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年年的開復工面積高達2億多平方米,歷史最高投資1.5萬多億元投資,至少還有7000多億元的現金在手上。而銀行的新增貸款纔不到4000億元,自籌資金的增長大約是銀行信貸的2倍,並未出現現金流的斷裂。
至少差幾千億元的現金流的計算來自於根據已取得的情況計算出的投資,但壓縮項目與投資、減少土地的購置與開發、減少新開工項目,則節約了大量的資金。少數中小企業將土地轉讓與變現也改變了現金流的支出與需求,於是又的資金需求計算基礎發生了變化,流量自然也改變了,扣除物價指數實際投資則是下滑的。
今年的銷售大幅下降,至少少了7.2%,只有2.6億多平方米。七月份為下降10.2%,這個趨勢在加速。從現金流上看至少少回流了1000多億元,但新增的自籌資金部分遠遠大於因銷售下降而減少的現金流。合並如果銷售減少了20%,大約也只有6000多億元,也尚不至於讓開發商們死掉。
上半年的上市公司年報並未顯示開發企業的利潤大幅下降,因為大多數開發企業的項目利潤都是跨年度的。去年的銷售、今天的交房,利潤不在去年而在今年,而今年的銷售下降與價格變動則主要影響的是明年或後年,大約只有一部分會在當年反映,影響的現金流也同樣部分影響今天,更多影響的今後。
從價格而言,7月底(仍增長了)7.2%,但增幅是下降的。部分城市已出現了增幅,扣除物價則已出現了全面的負增長和下降,但並未出現崩潰型的下滑,部分城市則仍保持著較高的增長。短時期出現全面暴跌的可能性不大。
總體而言,今年的房地產行業不會出現行業性的問題,也不會出現大量的死亡,更不會出現危機到銀行的信貸並引發金融風險,但問題是嚴重的。
問題嚴重在於:
一、7月份之後的新開工下降,投資的增長將在四季度明顯下降,全年的土地供給下降也預示著今後的開工下降與投資下降,這種下降如果不在政策調整中轉化則明後年會加速加劇並帶動整體經濟的進一步下滑。
二、銷售在政策抑制作用下持續下滑並可能在媒體的過度宣傳中像傳染病一樣擴大下滑的趨勢,並讓控制創歷史新高記錄的暴增。
三、形成價格下跌的惡性環境。現金流的緊張、銀行信貸的壓力讓部分企業開始用降價的方式加速現金的回收,這種降價回收的前提在於大多數房價並未下降時就可能出現你降我也降,降到所有人都不敢出手消費的程度。今天的六千元就可能是便宜的價格,但如果有明天就變成五千元的危險,就會出現便宜也不會有人出手的惡性循環,就像股市在不斷下跌中,倍數很低也無人出手。斷供也會在暴跌中增長。
四、現金流的惡性循環會引發價格的惡性循環,價格的惡性循環引發銷售的惡性循環,銷售的惡性循環再反過來影響現金流……一系列的惡性循環則影響最終向金融傳導。
五、開發商的現金流也會從另一條線引發惡性循環,無能力擴大土地的需求而引發的惡化。7月份土地開發已下降27.6%,部分城市新增土地儲備能力和城市建設能力,也影響到以土地為抵押的政府土地貸款能力和開發能力,也會影響到今後長期的土地市場……
六、房地產投資下降引發的惡性循環則會在更大范圍展開,投資下降、供給減少、施工總量下降、勞動就業下降、鋼材等建築材料下降、經濟下降、消費下降,以及與住房相關的其他消費下降……最終都會以金融的形式反映於市場。
宏觀經濟政策的調節不僅是要解決今天市場中存在的問題,更重要的是要解決長期和預期的問題。如果等投資嚴重下降之後再去彌補並做修改政策,那麼就可能造成巨大的損失,就像當豬肉的價格出現下跌而造成大量母豬被殺時讓增加豬肉供給,就不僅僅是將豬仔培育成可上市的豬肉的生產周期與成本,而是要重新從先把小母豬變成可生豬仔的大母豬開始。房地產大約也是同樣,要先從土地開始而不是說建就建的。如果要上時政府連土地供給都有問題,那麼有如何調動房地產的投資增長呢?
今天就是已經開始出現殺母豬的情況了,改變政策條件並非要解決今天的生存問題,而是要解決不殺母豬而保留能從豬仔的培育開始的生產周期調整。如果等到連母豬都殺光了之後再做調整,那麼僅僅靠給母豬發工資就不夠了,支付的成本也遠遠不可估量了。如果等中國的經濟整體惡性下滑之後,再想將經濟拉上去,歷史的經驗告訴我們的則是費力不討好,且時間周期很長,成本代價巨大了。
整體經濟是否會下降已是定局,決策層本就想將增長速度壓下來,問題只在於降到什麼程度合適,GDP增長是10%、9%還是7-8%,是從臺階上走下去且可控,還是從窗戶中跳出去且不可控。如果連續四個季度的實際投資都下降並低於20%的增幅,那麼跳下去的可能似乎就已是事實了。
開發商可以跳樓,當然也可能當范跑跑或不乾房地產而轉做其他投資,但中國的經濟不能跳樓。中國的管理層可以辭職謝罪,但不能當范跑跑,也不可能做他國的臣民。中國人民也不會跑,仍必須在中國的經濟制度下繼續生存。
今天沒大問題,但噪音太多了就會出大問題。今天的政策所反映出的則是對未來與預期的影響。蟻穴並非大問題,但卻可能將大堤解體,大約就是這種預期。
我並不在意214號文件的噪音,而更在乎今後的政策,讓更多的人翹首以待吧!
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