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繼深圳、北京、南京、杭州等地相繼出現地產商『差價補償』承諾後,9月22日,上海市場也首現地產商承諾房價若下跌,開發商負責差價補償。
保利地產下屬保利置業地產項目保利家園,日前推出『價格保障計劃』。針對2008年9月28日至12月31日之間購買保利家園鄰裡公寓的客戶,規定如截至2008年9月21日的公寓簽約均價高於截至2009年10月31日的公寓簽約均價,開發商將對參與價格保障計劃的客戶給予差價補償。
保利地產是目前承諾補差價的地產商中最大的一家。它的這種行為是否會引領地產行業的一個差價補償風潮?燕京地產研究所研究員孟斌認為,全國頻現地產商承諾補差價,並非正常的市場行為,目前看這只是一種促銷手段,消費者需小心,這種方式很難長久,對市場也不會形成大的衝擊。
差價補償疑點保利家園此次的『價格保障計劃』卻引起業內專家的質疑。
據記者了解,此次保利家園所指公寓簽約均價是以保利家園網上成交均價為基准,9月28日起截至年底購買相關項目者都可參與這一計劃。保利家園這一保障計劃條款並未計入購房合同,但已由上海市嘉定區公證處進行公證。據保利置業項目總經理雷仲文對媒體稱,『此舉就是為培育客戶的購房信心』。
保利家園位於嘉定新城核心位置,是該城內首個項目,由保利置業集團有限公司投資,上海保利佳房地產開發有限公司開發。該項目一期今年春天開盤,簽約率為90%,其間,房價有過一次小幅上揚,漲幅為200元。目前均價為8600元,近期將新開一幢公寓,約兩百來套。
在保利家園推出差價補償計劃當天,該售樓現場人員爆滿。
據記者從保利地產了解,保利廣州和北京等地項目均未有此類差價補償活動。
而據京展擔保地產分析師戴曉光分析,保利家園所謂的『均價』實際上是個模糊概念,首先保利家園只是對此計劃進行了公證,並未寫進合同,如果房價真的下跌,如何兌現必然是個問題;而且,保利家園所指的公寓簽約均價參照的是保利家園的網上成交均價,而不是同區域的房屋成交均價,這樣即使同區域房價下跌,保利家園自己售價不跌,而是等『價格補償計劃』到期後再降價,購房者也無法等到差價補償。
『顯然這只是地產商的一種營銷策略,像北京的華業玫瑰郡,主要是看准了一些有購房意向的客戶擔心房價下跌的觀望心理,承諾差價補償以吸引客戶。』戴曉光說。
促銷昇級『「金九銀十」這個傳統的售樓旺季,地產商可謂是花樣百出,目前市場頻現的「差價補償」,實際上完全是一種促銷手段。』商務部市場運行調控專家洪濤說,目前房地產市場形勢依然疲軟,開發商為了增加銷售業績,促銷手段可謂花樣百出。
記者聯系北京市場多家地產公司,均得到因『差價補償』並不符合市場契約精神,違背了合同為由,稱不會有此承諾。
9月中旬,地處東四環的北京華業玫瑰郡曾承諾將會根據特價房和前期售出房源的差價,全額補償老業主的資產損失,致使旗下樓盤一周內急速成交房屋34套。
同時9月中旬,地處東二環的凱德華璽也推出了『傾情奉獻·秋日共享——凱德華璽「折桂卡」經典綻放』活動,當時有40位購房者換取了能夠抵充10萬元購房款的『折桂卡』。
凱德華璽相關負責人告訴記者,公司暫時沒有『差價補償』計劃。而作為促銷手段,直接的折扣優惠能給消費者帶來實實在在的實惠,同時也顯示了公司本身雄厚的資金實力。
『促銷是一個方面,樓盤所處區域、樓盤配套以及開發商背景也是一個方面。對於購房者,還要看清楚開發商形形色色促銷手段背後,開發商自身的實力、承諾的兌現能力以及物業服務。』洪濤指出。
『隨著「二環內不再審批住宅項目」政策的出臺,凱德華璽地處東二環的地理優勢進一步凸顯。有調查顯示,30分鍾內的生活圈,是人們認為最舒適的距離。加上給予客戶實在的價格優惠,目前銷售形勢很好。』凱德華璽相關人士告訴記者。
補償營銷難成主流『業主渴望的差價補償,淪為一種促銷手段,正漸漸被消費者識破,將使得這種營銷策略難成主流。』孟斌指出。
北京師范大學房地產研究中心主任董藩則直指這是違反了契約精神的,也會擾亂市場秩序,可以看做是一個重新的定價行為。
對於『差價補償』未來的兌現問題,洪濤認為,小開發商如果承諾沒有合同化,是否兌現難以保證,但大公司應該沒有問題。
『不過這種促銷方式,對於穩定目前持續觀望的消費者的心理,確實有效,但一旦形成一種促銷模式,恐怕只有大的地產企業纔能有此能力,小的地產商很難有此實力兌現此承諾。』洪濤說。
但孟斌卻並不看好差價補償淪為一種促銷手段,他認為,企業不惜用『差價補償』來進行促銷,可以看出目前房地產市場銷售形勢極差。目前政府在『救市還是不救』中搖擺,這種不明朗的態度已經增強了消費者的觀望心理,一旦『差價補償』的促銷手段被大多數消費者識破,只會讓消費者進一步看到開發商目前的窘境,心理上會進一步持續觀望。
『差價補償作為一種促銷手段,前期可能會有一定效果,但它畢竟是一種非常規市場行為,不會成為一種可持續發展的營銷策略,也很難形成一種趨勢,自然也不會對市場形成較大影響。』孟斌認為。
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