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信貸緊縮政策也是土地市場降溫的主因。近日,央行、銀監會發布《關於金融促進節約集約用地的通知》,嚴格商業性房地產信貸管理。其中,對國土資源部門認定的建設用地閑置2年以上的房地產項目,禁止發放房地產開發貸款或以此類項目建設用地作為抵押物的各類貸款(包括資產保全業務)。這項措施,更是給囤地的房地產商從資金上收緊了『緊箍咒』。
除了宏觀調控政策對土地市場的影響之外,這輪土地市場降溫還有一個原因,那就是市場自行調節發揮了作用。從另一個角度來講,房地產市場對土地市場的影響也起到了重要的作用。前兩年房地產市場的火爆造成開發商囤積了大量的土地,而這些土地的消化則需要一個過程。尤其在當前房地產市場交易量萎靡,再加上股市的低迷以及上市融資面臨諸多困難,許多開發商資金鏈面臨斷裂的危險。在這種情況下,開發商對土地市場的興趣銳減,土地市場的需求減少造成了土地價格難以再現去年的輝煌,反而出現大量『流拍』現象,甚至出現『退地』以減少損失的情況。供需的變化帶來土地市場的『寒潮』。
另外,土地財政是許多地方政府的收入來源。據國土資源部統計,去年全國招標拍賣掛牌出讓土地收入超過9000億元,其中大部分收入由地方政府支配。在現有的體制下,地方政府賣地的衝動難以根本遏制,一旦土地價格下降,地方政府只好靠增加數量來獲得收益。如果土地難以出讓,就囤積在地方政府手中。專家指出:『回歸理性取決於土地合理流通,即土地既不能囤在地方政府手裡,也不能囤在開發商手裡,任何一方囤地都會使得土地市場供求失衡。』而要解決這個問題,就必須從制度的改革入手。
從這些年來土地市場的起伏來看,我國的土地市場還存在許多不完善的地方。專家指出:『地價決定不了房價走勢,但房價對地價的影響是明顯的。因此,土地市場回歸理性的一個前提是房價回歸理性。』但是,目前我國房地產市場正處於調整時期,觀望氣氛濃厚,房地產商面臨著資金回收的壓力,房價下行的壓力不小。雖然經濟適用房、限價房和廉租房的建設在各地不斷推進,但是房地產市場的結構依然不合理。可以說,我國房地產市場的完善還有一個過程,與之息息相關的土地市場,也不可能在短期內得以完善。
看來,在當前房地產市場低迷的情況下,個別『單價地王』的出現恐怕只是曇花一現,只能反映出某個地塊的優勢,並不意味著遭遇寒流的土地市場出現根本的轉機。土地市場的完善還有很長的路要走。
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