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雖然退房者的退房要求強烈,但退房者遇到的最大問題是關於退房的合同約定,退房者和萬科的理解並不一致。
目前國內的購房合同中,並無『房價下降可退房』的規定。一般來說,購房者在遇到三方面原因時可要求退房:
一是置業者與開發商簽訂的房屋銷售合同無效,置業者有權退房。通常,導致房屋銷售合同無效的表現形式主要有開發商的項目開發違法和開發商采取欺詐手段兩種。違法是指開發商沒有履行相關的法律手續,而欺詐主要是在竣工日期、裝修規格及質量標准等方面隱瞞真實情況。
二是置業者與開發商訂立的合同顯失公平,可以請求法院予以撤銷,要求退房。
三是開發商違約。違約大致表現在逾期交房超過一定期限、房屋結構有重大質量問題和由於開發商的過錯,置業者不能依法取得房屋所有權證書方面。
金色雅築的業主遇到的問題可能不屬於此列。『我們體諒部分客戶的心情,不過對市場價格變化進行補償沒有法律依據。』9月8日,在萬科舉辦的公司債券發行網上交流會上,萬科執行副總裁肖莉對『退房潮』如此表態。
但金色雅築的業主與萬科訂立購房合同時的一條補充條款,或許可以成為退房者的『福音』。
在這份購房合同中,其補充合同第十九條『關於單方解除合同』第二條規定,『乙方無論以何種原因單方面解除合同,若乙方已對該房屋設定抵押或者設置、存在其他任何權利限制的,則乙方行使單方解除權的書面通知中應附該房屋已經辦理注銷抵押或者已經消除權利限制的相關證明文件,否則,乙方無法解除本合同。』
上海杜躍平律師事務所律師杜躍平據此認為,這個條款可以反過來理解,也即:業主只要全額付款或者付清全部貸款之後,就可要求退房。2006年,杜躍平也正是憑借相似的補充條款,為上海的另一處業主打贏了退房官司。
目前國內的購房合同中,訂立補充條款的並不多。關於『無理由退房』的條件更是絕無僅有。而有些購房合同即便規定了無理由退房,一般也限制了『須經開發商同意』的條款,又或者將賠償的門檻提得很高。而萬科金色雅築的合同中,按照杜躍平的理解,『只規定了全部付清房款或貸款』,條件並不苛刻。
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