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曾經率先拋出『拐點論』的萬科在『金九月』前夕,打出『最高可在總價基礎上直降十萬元』的促銷廣告,旗下8個樓盤推出限時特價房源。接近萬科的人說,萬科此舉是『破冰』,即破開一年來房產市場萎靡不振之堅冰,准備迎來『金九銀十』,不是像外界所說萬科在『領跌』。不管是『破冰』也好,『領跌』也罷,萬科變法子降價促銷還是有成效的。根據上海房地局官方網站統計的銷售信息顯示,上周末從8月29日到8月31日,萬科全部樓盤總共成交76套房源,總成交金額9563萬元,3天回籠資金近億元。
可是,是否能就此作為今年『金九銀十』的好預兆呢?恐怕未必。
有數據顯示,剛剛過去的8月上海商品房供應量為90.27萬平方米,環比下滑48%;成交面積為80.29萬平方米,下滑20%;成交均價為13413元/平方米,環比上漲5.6%;商品住宅供應量為64.11萬平方米,下滑50%;成交面積為62.44萬平方米,下滑14%;成交均價為13657元/平方米,上漲6.7%。同時,商品住宅供需比從7月的1.75下滑到8月的1.03。
8月樓市成交數據顯示,很多開發商在7月底8月初集中推盤之後就減少開盤以避開奧運會。沒來得及推盤的只能壓後到9月上市,這使得9月上市量將會大幅度增加。預計9月將推出新房源的樓盤超過30個,供應面積達到上百萬平方米。
淮君在線認為,從兩方面可以判斷9、10月的成交量會有提昇。一方面,在市場總體低迷之時,以自住為主的中低價位和中小戶型會更加熱銷,而9月新推的房源小戶型佔了絕大多數;另一方面,此前成交低迷的一個原因主要還是因為供應結構的問題,大部分上市房源都在外環線以外,現存供應量不足以喚起年輕白領的剛性住房需求。九、十月份中環附近、軌道交通到達的區域有大量有效新盤供應,就有可能會刺激這些潛在消費需求。現在看來,九、十兩月,開發商們將會使出包括降價在內的各種促銷手段。三管齊下的結果,成交量會提昇。
這話雖有一定道理,但不夠全面,因此預測結論可能也會有偏差。
就在萬科打出降價促銷招牌之後,『退房團』也在萬科的金色雅築樓盤出現了。網友在網上發帖稱,他們中有人是一周前買的房子,有人是幾個月前買的,還有三天前纔買的。可開發商通過各種方式變相降價,讓這些業主還沒入住就已經損失了10萬到40萬元不等。於是,不少業主自發組織『退房團』,強烈要求退房以維護自身利益。
我們並不認為這些『退房團』的業主有道理,但『退房團』的出現,是對購房者或者說潛在的購房者的一種啟示:目前的房價沒有跌夠,還有下降的空間。確實,到目前為止,開發商的降價都是以『限時降價』、『節日促銷』的名義降價,真正的稍有幅度的降價還是不多見的。
一方面,宏觀調控各項措施均使開發商備感資金壓力,但因有種種辦法或庇護而得以規避,從而堅不降價苦橕渡過難關;另一方面,購房者認定當前形勢可使房價下跌,而暫不出手購買。因此,今年的『金九銀十』不再,其成交量增長可能十分有限。
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