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為期5天的深圳『十一』黃金周房地產『秋交會』,並沒有迎來期盼中的『金九銀十』買房高潮。本屆『秋交會』盡管有特價房和種種優惠措施的刺激,但依然沒有激起消費者的購買欲望,深圳新房成交情況可用『淒淒慘慘』來形容,秋交會5天僅賣出新房317套,再現樓市成交低潮。深圳樓市是否『見底』了?
在銀根緊縮等宏觀調控政策之下,去年9月深圳房地產市場率先在全國開始了調整。整整一年過去了,深圳市國土房產部門的統計顯示,一年內深圳房價下跌24%,其中最大跌幅達36.5%。從去年的深圳房地產秋交會到今年的秋交會,深圳房地產調整也恰好走過一周年。其間,深圳樓盤成交量倒退到10年前,房價下跌了近40%,不少區域房價慘遭腰斬,持觀望態度的市民仍有增無減。
日均成交僅63套『地量』
據了解,在剛剛落幕的深圳5天的秋交會上,本土參展樓盤創歷史新高熏但房價卻逐日走低,日均成交只有63套,且成交房絕大部分在特區外。
來自深圳市國土房產局信息系統顯示,繼去年『十一』之後,深圳市今年『十一』黃金周再現樓市成交低潮。秋交會5天期間,深圳市新房成交量逐日走低,日均成交為63套,僅相當於2005年之前樓市正常時期成交的一個零頭。
在秋交會的現場記者發現,外地開發商全線撤退了———這是眾多置業者感受到的兩屆秋交會的最大不同。深圳市房產交易中心的數據顯示,今年參展的近百家開發商和124個樓盤中,深圳參展樓盤佔了八成,數量約90個,包括珠三角在內的外地開發商總量約為30家。一位參展商開玩笑說:『深圳地產商重新奪回參展霸主地位,珠三角開發商全軍覆沒了。』而在去年的秋交會上,珠三角以及外地11個城市的開發商均來參展,參展樓盤超過90個,所佔比率高達七成。東莞、惠州等單個城市帶來的樓盤都在20個至30個,幾乎與深圳旗鼓相當。
部分參展商分析,一年之內參展商出現戲劇性的變化,恰好說明樓市正在理性回歸。因為去年秋交會深圳樓市正值高峰期,投資客外溢現象明顯,很多深圳人奔赴珠三角甚至內地積極投資,這自然令外地開發商對參展秋交會興致勃勃。而經過一年的調整,投資客基本絕跡,自住客重新成為市場的主導力量,而自住客的特征是本地置業,這就使得開發商重新將眼光放回本地,關注並鎖定本土置業者。所以,『這就是外地開發商集體大撤退,而深圳開發商集體參展的緣故———他們需要加強對本地客的關注。』
據悉,本屆秋交會上,開發商在展會上賣力促銷,推出的優惠促銷手段五花八門,以吸引購房者。但令開發商始料不及的是,秋交會期間,深圳新房成交急劇下降,並始終保持低水平,大大低於秋交會開幕之前的一周。在成交價格上,秋交會5天深圳全市的成交均價也在不斷下降。
房價越降越難賣
深圳一家著名的房地產商負責人表示,降價不一定有效,降價甚至是越降價越難賣。房價是有底線的,現在已經很接近了,大多數開發商肯定不會虧本,哪怕是虧,都不會虧很多,主要是解決手上資金鏈的問題。
有市場分析專家指出,『十一』黃金周成交低迷,其原因在於深圳樓市的持續調整以及開發商沒有及時推出實質性降價措施。另一方面,宏觀經濟大勢對樓市的影響非常大,深圳房價底部顯然還未到,市場泡沫沒有被擠破。從大趨勢看,美國金融市場危機、次級貸款市場壓力都會導致開發商甩盤;從眼前趨勢看,商品房成交量下滑明顯、二手房價下調,包括房地產商自我降價,對於市場進一步調整都有一致的認識。深圳樓市底部即將回落到2005年的水平。
而業內人士也表示,『十一』黃金周和秋交會以往都是每年『金九銀十』的集中爆發期,尤其是經過一年的調整之後,深圳的開發商和購房者都對本屆秋交會寄予了很大的期望。來自組委會的信息顯示,深圳本土品牌房地產企業悉數參展,70家深圳開發商帶來了90多個樓盤,佔了全部參展樓盤的75%以上。
據統計,此次秋交會期間,除了部分樓盤的特價降幅較大之外,整體降幅在10%左右,而這一降幅,還遠未達到購房者心理預期。記者在展會現場注意到,深圳關外樓盤『赤裸裸』直接降價。國慶期間新開盤的龍崗樓盤中航鼎尚華庭打出此低價,而且整棟單位的定價都在4800元-5844元/平方米之間,刷新了深圳樓市『4』字頭的新低紀錄。同時,寶安中心區組團內也出現了幾個『6』字頭樓價新低,一是銘邸特價房售價6666元/平方米起,二是富通城四期特價房6000多元-9000多元/平方米,而泰華陽光海新推的特價房也低至7008元/平方米起。
相比之下,關內樓盤的價格調整遠不及這麼『赤裸裸』,尤其是羅湖、福田的樓盤少有降價舉措。例如福田在售樓盤總共11個,其中有6個推出特價房,各樓盤都有折扣優惠或者贈送禮品等,但沒有降價的,新樓售價依然堅挺在1.5萬-1.9萬元/平方米;羅湖在售的有8個樓盤,普通住宅主流價位依然在1.5萬-1.6萬元/平方米。
南山、鹽田兩區則因新盤較多,促銷相對踴躍,從秋交會上就可看到幾個『震懾全場』的廣告語『買房送寶馬』都出自這兩區樓盤。
觀望氣氛仍濃
盡管開發商用盡各種手段降價促銷,但如今的置業者照樣不買賬。深圳房地產研究中心副主任王鋒表示,秋交會期間,開發商基本上都在降價促銷,還推出了不少特價房,但是5天來的交易量卻沒有提高,反而不如9月份賣得好,成交量小也從一個方面說明市場上多數樓盤並沒有大幅下降。總體而言,深圳樓市的觀望氣氛仍然很濃,大部分消費者對市場的信心不足。
王鋒說,老百姓對秋交會寄予很大希望,希望房價大幅下降一點,能使老百姓買得起房,同時開發商希望在這次房交會上達到更好的促銷效果,使市場更旺盛一點,回籠資金更快一點。但是,現實並非如此,這是因為深圳的消費者對宏觀經濟的預期還不明確。最明顯的就是股市信號,如果股市持續向下調整,就表明宏觀經濟短期回轉的預期還不明確,這種情況下肯定會影響消費和投資信心。
『但是每個消費者、投資者是理性的,整體預期不明確的情況下,他是不敢消費的。為什麼呢?就業、收入增長本身不確定。如果就業不穩定、收入來源不穩定,存在銀行的錢就是很保險的,對收入來源、對生活是一個很保險的資金支持,這種情況下反而大家不太敢消費了。只有等到經濟有一個明顯好轉,特別是股市信號釋放出一種非常積極向上的信號的情況下,大家纔敢把銀行的錢花出去。這種情況下,當前經濟形勢、今後市場形勢,還是要保持一個理性觀察。這種情況下,持幣待購是最理性的。』王鋒說,可以預期,未來幾個月,市場仍將處於小幅波動和調整狀態,居民持幣觀望氣氛仍將持續。
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