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1. 08年上半年銷售收入——環比顯著下降(開發類)
1.1.行業情況——同比增加,環比下滑(開發類)
受宏觀調控影響,整個行業上半年銷售狀況環比出現下滑,08年上半年銷售收入較07年上半年增加20.19%,較07年下半年下降37.02%。
開發類公司08年上半年銷售收入環比仍保持較高增長的依次是ST興業、蘇寧環球、新黃浦、中天城投和上海新梅。
重點開發類公司08年上半年銷售收入同比增長31.53%,環比也出現明顯下降,08年上半年銷售較07年下半年大幅下降35.33%。重點公司中銷售同比增速超過100%的公司有中糧地產、華僑城、中華企業、華發股份、上實發展和蘇寧環球,環比表現較好的公司依次是蘇寧環球、香江控股和中華企業。
2.利能力評測
2.1.行業情況——ROE、淨利率和毛利率提昇,開發類三項費用率略增
開發類、出租類公司08年中報ROE、淨利率、毛利率較07年有較明顯的上昇,估計其原因主要在於:一是因為中報結算收入中大部分是07年銷售的高毛利率項目預售房款;二是08年上半年只有廣深地區行業調整表現為房價下跌而導致毛利率下跌,而且這塊銷售收入尚未充分結算,而北京、上海等其他大部分城市房價並沒有下跌。但作為今年上半年銷售低迷的反映,開發類上市公司三項費用增加。綜合考慮以下四個指標,開發類企業中表現最好的依次是綿世股份、蘇寧環球、新湖創業、深振業A和名流置業,出租類企業中表現最好的依次是陸家嘴、空港股份和張江高科。
2.2.重點公司跟蹤——盈利能力增強,費用下降
重點跟蹤開發類公司盈利能力增強,三項費用下降;出租類公司ROE、毛利率同比提高,費用下降,但扣除非經常性損益後的淨利率出現下降。
重點跟蹤公司中,開發類盈利情況最好的依次是蘇寧環球、深振業A、名流置業,出租類表現最好的依次是中國國貿、陸家嘴和張江高科。
3.償債能力評測
3.1.行業情況——資金壓力較大是行業普遍現象開發類公司
上半年加快土地開發,表現為每股經營性淨現金流出現較大負值;因信貸緊縮,開發類企業銀行貸款比例減少,與07年年末相比速動比例、貨幣資金與負債比例上昇,資產負債率、真實負債率有所下降,出租類公司08年中報表現出資金壓力加大。
因直接比較公司間每股經營性現金流意義不大,考慮其餘五個指標得到,開發類公司表現最好的依次是科學城、綿世股份、ST東源、旭飛投資和名流置業;出租類表現最好的依次是陸家嘴、中炬高新和海泰發展
3.2.重點公司跟蹤——經營性淨現金流緊張,償債能力下降
開發類重點公司每股經營性淨現金流同比出現較大負值、淨負債率上昇一方面是房地產行業的投資慣性所導致的;另一方面是行業主流公司規模較大、很多是全國性布局,作為重點公司要保留一定的開發投資規模。負債比例上昇,短期償債能力得到改善表明一二線龍頭公司在緊縮的信貸政策下更容易被銀行認可。出租類重點公司每股經營性淨現金流也出現較大負值,速動比例、貨幣資金負債比、資產負債率有一定改善,但真實負債率和淨負債率略有提高。
重點跟蹤公司中,償債能力最好的依次是城投控股、名流置業和中糧地產,出租類表現最好的依次是陸家嘴、世貿股份和金融街
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