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10月23日,政府對國內房地產政策出現了較大的調整,特別是要對自住型住房的購買者采取一系列的優惠政策。比如降低首次購房者的銀行信貸利率及首付款、降低購買住房的契稅、免征交易印花稅等。對於這些房地產優惠政策,政府希望通過對首次購買住房者的稅收優惠及信貸優惠來幫助住房困難的居民創造進入房地產,激勵自住型購買住房者進入房地產市場,以便做到既改善居民的居住條件,又達到擴大居民消費、保證經濟增長的目的。這個出發點是對的,特別是強調的住房的民生性更是對的。
但是,我們要思考的是,目前房地產市場問題是什麼?政府這樣做能不能讓自住型購買住房者進入房地產市場?如果不能,其結果又是什麼?還有,盡管這些政策對房地產市場民生性強調得十分清楚,相應政策的操作細則又是如何?在執行這些政策的過程中,各個部門是不是會利用這些政策來保證其部門的利益最大化而重新讓房地產炒作盛行,重新吹起房地產市場泡沫?特別是,在對改善型住房界定不清楚的情況下,這些政策是不是會成為房地產炒作者利用其政策炒作房地產的護身符?等等。一句話,2003年時房地產市場的的情況好象又要在2008年重演。
但實際上,就目前的國內房地產市場的問題而言,房地產市場問題是近幾個月來住房銷售迅速下降,從而導致了地方政府的緊張。因為,在這種情況下,房地產銷售下降,可能引起住房的價格下降,而住房的價格下降又會引起對房地產投資減少,並由此引起與房地產相關產業需求減少,價格下降及產量減少;引起地方政府土地財政減少、GDP下降等。其實,這種經濟邏輯是不成立的,因為,在房價過高的情況下,房地產的產能過剩早就是既定的事實,而這種房地產產能過剩必然引起相關產業的過剩。在這種情況下,房地產市場只能通過周期性調整來解決,或房地產市場只能通過價格調整來解決。否則,只能是用一種泡沫掩蓋另一種泡沫。
還有,從2007年下半年以來,隨著房地產政策調整、金融市場的變化、投資者理念的改變,房地產已經由投資性為主導的市場轉變為消費性為主導的市場,住房市場的購買對象已經不同的,但是房地產開發商仍然以投資者為主導的市場來給就房地產市場定價。在這種情況下,房地產市場的價格必然與自住型購住房者的心理價位及支付能力存在巨大的缺口。這時,自然也就導致房地產銷售迅速下降。因此,就目前的情況來說,中央政府的用意是好的,是希望稅收優惠、信貸優惠政策創造條件讓自住型購房民眾進入房地產市場,但是,當市場的價格與購買自住型住房者的心理價位及支付能力相差很遠時,對自住型購買者來說,即使房地產政策最優惠,這些居民也是沒有能力進入這樣高價格房地產市場的。
而願意或有能力進入的也只能是住房投資者。對於住房投資者來說,如果以過去的眼光,或許他們可以通過一些虛假的文件來利用這些優惠政策進入房地產謀利,但是,事過境遷,不僅全球房地產在金融危機衝擊已經一片凋零,投資房地產的風險已經全部暴露了出來,而且今年國內股市大跌,早就把剛剛出現的國內中產階級打得落花流水了。他們已經沒能力也不敢如此大的風險時進入房地產市場。再加上,如此巨大的金融風險,各商業銀行也不敢推波助瀾,置高風險而不顧,讓一些資質不好、風險高的投資者通過虛假的方式獲得信貸。
也就是說,就目前的情況來說,無論是出臺什麼政策,仍然只有自住型住房的購買者願意進入房地產市場。要讓當前的房地產市場銷售重新啟動,並非僅是對自住型購買住房的稅收優惠、信貸優惠的問題了,而是如何讓房地產市場價格降到他們有能力接受的支付水平上。加上政府強調了房地產的民生性,政府並不願意再看到一個完全炒作的房地產市場出現,因此,這些新政策出臺後,房地產市場價格出現更大幅度調整是誰也阻攔不了的事情。只在房地產市場價格回歸理性,纔目前房地產市場唯一出路。那種想維持高房價,維持房地產的暴利模式,與住房自住者的支付能力相差很遠的高價房地產市場,只能夠把國內巨大的房地產自住型需求推到市場之外。因為,這些住房需求沒有支付能力進入高房價的市場。
還有,中央政府為什麼不願意看到房地產市場炒作泡沫重新出現?因為,美國及世界金融危機清楚地表明,房地產泡沫一定是各種經濟危機及金融危機的根源。如果說,政府允許國內房地產市場的泡沫重新泛起,那麼類似美國的金融危機也會在中國出現。所以,對新政策中的許多漏洞,對於新政策中可以引起的一些問題,我相信相關的政府職能部門會出臺細則來規范。
現在,一些地方的房地產開發商,一看到中央政府的新政策出臺,以為中央政府又要托起房地產市場的價格及房地產泡沫了。因此,政策一出臺,有些地方的房地產開發商立即提高房價來迎接新政策。比如,深圳市場。這當然是與中央政策的新政策背道而馳的。但是,這些現象也應該讓政府看到,目前房地產市場仍然處於房地產炒作及投機范疇內。在房地產為炒作投機市場的情況下,中央政府僅是強調房地產的民生性,僅是強調房地產的政策對自住型的購房者有利是不夠的,因為,市場是不會只按照中央政府的政策意圖而行的。為了讓目前國內房地產真正成為居民消費為主導的市場,不僅在於如何對居民住房消費有政策優惠,而是同時出臺對房地產炒作投機進行嚴格的限制的政策。如果不出臺這些政策,在一定條件下,房地產炒作及投機者就能夠利用這些有利於消費者的政策重新讓房地產市場炒作投機泛濫。在這種情況下,政府新政策也就改弦更張了,房地產市場泡沫又會重新吹起。而房地產泡沫是金融危機及經濟危機的根源,政府什麼時候都不可放松這根弦。
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