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國家統計局上周三發布了幾組與房價有關的數據,其中8月份中國建房及裝修材料價格上漲9.1%。1~8月,居住類價格累計上漲7.0%,遠遠高出居民消費價格總水平上漲4.9%的漲幅。令人尷尬的是,在這些數據裡,我們卻無法尋找到房價飛漲的源頭數字:就是土地成本在一棟普通住宅裡究竟佔多少比重?
其實賬還是有得算。據官方數據顯示,由於土地價格飛漲,作為地方財政收入的土地出讓金也在不斷刷新。2004年全國土地出讓金為5894億元,而僅僅過去兩年,全國土地出讓總價款就在去年突破萬億元大關。個別開發體量大的城市,土地財政更是佔據了大半壁江山。可以說,土地出讓金的豐厚收入,雖然扶起了地方財政的『搖錢樹』,但客觀上卻抬高了住宅開發的成本,導致開發商將一浪高過一浪的拿地成本攤到房價上。
高地價是高房價的孿生兄弟並非在數字上表現。我們經常可以在電視裡看到這樣的畫面:某市市長為了推出自己最熱門的土地,往往會用規格非常高的禮遇邀請一些地產商前來拍地。而酒杯一碰,有可能就是又一塊破紀錄的『地王』誕生。
既然政府的一屆任期內沒人敢說我不開發房子,那麼地方政府一般的做法都是讓那些有實力的大開發商染指房地產,而當大招商、大開發、高地價的打包思路,與那些准備上市大肆去拿土地包裝自己的地產商不謀而合時,自然就出現前一段囤地紀錄一破再破,開發攤子越鋪越大,而民眾卻越來越買不起房子的現象。這一點,我們在一些城市的招商小冊上一味取悅富人異地置業中就能看出端倪,就像山西為什麼把煤博會與房博會放在一起招攬能源大戶的取向一樣耐人尋味。
當下,各地都在以不同方式救市,雖然紅頭文件的內容不同,但都基本上停留在救市不救民,或者叫救『土地財政』的自救立場上。以西安市政府出臺的暖市政策為例,購房戶得到更多的只是一種心理安慰。因為此類以時間劃線的短期政策,一是『過了這個村就沒那個店』的權宜之計;二是購買平方米越多享受房款補貼越多的政策,無疑是新的殺貧濟富。因為不從土地源頭控制房屋成本,擠掉那些利用『土地拆東牆補西牆』的挪騰水分,幅度再大的政策也無法讓最需要房子的人群解決現實住房困難。
實際上,按照正常邏輯,一座城市的大白菜價格都能依靠發紅頭文件調控,那麼地價為什麼就不能利用同樣辦法給予降溫?如果地方政府繼續抱有土地生財的執政理念,政府就是收了多少土地出讓金包括違約金在內,都將於『低房價』無『補』。
真正的救市,應該是地方政府加大對保障性住房用地的供應力度,創新土地拍賣機制,盤活現有的土地存量,擠乾土地居高不下的隱性成本,給普通商品房的建設用地實打實地降價。同時,還應在整個城市規劃、建設中,把握土地政策的民生調控導向,讓更多地產『豪門』去面對那些『寒門』開發普通住宅,而不是將『優惠附加條件』去讓那些大地產商坐享其成,最終使高地價和高房價出現『惡』的疊加效應。
否則,貴過面粉的面包,也只是貴族們能夠享用得起的豪華面包。
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