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全國性的房地產有關政策將松動
繼地方政府連連救市之後,中央在10月17日召開的國務院常務會議上,也明確提出『加大保障性住房建設規模,降低住房交易稅費,支持居民購房』。中央政府針對房市的政策箭在弦上。
政策松動如期將至
我們在9月25日《需求難以短期恢復,長期還看農民購買力》的報告中,指出中央政府在四季度一定會出臺放松的政策,並在10月17日發表晨報《房地產救市政策預期,房地產股交易性機會明顯》提出由於當前是政策的密集區,另外,對利率的下調和貨幣政策的寬松以及農村土地流轉對房地產偏正面的預期,或使當前的房地產股具有交易性機會。
可能出臺的政策對購買力的影響
我們預計出臺的政策意圖將是一定程度上提高購買力,我們知道,本輪房地產調整的本質原因是房價收入比過高,有效需求不足,將要出臺的措施可能是降低利率、減免稅收、放松二套房貸政策等。但我們認為效果有限。
政策松動難改房價下跌趨勢
我們知道,房價下跌的真正原因是房地產市場的購買力不足。如我們四季度策略報告指出,近10年商品房的發展已經透支了購買力,房貸/儲蓄比率高企,市場自發地會有一個調整的階段直到人們儲蓄增加,使房地產價格和收入上漲速度相仿,人們覺得購買力真正地增長。
我們以PB作為估值底線
PB將是房地產股最後的防線,以保守的土地價值、房產價值重估的帳面淨資產價值是最後的底線,如果這樣重估的帳面淨資產在1倍以下,我們認為是低估的,再下跌是不理性的,而前期的大幅調整也使部分房地產股這一價值顯現。如招商地產前期低點10.57元/股、萬科A4.8元/股這一估值相近(10.51元、5.10元);浦東金橋6.81元/股低於這一估值(9.13元)。
投資建議:
評級未來十二個月內,房地產業:中性
房地產行業放松政策將帶來房地產板塊反彈,但是難以改變行業向下趨勢,尤其是房地產價格還將有進一步的下跌過程,因此,在反彈過程中切勿追高;但對於長期價值投資者,現在是逐步介入的時期,在整個周期向下的過程中,我們看好能踏准市場節奏的龍頭企業如萬科,還有抗風險能力較強的國有企業如保利集團、招商地產、浦東金橋、陸家嘴等。
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