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如果合生創展下半年的銷售資金不能及時回流,將很大程度上影響其項目開發進度。
『合生創展的拿地策略與業內同行相比是比較激進的,土儲今年內大幅增加,但目前內地的土地政策卻越來越苛刻,規避政策風險是或許其加快開發速度的一個考量標准。』
合生創展內部人士透露,預計合生創展2008-2011年的竣工面積將分別達155萬、203萬、287萬和408萬平方米,按年增幅達31-42%。但在很多分析人士看來,合生創展目前的財務狀況已經面臨著風險。不久前,標准普爾已將合生創展列入了負面信用觀察名單,開、竣工量的不降反昇讓業內對合生創展的資金抱有懷疑的態度。
資金疑慮近日,合生創展公布了中期業績報表顯示,受惠於物業銷售帶動的營業額增長,合生上半年實現純利潤9.33億港元,同比增長了123%;實現合約銷售面積34.87萬平米,合約銷售額41.6億元人民幣。
然而,與良好的銷售業績相比,另一個更值得注意的數據是,期內合生創展的資產負債總額與去年同期相比已經上昇了17個百分點,達到了326.27億港元,其中銀行借貸總額達到102.7億港元,也較去年同期上昇了25%。負債比率在半年之內由52%上昇了7個百分點至59%。
因此,在報告期末,合生創展的現金及短期銀行存款僅為18.71億港元,但是其中約9100萬港元存款已經作為了銀行批准其業主按揭貸款的抵押。
面對質疑,合生創展的解釋是:公司上半年在北京、上海、廣州等地新增了266萬平米的土地儲備,負債比率的上昇主要是由於建造及收購這些地塊所支付的大量現金所致。
然而,業內卻普遍對合生創展的資金表示疑慮。『據我們觀察,合生創展近兩年內,手中掌握的現金一直僅在20億港元左右,這對於一個大型房地產開發企業來說,這樣的現金流並不是安全的,我們認為他的資金一直處於比較緊繃的狀態』,標准普爾分析師符蓓在接受觀點地產網采訪時表示。
就在此前不久,因為對合生創展3.5億美元2012年到期的優先無擔保債券和18.3億元人民幣2010年到期的零利率可轉換債券的擔懮,標准普爾已經將合生創展列入了負面信用觀察名單。
雖然,合生創展在中報中重申,截至六月底,公司已經取得了237.32億港元的短期和長期貸款額度,其中的134.62億港元信貸額度仍未被動用。但是,符蓓認為,如果合生創展下半年的銷售資金不能及時回流,將很大程度上影響其項目開發進度。
『這個金九銀十是最關鍵的時期,在內地房市觀望氛圍濃厚的大環境下,整個行業的銷售都不會很樂觀。況且,合生創展旗下項目所處並非黃金地段,日益嚴峻的市場狀況都將對其銷售和利潤率施壓』,符蓓認為,合生創展很難完成其此前設定的150億元人民幣的年銷售計劃。
合生創展對此並未回應,但根據合生創展提供給觀點地產網的一份資料顯示,合生創展在今年下半年還將推出10個新項目,完工面積達131萬平米,主要分布在北京、上海和廣州、惠州等地,至於會采取怎樣的措施保證新項目的順利銷售合生創展並未透露。
土儲鞭子與其令人生疑的資金相比,合生創展對其所擁有的土地儲備卻異常高調。中報顯示,截止六月底,包括今年上半年其新取得的266萬平米的土地,其土儲已經達到了2362萬平方米,分布在北京、上海、廣州等地。其中,受此輪房地產調整影響嚴重的華南板塊的土儲面積已經佔據了其總土儲的56%。
合生創展副董事總經理及財務總監譚禮寧在業績會上對媒體表示,目前的土儲能夠滿足公司三至五年的開發需求,因此未來在內地的發展策略主要是提昇銷售額而非專注擴大土地儲備。
同時,合生創展一名高管在接受觀點地產網采訪時也透露,合生在2008-2011年的竣工面積預計將分別達155萬、203萬、287萬和408萬平方米,按年增幅達31-42%。
但是標准普爾卻認為,在內地房產商紛紛調低項目開工和竣工量之際,合生未來數年每年竣工面積大幅增長頗有點無奈之舉的意味。『近一兩年合生創展的拿地策略與業內同行相比是比較激進的,土儲大幅今年內大幅增加,但目前內地的土地政策卻越來越苛刻,規避政策風險是或許其加快開發速度的一個考量標准。』符蓓指出,盡管其資金不容樂觀,但是減緩開發速度顯然更不可取。
為了緩解新增土地儲備帶來的資金壓力,合生創展譚禮寧還表示,未來將會視市場的反映,以發行債券方式進行融資。但其並未透露更多具體事宜。
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