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隨著天津城市化進程的不斷推進,城市外擴大勢所趨。西青依托優越的地理位置、豐富歷史文化價值,加之大學園區、高科技產業園區的陸續興建發展一躍成為開發商青睞的熱土。萬科假日風景和金廈水語花城2005年入市熱銷,拉開了西部新城造城計劃;2006年大地12城與華亭國際又全面熱銷;2007年,富力地產也投身到浩浩蕩蕩的西部造城運動中……眾多開發商『西傾』使得西青區房地產進入了快速發展期:07年全年普通商品住宅成交量達100萬平米左右,成交均價超過5700元。進入2008年,盡管樓市一路震蕩,但西青以其區位、價格、環境等優勢領跑環城四區,成為天津房地產市場的一大亮點。
政策傾斜助力區域快跑天津市城市發展快速擴張,而城市西部的發展更是迅速。根據《天津市城市總體規劃(2005-2020年)》的藍圖,天津重點發展區域包括:外圍城鎮組團重點建設西青新鎮、津南新城、外環新家園、第三高教區等。土地供應及市政規劃的重點都指向環城四區,而西青區作為環城四區中最為宜居的區域,成為天津城區外擴計劃的重中之重。
日前,本市西青區中北鎮與聯合國開發計劃署合作,成為『聯合國開發計劃署試點城鎮』,這無疑會從多方面推動西青的全面發展。實際上,作為最早開發的近郊區域,西青已成為天津最為宜居的區域。2005年天津啟動『新家園』計劃,預計至2010年天津將在中心城區周邊地區規劃建設包括華明、雙港,中北、張家窩、大寺、雙街、雙口青光等10個大型新居住社區。而在這十大新家園中僅西青區就已囊括中北鎮、張家窩、大寺三個重點開發區域。與此同時,中心城區外圍八大組團正在緊鑼密鼓建設中,其中,楊柳青將發展成為天津汽車工業基地,用地16平方公裡,而大寺將被規劃為全市電子工業基地之一,用地8平方公裡。兩個區域總規劃用地佔八大組團總面積的二分之一,西青區已經成為津城外圍組團重點建設區域。
二次置業者追捧西部文化重鎮隨著房地產市場的迅速發展,區域人文旅游資源越來越受到人們的關注,市場需求量不斷飆昇。從二次置業者的不同需求方向分析,一些人選擇在人文旅游資源豐富區域置業,是出於其對出租回報率的考慮,完全用於投資。而隨著城市老齡化程度進一步加劇,人們對『養老型』物業的需求不斷增加,這些二次置業者對區域人文旅游,生態環境,生活配套等影響居住舒適度的相關因素要求較高。
楊柳青有著近千年的建鎮歷史,是中國北方歷史名鎮,也是我國四大名鎮之一,文化底蘊深厚,擁有楊柳青年畫,石家大院,京杭大運河等豐富多樣的人文旅游資源。此外,由於開發較早,楊柳青的生活設施配套和基礎設施建設相對於中北鎮與後梅江板塊的成熟度較高,市場和商業的發展更加完備。通過近幾年的城鎮改造工程,已新修和拓寬改造16條道路,道路總長23公裡,構成了一條環形和七條放射狀道路縱橫交錯『一環七射』狀的公路網絡。建設完善了道路、供水、供氣、供熱、供電、通訊、有線電視、寬帶管網等基礎設施,修建了立體綠化帶。重新開掘了南運河,建成長達4公裡的沿河景觀帶和御河民俗文化旅游景區。建設了獨樹一幟的楊柳青廣場和功能、配套設施完善的10個居民住宅小區,高標准建成商貿街、世紀金街等商業設施,形成商業網點密集的商貿區。重新整合教育資源,對教育布局進行調整,投資一億元建成示范高中校楊柳青一中,投資3000多萬元建成國內一流的實驗小學。
一方面,成熟的居住環境與悠久的古鎮歷史吸引了很多城市老年人在此定居。另一方面,據合富輝煌市場研究部經理高偉介紹,楊柳青鎮依托龐大的汽車工業以及近年新興的房地產、商貿、物流等第三產業,聚集了大量外來人口與本鎮人群,這股力量已經成為區內住宅需求的強大動能。
由於楊柳青板塊發展較早,前幾年推出住宅項目較為集中,現階段已處於基本飽和狀態,目前在售項目較少,只有柳蘭花苑和美茵小鎮,而萊茵小鎮二期還未入市。此外,相對於中北鎮、大寺等板塊,與市區的距離感,仍然是制約楊柳青住宅發展的重要因素。以唐郡為例,這個中式別墅項目的主要受眾為中心市區高端客群,定位較高,但正是由於距離市區較遠而受到大梅江板塊、奧運板塊、老城廂板塊等近市區高端板塊擠壓,始終成交狀況不佳。
樓市認為,現今,房地產市『精耕細作』的營銷模式已經初見端倪,隨著中國房地產市場不斷趨於理性,產業結構更加科學化、系統化,開發商對於地塊的選擇及前期規劃更加嚴謹,粗放式的開發模式已不再被市場接受。那麼,加大市場調研力度,擺脫房地產粗放型營銷的傳統模式將成為開發商當務之急。而就楊柳青這一板塊來說,依托整體大區域優勢進行精准的策略導入,根據科學的消費群AIO(行為、意見、興趣)分析,加強目標客群細分,從不同人群心理需求出發,將產品與概念相結合,弱化近郊與市區的距離感,強化楊柳青成熟居住條件與文化價值所帶來的居住品質的提昇,纔能進一步促進該區域房地產市場的蓬勃發展。
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