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投資要點:
上半年銷售變化:整個行業08年上半年銷售收入同比增加20%,環比出現明顯下降,銷售收入約等於07年下半年的63%左右。
盈利能力變化:整個行業ROE、淨利率和毛利率都有提高,原因首先在於中報結算收入中大部分是07年銷售的高毛利率項目預售房款;其次是08年上半年只有廣深地區行業調整表現為房價下跌而導致毛利率下跌。但因銷售低迷和市場競爭壓力加大,三項費用率都有提高。..償債情況變化:整個行業開發類公司受信貸緊縮政策影響,借款佔負債比例下降,而重點公司憑借自身優勢仍可獲得較多銀行借款。重點關注公司中償債壓力較小的公司是城投控股、名流置業、中糧地產、陸家嘴、世茂股份和金融街。
業績增速變化:整個行業業績增長速度放慢,重點公司業績增長速度快於行業平均水平。重點關注公司中業績增長較快的公司是首開股份、上實發展、蘇寧環球、陸家嘴、外高橋和張江高科。
營運周期變化:因開發商主動放慢開發節奏和銷售低迷,整個行業營運周期變長。
所得稅變化:因兩稅合並,重點開發類公司所得稅收入比下降,而出租類公司平均稅率上昇,主要因為很多出租類公司本享受稅率優惠,兩稅合並反而使所得稅率提高。
業績保障情況:08年上半年全國銷售量普遍下降,大部分公司銷售情況並不理想,而目前業績鎖定情況最好的公司是華發股份、保利地產、金融街、萬科A、深振業A、萬業企業和蘇州高新。
行業趨勢:重點關注公司作為行業或地方龍頭企業,在成本、獲得資金、管理上更具有優勢,表現出比行業更快的業績增長速度。但重點開發類公司營業周期也在變長,經營性淨現金流出現較大負值。
自救纔是出路:預計地產行業將繼續處於『資金冬天』,開發商需要繼續為自己准備棉衣。因房價調整並不充分,短期內中央都不可能出臺專門針對房地產行業的貸款放松政策。對開發商來說,自救纔是出路,例如:樓盤降價加快現金回籠、銷售有剛性需求支橕的中小戶型。
預計08年全年房地產上市公司淨利潤增速下降到31%,毛利率下滑趨勢預計持續到2010年前後。行業評級維持增持,但建議謹慎。建議關注萬科類和非萬科類兩種公司的價值模式,關注行業調整的受益者。
截至8月30日,房地產上市公司08年中報全部披露完畢,我們試圖通過上市公司銷售收入、盈利能力、償債能力、成長能力、營運能力、稅率、業績保障水平和估值水平八方面反映上市公司半年內的變化。
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