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建海退地或許還存在變數,但從全國樓市大氣候來看,『地王』們的日子並不好過。
每日經濟新聞6月26日報道,上海『普陀地王』退地。事實上,退地風波始發於今年4月。知情人士透露,今年4月底,開發商向上海普陀區房地產部門提出:由於其自身原因,申請終止履行關於該地塊的合約。
《中國經營報》8月9日報道,上海、廣州、成都、重慶、長沙、武漢,大半個中國七八月坊間流傳著同樣一個話題:『地王』退地。
中國房地產業商會聯盟副主席趙進京分析說,股價、樓價一齊跌,支橕『地王』們的兩個籌碼已經嚴重縮水,作為『賭局』的輸家,開發商只剩『割肉』退地這一條路。
除了市場的『利差』,對『地王』還有政策的打壓。去年9月27日,銀監會、央行規定,有囤積土地、囤積房源行為的房地產開發企業,商業銀行不得對其發放貸款。10月9日,國土資源部正式發布《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》(39號令),建設用地使用權證書必須在完全付清土地款的情況下纔能獲得,不得進行按比例分期發放。今年3月,證監會提出,上市公司募集資金不得用於囤積土地。
趙進京說,身在旋渦中心的開發商,經常奔走於銀行和土地主管部門之間,有太多的工作要做。『2007年是銀行和土地部門主動找開發商,現在反過來了』。
缺錢怎麼辦?如果不退地,似乎也有辦法。7月25日,河南思達高科技股份有限公司(000676,以下簡稱『思達高科』)發布公告,稱公司將以2億元的價格分別受讓河南思達科技發展股份有限公司、河南思達商業有限公司(以下簡稱『思達發展』、『思達商業』)持有的金基不動產共15%的股權。
這意味著,在幾乎所有的融資渠道都涉足之後,擁有昔日『鄭州地王』的金基不動產(鄭州)有限公司(以下簡稱『金基不動產』)終於將手伸向了『自家門』。
金基不動產拿下『地王』是在2004年5月,當時該公司以5.91億元拍得河南省農科院431.2畝土地50年的使用權。這個『地王』在鄭州名氣很大,因為不賺錢。據某媒體報道,2007年,金基不動產經審計的營業費用和管理費用合計500萬元,淨利潤為-500萬元,而截至2008年5月31日,公司這兩項費用合計740萬元,淨利潤為-740萬元。令金基不動產尷尬的是,『地王』推向市場已一年有餘,『所銷售房款至2008年5月31日並未確認收入』。
上官同君說,『地王』曾經是開發商樂此不疲追逐的目標,在『土地為王』的時代,再高的房價似乎都有人接受,拿到『地王』,或許就等於握住了市場競爭的刀把子。而現在是現金為王,拿到『地王』的開發商發現,他們握著的可能是刀刃。
『地王』的命運究竟會如何
金基不動產靠『上家』暫時化解危機,沒有『上家』的『地王』也有生路。
2008年5月14日,中國樓市的帶頭大哥萬科將旗下東莞地王50%的股權低價轉讓給粵宏遠(000573.SZ),此後,碧桂園(2007.HK)引進恆基地產,新鴻基(0086.HK)向九龍倉和恆基地產原價轉讓旗下成都地王40%的股權。
整個2007年,中國樓市接二連三被恆大地產的消息覆蓋,恆大相繼摘得幾個城市的『地王』,在樓市『熊市』大背景下,作為『福布斯』富豪的許家印財技驚人,雖然IPO(香港上市)遇阻,但通過私募資金,業已成功渡過難關,得到了寶貴的資金。在接受廣州媒體采訪時,許家印表示,和基金合作,自己的股權被稀釋,個人會有損失,但公司受益。
而除了轉讓股權,似乎還有尋求地方政府幫助的第二條路。2008年7月31日,『北辰退地說』傳出的當天下午和晚上,北辰實業連續發表兩則聲明:退地一事純屬子虛烏有。隨後長沙市國土局也證實了北辰的說法。
趙進京曾有句名言:房地產不行了,市長比開發商還著急。北辰實業看來會得到政府的援助。媒體報道,長沙地產界人士認為,對地方政府而言,沒有嚴格追繳土地出讓金的動力。『一方面是從其政績角度考慮,政府不希望出現爛尾樓和荒地的情況;而且,敢於天價拿地的知名企業都不會真正資金斷鏈,一時半會兒的周轉不靈,給予照顧也合乎情理;另一方面,如今的土地市場,兩三年內難以恢復天價拍地的盛況,真要收回重拍,政府的損失可能更大』。而成都市政府在6月底出臺的『土地新政』文件中明確提到,開發商的土地出讓金可延緩半年繳納,政府的姿態讓一度極為緊張的成都土地市場出現緩和。『在退地的問題上,地方政府遠比開發商緊張,不管是出於財政考慮還是城市形象考慮,「地王」的一舉一動都牽一發而動全身。』趙進京說。
上官同君分析說,因『地王』的土地成本較周邊其他項目的成本要高許多,在房價下降的趨勢下,一旦開發可能會拖垮開發商。『拿鄭州電視臺「地王」項目來說,如果6000元的開發成本,只賣4500,25畝地約合7萬平方米,算下來開發商要賠1億多元。在此形勢下,開發商會等市場形勢好轉了再開發,以降低市場風險。同時會向政府有關部門申請變更開發條件,如提高容積率,擴大商業開發比例,變更土地開發性質等,來「消化」過高的土地成本。如果市場長期不好轉,他們就會傾向於轉讓土地,甚至不惜損失土地保證金而向政府退地』。
上官同君研究後發現,中國內地的房地產企業,目前現金在資產比率中平均佔5%左右,而中國香港地區的地產企業現金比率在12%左右,這也是地產企業的安全線水平。上官同君說,這證明很多地產企業是不理性的,在拿地時玩的是以小博大的危險游戲,一旦市場不好,就會面臨破產倒閉風險。
鄭州地產企業的風險意識似乎在增強,三周前,鄭州市土地儲備中心舉行了2008年首次儲備土地推介會,共推出9宗合計468.658畝用地,盡管推介會吸引了80多家房地產企業的參與,但多數開發商並沒有表現出強烈的拿地欲望,他們均表示,在拿地問題上會很謹慎,並且傾向於面積較小的地塊
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