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『90·70』政策作為住房保障體系的具體措施實施兩年多來,令目前廣州住宅市場有大量『90·70』產品推出,雖然在降低置業門檻、保障首次置業者利益方面起到了積極的作用。但從市場實際需求看,該政策也有其不足的一面,因為其實施的結果,是令產品類型分化嚴重,從十一的產品結構看,要麼就全是90平方米以下的單位,要麼就是並聯而成的超大單位,這不僅使產品同質化嚴重,而且令買家選擇的空間也變窄。
有市場人士認為,『90·70』政策以照顧首次置業者為前提,本無可厚非,但同時也犧牲了部分中產者的利益。全國工商聯房地產商會會長聶梅生日前出席一個論壇時就指出,『目前的情況是房地產供需矛盾迅速變化,90平方米以下商品住宅空置面積大幅增加,目前滯銷的恰恰是我們原來非常想賣出去的部分。』最近,有消息稱成都就對『大戶型』的定義擴大到220平方米,而且其『違規』做法並沒有遭到有關部門的禁止,由此讓人預期政策可能有調整的跡象。
二套房貸新政:不能完全阻隔投資客從投資客的撤場,到樓價的下調,我們不可否認,『9·27』房貸新政的執行,客觀上是挽救了一大批炒家,同時堵塞了炒樓的資金來源,提高了炒樓的資金成本,降低了銀行風險。但同時,我們也應該意識到,投資客的撤場,關鍵在於樓價的下滑,令其感到沒有投資空間所致,並非就全是二次房貸政策以及首付、利率提高所致。
近期,珠江新城一樓盤以低於市場價開售,有近半數的人是該盤所屬集團旗下物業的舊買家。無獨有偶,番禺一豪宅開始接受登記,不少入市者也是其舊業主。透過這兩個典型的例子就可說明,二次甚至多次置業者並沒有放棄其投資的機會,只不過不是短期的投機行為罷了。對於經濟實力較雄厚的中產階層來講,無論是首付門檻的提高還是銀行利率的上調也還是屬於『毛毛雨』,問題的關鍵還在於物業是否具有投資價值而已。現階段投資客的觀望,關鍵只是在於樓價的曲線呈下降的態勢,而一旦這曲線隨著供應量的減少而往上的話,恐怕這一新政也就失效了。
禁止囤地:房企難以應對市場變化至於『9·27』新政對開發商的限定,包括對具有囤地、囤房的企業不得發放貸款;對空置3年以上的商品房,不得接受其作為貸款抵押物的要求等等。對開發企業而言,當然誰都想可以不斷開發,以賺取更多的利潤,但問題是,市場承接力充足與否,則非開發商所能掌控的了,而是受到整個經濟大環境走勢的影響。
去年十一之前,由於樓價大幅飆昇,令開發商狂熱拿地,但隨著『9·27』新政的出臺,樓市虛熱的退去,至今也還有不少人連高昂的地價也沒能力繳清。因此,這些高價的地塊該何去何從,恐怕也還是個問題,更勿論其是否囤地了。
有市場人士就指出,其實,開發商本身是不太願意長久囤地的,因為這樣並不能產生利潤,但問題是,當銷售受阻時,是否還有資金支橕新的開發。目前房地產行業遭遇的已不單純是資金供求缺口問題,而是預期變壞的前景。一旦房地產行業陷入中期調整,這就可能給我國商業銀行帶來的不良貸款達上萬億元。
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