今天參加中國房地產職業經理人聯盟的活動,因為這幾個月大部分時間都在廣東,陳雲峰、王哲、黃璽慶等好多朋友都好久沒見。
所有人的話題都很集中,核心就是樓市冬天到底要多久纔能過去,而關於房價這個老生常談的話題,再也沒有爭議,用一句話就可以把大家探討的話題說個透『現在不是要不要降,而是怎麼降、要降多少』。
王哲說得好(都說筆者是房地產界空軍一號,實際上王哲比我更早公開給樓市潑冷水),年底即將到來,銀行貸款要還,欠政府的稅收要交,工程款要結算,各種材料和服務供應商的款項也要結,開發商最難受的日子即將到來(補充一點,上市公司還要衝業績,否則年報會一塌糊涂,明年的資金就沒早著落)。說到底,正如筆者之前所說,年底資金鏈最的時候,開發商最現實的自救辦法莫過於降價自救
——問題是,降多少合適?怎麼降?如何和老業主交代?
我想,作為北京房地產界最具有代表性的組織,中經聯盟這群人都是一直在一線搏殺的管理層,他們的觀點足以代表整個房地產市場的心態。
廣州、深圳樓市已經可以用慘不忍睹來形容,北京、上海、天津降價潮卻纔剛剛拉開帷幕,但隨著年關臨近,時間已經不允許開發商再觀望,樓市即將進入血腥肉搏階段。
以北京為例,北京08年1月1日已經獲得預售許可證的期房數量為69685套,而10月12號則變成112696套,新增未售期房住宅4.3萬套,而前九個月成交期房住宅約為5.3萬套,根據筆者統計,08年本應進入市場的期房住宅大約在16萬套左右,也就是說,扣除今年已經進入市場的9.6萬套住宅,北京年底前應該供應市場的期房住宅至少還有6萬套,而預計四季度成交量不會超過2萬套,17萬套的供應量面對2萬套的需求,在當前需求萎靡的市場形勢下,除了大幅降價,還能有什麼辦法?
上海、天津情況也大體相識,而部分的二線城市,形勢一樣嚴峻。
許多開發商問筆者如何看待當前房地產形勢,筆者總結:
第一,之前幾年房價股價的暴漲根源在於流動性過剩,而現在的股市樓市暴跌,原因則在於流動性緊缺。從流動性過剩到流動性緊缺的過程,必然是虛擬財富蒸發的過程,結局一定是資產價格的暴跌(如果說,一個人買了股票或者房子之後什麼事情不做,兩年之內資產就幾倍的增長,那麼,請問,這個人並沒有給社會創造財富,他所多出來的財富哪來的?如果不是一個人,而是一個龐大的人群,那麼,這個社會沒有人在創造財富,突然多處的財富從何而來?答案只有一個,那就是社會的真正財富兵沒有變化,變化的只是貨幣的數字價值,或者說,增加的都是虛擬財富,關於這個問題,筆者之後會專門綴文分析)。
第二,房價何時到底?筆者認為應該是年底到09年一季度,因為這個時間將是中國房地產行業最困難的時候,隨著央行銀根逐漸放松,年關一過,09年第二季度開發商資金困難將會有所好轉,降價的壓力就變小(很遺憾,雖然許多人都希望降價,但是除非萬不得已,沒有一個開發商會願意降價,哪怕你我是開發商也一樣)。那麼是不是房價之後就會反彈?有可能,但觸底反彈的前提是必須觸底,沒有觸底就不可能反彈,就像股市,從6000點跌到4000點會不會反彈?當然不會,因為底還沒有到,所以3000點也沒有反彈,只有跌破2000點纔可能反彈(筆者認為中國股市大概底就在這裡了)。所以,如果房價一次性降到位,需求可能就會回暖,如果降不到位,反彈就不可能。底在哪裡?我想不同城市不太一樣,但是基本上真實的房價應該是07年第一季度左右的房價,因為那個時候房地產泡沫還沒有全面蔓延,所以大家看,如果房價降到那個時候的價格,大概就是樓市的底了。
第三,最後一個開發商最關心的問題,面對當前形勢,如何解決銷售和資金問題?那些泡沫比較大的城市,當然只有降價一條路,如何降?其實就是我今天回答開發商朋友們的三個字:『快、准、狠』,第一降就要搶在別人前面;第二要鎖住准確的目標客戶;三是一定要狠一點,學習萬科好榜樣(其實真正的榜樣是恆大和遠洋,論前兩者,萬科當然排第一,但是降價的決心嘛,嘿嘿,恆大和遠洋還是比較有魄力的),一次降到位,降到讓消費者覺得不買就錯過機會了,自然就願意掏腰包了,羞羞答答的來一個什麼送裝修、送物業費是沒有用的,打個95折試試水,沒反應;再92折,不行,再9折。。。哪個營銷總監要這麼建議,我看老板趕緊炒了算,有本事你扛著,抗不住就任命吧,決心大一點,魄力大一點,一次到位,反正有個萬科墊背,誰也不會丟面子。
所以,想買房的朋友注意了,眼下還不是最好的時機,再等個把月,等肉搏戰開始,大概就是抄底的好機會了,指望房價跌回幾年前是不現實的,畢竟通貨膨脹早抵消了不少的漲幅,底大概就是筆者之前所說的了,信不信只好由你自己。筆者最近在看房子,王哲也想換個房,好像中經聯盟主席老陳也有意向,幾個商量也可以來個團購什麼的,也是我們對樓市的一個判斷。
順便說一下,各位尊敬的讀者,很復責任的告訴大家,筆者到目前為止名下尚未擁有任何房產,前幾年是買不起,等到買得起的時候,覺得房價漲太高了,必然會回落,所以,就等到今天。
看看吧,不出一個多月,最血腥的樓市肉搏戰即將開打。