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有時『哭窮』也可以哭得很強硬。
近日一開發商打出『自曝成本』大旗。經他計算,刨掉土地成本、建設成本、各項稅費、貸款利息,他開發的那些住宅項目利潤率也就5%而已。
這些年房子的成本還有開發商的利潤率一直就是諱莫如深的老問題,如今開發商冷不丁地甩給公眾一份細賬,還真讓大家不太適應。
有市場人士就認為,這時候自曝成本,意在直接告訴正在深度觀望的消費者房價已經見底,君不見開發商只有5%的利潤率?不過除了這層明面上哭窮的意思,似乎還能嗅到一層威脅的氣息:就憑高昂的土地成本、建設成本還有稅費,還指望房價降下去?
繼拿銀行說事後,拿地說事已是這段時間開發商們的主旋律。上個月潘石屹就在電視訪談裡說,去年中國開發商光買地就花了3萬億元,而幾乎是同一時間,他又在博文裡稱去年全國房地產行業銷售收入達2.9萬億元。按其說法,去年中國的開發商似乎是做了一年賠本生意。而眼下曝出的5%的利潤率,其重點也是點出房子的硬成本問題:土地成本約佔銷售額的1/2,稅費約佔銷售額11%……
然而說到地,開發商似乎特意漏了許多問題:比如何時拿的地?有的開發商拿地較早,地價遠低於2007年、2008年風頭上的成交水平,拿地成本怎能光往最高裡計?又如地上修的房子是什麼屬性?上周曾傳出『潘石屹旗下兩酒店被停業』的消息,結果是倆以住宅立項的項目按酒店經營被叫停,實際上按住宅立項卻按寫字樓、酒店經營的項目還有一大批。如您所知,這意味著不一樣的收益和土地出讓金。再如,都叫住宅,質量和配套可有高有低。屋頂漏雨、房間不隔音、小區交房時圖紙上的人工湖是荒草地、幼兒園不見蹤影的事可不止一例。如果在眼下消費者對房屋質量滿意度普遍較低的情況下開發商的利潤率還只有5%,那提高住宅質量豈不是泡影?
哭窮也好,威脅也罷,開發商的細賬總算讓公眾更直觀地知道了一個已然眾所周知的事情:各地方政府的土地財政——不菲的地價和管理費是推動房價飆昇的巨大動因。因此樓市低迷、房價上漲乏力,開發商著急,地方政府同樣著急。至於房價下跌——現在還只是開發商的數字游戲,但開發商想說,房價下跌,我們不願意,地方政府更不願意。
可惜,雖然房地產一直是各地的GDP發動機,但最終能橕起市場的還是百姓的錢包,而不是開發商或政府的心意。記得在對浙江小城麗水『經歷數年高位樓價狂奔後,地突然賣不出去』的報道中有這麼一句:『政府高拆遷補償,卻賣不了地;開發商大量囤積了土地,卻賣不了房;市民用腳投票,對房子理也不理』——終有一天,市場會證明,除了賣房的開發商,還有賣地的地方政府,都將不得不接受合理的利潤、合理的利潤率。
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