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1.這已經不是中國房地產和建築行業第一次陷入困境了。中國曾經在2002年初和2004年中期先後陷入過房地產低迷期。關鍵在於,每次危機持續時間都很短。也就是說,中國持續釋放人口紅利讓所謂的地產危機總難以持續特別長的時間。
2.中國每次房地產陷入危機,原因總是信貸緊縮。而每次當央行因為經濟增長需要,放松信貸緊縮時,首先開始增長的又都是房地產部門。
3.隨著通脹回落,以及經濟增長放緩,央行將會逐步放松信貸。這種趨勢現在已初露端倪。
4.從橫向上看,房地產相關貸款佔銀行信貸比例很低,根據瑞銀中國經濟學家汪濤測算,8月末按揭貸款佔銀行總貸款的10%,而開發貸款佔比則為7%,這樣的規模,無論中國地產行業怎樣惡化,遠不能和美國地產金融危機相提並論,更不會造成深遠的影響。更重要的是縱向比較,地產相關貸款所佔GDP的比重在過去4年裡幾乎沒有變動,但佔銀行貸款比重卻在不斷下降,可見銀行也在有意通過收縮杠杆來規避風險,因此此次危機爆發的原因基本上都是因為周期性影響,並非信貸泡沫。
5.過去7年裡,人均收入增速一直是高於房地產價格增速,這為房地產增長奠定了基礎。必須指出的是,那些價格增長超越人均收入增速的城市,比如深圳,價格都出現了最大幅度的回落。
6.如果和按揭利率提高速度相比,人均收入增長速度顯得更高,因此也為房地產需求創造了環境。
7.從目前來看,房地產增長速度低於國內城市化進度,而城市化進度則為房地產行業的發展奠定了基礎。
8.大城市房地產災難並不意味著什麼。盡管高端地產總能夠引起媒體關注,但中國高端地產佔中國房地產總量比例不大。其實整個一線城市的房地產需求也不過只佔GDP增長的10%左右,而品牌開發商開發的物業也只佔全球住宅地產總量的7%。因此在大城市陷入低迷的市場,不少城市的房價還是在上漲之中。
9.從中長期來看,國家還是會繼續支持房地產行業。需要指出的是,由於房地產價格增速高於人均收入增速,未來一段時間,大城市房地產價格還將繼續調整,復蘇時間也將晚於全國平均水平。
總的來說,根據各種數據推算,我們堅定認為,2009年將迎來中國房地產行業復蘇,這也將為全球經濟增長提供動力。
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過去7年裏,人均收入增速一直是高於房地產價格增速,這爲房地產增長奠定了基礎放屁!!!!!