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新的經濟數據今天公布了。其中對於房地產來說,居民收入一項應該是最重要的數字。因為和股票的價格決定於市盈率一樣,房地產價格最終還是要決定於收入比。今年上半年,扣除物價上漲因素後,城市居民收入增長為7.5%。同時,城市居民收入的最主要來源工業生產增長放緩,沿海開放地區賴以生存的出口有較大幅度回落。這表明,居民對收入增長的預期會進一步降低,而同時,盡管CPI有回落,但是,食品價格上漲17.3%,居住(租房等)價格上漲7.0%,前三季度,商品零售價格同比上漲6.9%(9月份上漲5.3%),漲幅比上年同期高3.7個百分點;工業品出廠價格同比上漲8.3%(9月份上漲9.1%,漲幅比上月回落1.0個百分點),漲幅比上年同期高5.6個百分點;原材料、燃料、動力購進價格上漲12.4%(9月份上漲14.0%),漲幅比上年同期高8.6個百分點;因此,居民預期還貸能力進一步降低。
需要注意的是,在居民收入僅僅上漲7.5%的同時,70個大中城市房屋銷售價格同比卻上漲8.5%(9月份上漲3.5%),漲幅比上年同期高1.8個百分點。在居民預期收入和償貸能力下滑的情況下,市場當然支橕不了房地產8%以上的銷售價格增長速度,因此,出現括弧裡的9月份上漲3.5%就成為必然現象。
我們不妨把房地產價格看作一個數學題,當價格開始上漲的時候,其斜率是基本固定的,而同樣,當它開始下跌的時候,其斜率也是基本固定的。在沒有出現形成拐點的內外部條件時,如果我們得到一組數字,基本能算出下一個季度房地產價格。而無論如何計算,下一季度的同比增長率的進一步下降就是不可避免的。如果10月份能夠達到2.5%的同比上漲(事實上可能就是環比的下降)就已經很不錯了。這時候纔是房地產的真正拐點的出現。
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