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中國樓市正處於一場利益博弈的亂局之中。繼各地政府出臺各類變相拯救房地產商的方案之後,中房協以鮮明的利益代言人角色要求中央政府給予寬松的信貸金融政策,來『支持』房地產業的發展。
若這種以貨幣調控和地方政府直接乾預市場的『捆綁』與『松綁』模式一再上演,中國房地產業就難免重蹈『一放就亂,一收就死』的惡性循環,其結果,則不論是諉過調控的房地產商,還是購買力乏力的消費者,均更加冀望於中央政府的調控,而這樣做的後果,除了加大各利益主體之間的均衡難度和引發更深更尖銳的矛盾之外,並不能達到真正使房地產業健康發展的目的。
顯然,尋求中國房地產業的良性發展之路,須另尋他途。在經濟出現多重不明確因素的關鍵時刻,惟有啟動包括財政體制改革在內的制度性變革,以放權讓利來換取經濟的良性增長發展,纔是拯救房地產市場的唯一出路。
改革第一步是必須理順中央與地方政府的關系,啟動財政體制改革和稅收制度改革,使地方政府擁有與事權相匹配的財權,從而使其擺脫對土地財政的過度依賴,回歸市場監督者和守夜人的本位。
今年上半年,全國稅收總收入完成31425.75億元,專家預計,今年全國財政收入將接近6萬億。寬松的財政收入,為財政體制改革和稅收制度改革提供了歷史性的機遇。在全國房地產業出現萎靡的狀態下,無論是適當調整中央稅收和地方稅收之間的比例,或將適合地方管理的專項轉移支付具體項目審批和資金分配工作下放給地方政府,都將有助於緩解這一矛盾,也從根本上斷絕了地方政府從土地中牟財的衝動。
改革的第二步是改變地方政府成為惟一土地供應主體的現狀,將農村集體建設用地等納入整個土地供應主體,讓地方政府從土地財政中掙脫出來,從物業稅和交易稅中獲利,改變地方政府的收入模式,促進地方經濟的可持續發展。
在十七屆三中全會即將召開之際,關於『中國城鄉建設用地二元化的時代或將終結』呼聲不絕。據說,《土地管理法》的二次修訂已經在國土資源部內形成了正式修改方案,其中對第二章『土地的所有權和使用權』將做出重要修改。
還農民的土地權利,是對中國的房地產業影響至為深遠的一步,比任何的房地產調控措施更本質,效果也更明顯。如老《土地管理法》中的『農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設』的規定果能修改,而代之以『農民集體依法通過有償取得的集體建設用地使用權,經批准後可以轉讓、出租、抵押』,『農民集體成員通過無償分配取得的集體建設用地使用權,經批准後可以轉讓、出租和抵押』,那麼,地方政府對於建設用地的壟斷供應權力將受到徹底挑戰。
除此之外,破除房地產商對商品房供應的壟斷,允許市民集資建房、農村集體等商品房供應主體進入,使供應主體多元化,使有纔華、有能力的房地產商能夠不再依賴『拿地』特權而依靠建築設計創新、管理制度創新來獲取利潤,纔能從本質上解救形象無比惡劣的房地產商,從而最終『救樓市』,也救了中國的房地產市場。
改革的第三步是各級政府需讓利於民和企業,藏富於民和企業,改革現有不合理的稅收制度,提供更多公共用品和服務,變『國富民窮』為『國強民富』,讓改革成果惠及全民,從而從本質上增加全民的住宅需求動力,改變當前房地產市場中投資需求與自住需求的比例,為建設健康的房地產市場打下基礎。
當然,這一系列的制度變革必然涉及多重利益再分配,尤其是會觸及到相當一部分既得利益集團的利益。但問題的關鍵在於,如果不以『放權讓利』的利益再分配和制度變革來換取經濟良性發展,蘊涵著危機的房地產市場就會以更大的危機代價來要求全民支付成本。二者之間何去何從,殊為考驗決策者的政治智慧和危機化解能力。
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