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『市場在暴漲之後出現很不正常的下降,房價越降越陷入泥潭。』近日在房地產何時會松綁等問題上,地產專家表示,開發商的策略不應以降價促銷為主,而應該減產自救,同時政府要減少限價房的供應量和土地供應量。專家預測,『9·27』二次房貸政策可能在年底或明年初有所調整。
房價遠超實際價值新政成下調導火索去年9月27日出臺的房地產房貸新政,對利率、第二套房的首付比率等作出調整。如今時隔一年,一度如脫韁野馬的房價正在逐漸回調。
廣州市同創卓越房地產投資顧問有限公司總經理趙卓文表示,『9·27』新政是整個中國房地產從高峰往回調的轉折點。他分析,去年很多城市的房價出現暴漲,廣州去年房價漲幅達70%以上。『9·27』新政主要是抑制房價的飆昇,特別是抑制樓市投機和投資的需求,提高了第二套房貸的門檻,實際上只是導火線,房價下降的根本原因是商品房價格遠遠超越價值。
廣東省社科院科學發展與公共政策研究中心主任鄭奮明說,近年來房價大幅度上漲,有些城市房價飆昇到不合理的程度,房價實際上遠遠超越了價值。國際上通行的房價收入比,房價應該是收入的3到6倍。而按照廣州市去年人均可支配收入,房價遠不止是收入的3到6倍。
『就像股票一樣,房價不可能只漲不跌的,房價總是在價值的周圍波動。』他表示,房價的回調是必然的,而且『回調的空間會越來越大』。
『房產消費欲望達到冰點』趙卓文表示,房貸新政出臺一年時間,整個房產消費欲望達到了一個冰點。很多城市的調研報告顯示,房產消費跌到了近年來最低水平,說明『現在的市場在暴漲之後出現很不正常的下降』。
他說,目前,降價促銷對整個房地產行業的影響和殺傷力較大,人們都在期待開發商繼續降,大部分產品都賣不出去。他語出驚人:開發商的策略不應該以降價促銷為主,這只是解決資金困難和資金鏈緊張情況的一次性措施,降得多了,效果也不好,而且越降越陷入泥潭。『買漲不買跌,你越跌別人就越等待,如果超過1—2年的時間,行業就面臨崩盤。』
趙卓文認為,開發商目前應該減產自救。過去兩年,很多開發商信心爆棚,每年准備開工面積動輒上萬平方米,現在資金進入了調整期,金融銀根收緊,很多開發商就橕不住了。房價調整,不完全是價格高漲的回落,還跟開發商在膨脹增長時資金鏈跟不上有很大關系。開發商有效地減產、控制開發規模,采取防守型的策略度過寒冬,而不是一味地降價。
同時,政府要減少土地的出讓,市場出現了階段性供大於求,政府要抓保障性需求,解決中低收入者的住房問題。而對商品房要減少土地供應量,特別要減少限價房的供應量和土地供應量。
年底房產政策或會松綁最近,有專家認為二次房貸等政策已經不適應當前市場的健康發展。
『9·27』政策應否松綁?趙卓文說,目前樓市處於下行通道,『政策的松動調整是必須的,而且非常有價值』。他解釋道,現在國內外的經濟形勢發生了變化,在特定的情況下擴大內需很重要,房地產市場的健康發展,對擴大中國市場的內需有幫助,所以激活樓市任務緊迫。
他認為,可以根據不同城市的特點,采取不同的做法,在比較大的城市堅持房貸新政,在二三線城市或本來比較平穩健康的市場方面我認為是有必要松動的。他預測,『9·27』政策可能在年底和明年初就會有所調整。
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