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今年的中秋夜北京的天氣是陰沈的。但中秋過後,有關房價走勢卻已經明朗,房價下行已成為共識。在存活激增和資金周轉率越來越低的壓力下,一線地產商紛紛降價保量,相信也是『共識』後的自救。
現在,無論是開發商,還是媒體、消費者,大家都將關注點轉向同一個問題:房價到底下跌能多少。
在博文《暖冬也是冬天》中,我曾經提到,房價可能下跌30%,因為30%幾乎是房地產企業的利潤平衡點。這個30%,我指的是一線城市,而且是今後兩年的累計下跌量。我預計,今年一線城市的房價將下跌15%-20%,明年將下跌5%-10%。如果再低,房產商就等於割肉了,而且銀行也不會接受(銀行的存量房貸中80%以上是七成按揭)。屆時,銀行即使沒有接到『窗口意見』,銀行也會變通『限貸令』。(銀行也是企業,只不過銀行的產品是錢,房產商的產品是房子)。至於二、三線城市,我預計累計下跌量將在10%-20%。因為四線城市的房地產市場化程度較低,競爭還不充分,預計房價不會下降。
之所以做出以上判斷,是基於多年在房地產一線工作研究和諮詢的一些成果。我們蘭德公司的數據庫裡,有全國70個城市的市場監測資料,有200多家知名房地產企業的經營數據,而且每年都更新幾次。特別是我們今年在做《央企房地產業務發展研究》課題過程中,又獲取了大量核心而且基本真實的數據。另外,因為我們是做房地產企業管理諮詢的,幾乎都等得到客戶完整、真實的經營數據,而且是每年幾十家。因此,對下面的數據我基本能夠保證其真確性。
(一)銷售利潤率超過30%的企業僅佔16%下面是我們對房地產企業TOP100研究的情況(其他數據不再羅列,請諒解)。數據顯示,59%的房地產企業銷售利潤率在20%以下,超過30%的企業僅佔16%。
-100%以下:1%
-100%-0:6%
0-10%:31%
10%-20%:28%
20%-30%:13%
30%50%:7%
50%100%:4%
100%以上:5%
(二)全行業銷售(營業)利潤率的平均值是15.0%1、2007年房地產『全行業』銷售(營業)利潤率如下:
優秀值24.1%
良好值19.4%
平均值15.0%
較低值10.2%
較差值0.8%
其中『大型企業』:
優秀值23.7%
良好值18.9%
平均值14.3%
較低值7.1%
較差值-1.3%
2、2007年房地產『全行業』淨資產收益率指標如下:
優秀值12.4%
良好值9.2%
平均值6.6%
較低值-0.3%
較差值-4.1%
(數據有房地產企業盈利能力、資產質量狀況、債務風險狀況、經營資產狀況、其他共5類27項指標。如『盈利能力』就包括淨資產收益率、總資產報酬率、銷售(營業)利潤率、盈餘現金保障倍數、成本費用利潤率、資本收益率等6項指標。)
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