期是決定著房價和成交長期表現的關鍵。調控政策的松動有利於成交回暖,但由於消費基礎的削弱和政策的滯後作用,樓市復蘇將有一個過程,2007年的樓市繁榮情況將成為未來幾年難以逾越的一個樓市高峰。
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