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『巴西亞馬遜河叢林裡一只蝴蝶扇動幾下翅膀,3個月後在美國得克薩斯州將引發了一場龍卷風和海嘯』,這是美國氣象學家洛侖茲形象的比喻,也就是人們通常所說的『蝴蝶效應』,在全球的金融中心,也正是因為華爾街那頭公牛背後蘊藏著的房價下跌、利息攀昇和次級房貸信用危機等日積月累的暗流湧動,卻在上周終於爆發了世界范圍內金融局勢的動蕩,『兩房』、貝爾斯登、AIG、美林證券、雷曼兄弟等無一幸免的厄運,以及僅存的兩塊陣地(高盛和摩根)的銀行業務重組,宣告了美國以金融衍生產品為代表的『投行陣營』徹底瓦解,風行幾十年的『投行時代』已經作古,昨天,隨著高盛和大摩宣布轉投傳統銀行業務,最後一絲『應力積聚』得以延喘。
中國的樓市,不會因為太平洋彼岸的那場狂風暴雨山呼海嘯,而依然故做鎮靜泰然處之的,畢竟在中國的金融機構手中還持有著大量的雷曼兄弟、美林證券和『兩房』的那些幾乎一文的債券和對衝基金等金融衍生產品,銀行不舒服了,房企的日子會好過嗎?
我很巧合地與曹建海(曹建海博客,曹建海新聞,曹建海說吧)觀點那樣把中國的樓市前瞻到2012年,但不敢恭維某些人那種『過了這個冬天就見春天』的論調,中國樓市的這次崩盤單純靠『挺』是挺不過去的,樓價跳水的殺傷力和輻射波應該的空前的,我們不妨去大膽地預測和猜想三年之內中國樓市點點面面。
1、二線以上城市的房價將暴跌50%以上這次全球范圍內的金融危機告訴我們,病入膏肓來自於潛伏的時間過長和內在髒器的壞死,反觀中國樓市,這些年來不但潛伏著巨大的惡性腫瘤,而且在肌體的外部還懸浮著巨大的五光十色的泡沫做掩護,縱觀全國大多的一二線城市,在不到30%建安成本的背後,卻馱著大量的土地成本、資金成本、規費成本、環節成本以及隱性支出等,在這樣大宗成本面前,房企大額的利潤卻往往在大成本的掩蓋下,制造了很多很好拉高房價的理由和借口。
2、房企股權換手、重組、易主的比例將超過80%以上房地產開發行業不是傳統產業,更不是固定資產投資巨大的行業,說直接一點,它更想像是一個國際資金市場環境下的投資的落腳地和金融衍生物,所以,這個行業的生存內核像投資集團的熱錢一樣,當利潤變得不那麼豐厚的時候,便來去從容,然後前赴後繼。
3、房企破產倒閉或『象征價賣殼』將超過40%以上房企的倒閉,源自於三個方面:一是因長期硬挺導致成交慘淡,被龐大的資金成本壓跨;二是因土地成本的高昂,而無法實現預期的銷售單價和總銷售收入;三是因市場低迷競爭激烈而被淘汰出局;當一個行業出現危機時,競爭會愈加殘酷,洗牌會更加徹底。
4、20%的銀行因房企或按揭等失信壞帳而無法運營中國的銀行存在著大量的積疾,普遍存在著資金充足率不高的通病,加之地方的城市商業銀行在樓市『大好形勢』的誘惑下,各項貸款政策方面的『靈活性』,在息差越來越低的金融環境下,多年形成的控風險能力和抗風險能力方面,風險指數和風險意識都很低,這樣勢必會造成『死帳壞債』等致命性毒瘤,三年內因房貸而導致個別銀行的『停擺現象』,一定會發生,是有著大比例房貸的建行?是放貸門檻『異常靈活』的跨區域經營的上海浦發?是『與獅共舞』傍國際大款的北京銀行?還是那些資金充足率和抗風險能力都很低的各地方商行?我們無法預測,但有一道道理,曾有著6300多億美元家底158年輝煌歷史的雷曼兄弟可以破產,為什麼我們的銀行就可以高枕無懮?
5、50%的職業經理人將徹底告別房地產行業的危機伴隨著大量的失業,是一件正常得不能再正常的事了,房地產職業經理人的流失來自於三個方面:一是對行業失去信心;二是房企大量裁員;三是收入急劇下降。
6、30%的項目成為5年內將無法消化的濫尾樓當淡視了這次的金融危機的輻射效應,當堅信市場在面臨短暫的寒冬過後期望馬上回暖,當一味固執地面對低迷樓市而硬橕死扛,當不願意直接面對『負資產』的結果,留下的一定的無盡的債務和無法消化的濫尾。
7、30%的人斷供,其中1/3徹底成為銀行不良銀行利息的一次次上調,市場樓價的一天天下滑,失業率的一年年增高,銀行審貸的一步步放松,不但誘發了美國的次貸危機,在中國也照樣會導致大面積的斷供,和銀行不良資產率的攢高。
8、至少10%的城市因違規操作土地,會凸現腐敗官員落馬現象每個城市的財政收入,對土地運營的依賴性是很強烈的,而每屆地方政府可以立竿見影的政績,也主要集中在城市的改造和樓宇經濟方面,過熱的投資浪潮不僅吸引了很多當屆官員的熱衷,也掩蓋了諸多桌下場外潛規則的交易,當曾經洶湧的潮水一旦退卻的時候,當某些房企出現跳樓虧損的時候,估計也應該是腐敗暴露官員落馬的時候了。
9、中國地產企業排行榜的前50強,將至少破產10個十多年來競爭激烈比拼殘酷的房地產市場,『洗牌式』地淘汰了一大批孱弱的開發商,而當經濟危機的狂潮來襲的時候,率先受到衝擊或倒下的,一定是那些靠資本運做且自有資金比例很低的地產大鱷和巨人企業,要麼銀行逾期、『見負』,要麼股票跳水、脫水。
10、每個城市的政府廉價和經濟適用房比例會超過20%當地方政府靠土地運營迅猛獲利的慣性,無法大行其道地成為地方官員『政績招牌』的時候,而真正意義的『民生工程』、『民心工程』和『政府實事』將會被提到桌面上,那就是廉租廉價政策的出臺,安居解困工程的實施,屆時大量的經濟適用房面市,城市實質性的民生進程將大大提速。
11、純粹的專業代理制營銷模式,將徹底剝離了房企自有的營銷團隊專業代理制的營銷模式,將使開發商的產品性價比更加透明真實,也會遏止『樓王』的產生和市場銷售價格巨大泡沫的擠壓,各種信息資源、人纔資源、產品互補性等優質因素得到了高度的整合,開發商死盤的可能性降低,現金流不暢通的矛盾也將大大緩解。
12、傳統媒體被顛覆,以網絡為主流的媒體時代到來消費群體越來越『貨比三家』,銷售市場越來越『渴望互動』,這樣,以房地產行業為代表的競爭激烈型行業,在注重廣告高大形象的同時,越來越重視其受眾了解的深度和彼此交流的直接性,隨著網絡的普及和網絡廣告的成熟,使越來越多真實的聲音進入開發商和社會大眾的耳朵裡,受網絡媒體的衝擊,媒體環境將不再是傳統媒體『贊歌口號化』一統天下的局面了。
在美國,在華爾街,幾十年來以房貸按揭為道具的金融衍生品,每一次的『打包』其實都是『戕害式造夢』的神話,這些世界金融大亨們過於相信自己因為金融創新所帶來的奇跡了,也正是因為這些年來的盲目過度的自信,纔掩蓋了蘊藏很深的巨大的金融潛在風險,中國的樓市也是這樣,十幾年來完全市場化的房地產開發模式,催生了諸多『地王』和『富豪』的空中樓閣,當大洋彼岸的那場海嘯逼近的時候,當沈悶已久的市場情緒逼斷了房企資金流的時候,當房價那團絢彩的泡沫越昇越高跨過大氣層逼近真空帶的時候,那將意味著這個行業危機四伏,崩盤在即了。
『大盤時代』過去了,寒冬季節來臨了,是輕裝運動取暖?還是捂著棉被過冬?是切開血痂刮骨?還是纏上紗布死扛?你准備好了嗎?你想好了嗎?
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