需求是任何市場訂價的主要依據,一旦需求沒有引導好,或市場信息導致需求不順,都可能通過價格來報復價格或利益相關人。
縱觀房地產需求,可以縱橫分類如下十類,對房價的影響也反映為訂價者與消費者,而營銷模式也在房價漲跌中推波助瀾。
一、關於預測性需求對房價的影響
預測性需求包括總需求量預計、局部市場需求層次與階層、市政與城市化條件下的樂觀需求預測、適度投資與部分投機需求預測。
可以毫不誇張地說,我國前幾年房價暴漲的根本原因就是起源於對這些未來需求的貼現預測,再加諸媒體與營銷機構的助推力量,形成一致看漲並速漲的結論,並且由於投資機會與投資品種短缺,導致樓市成為資本集中的溫床,帶來了地方財政快速增長的同時也將房奴推入到深淵。
反過來,這些未來型的需求預測,實際只是一種剛性的數字,它有利於我們認識我國樓市的整體發展態勢,也毫不誇張地說,整體看漲將構成中國樓市的主要基調。
當然,這些需求的實現並不完全依賴於新房市場,它可能還與農村宅基地流通、農村城鎮化、流動人口置業優惠政策、二手市場以及置換政策相關,但由於人口自然增長以及經濟整體推進,小康建設的持續性等原因,賦予中國樓市長期向漲的秉賦。
對看漲秉賦的附麗條件就是群居與集居的中國傳統,中國並不缺地,但宜居地比較緊缺,這也是許多開發商、研究人員、政府決策諮詢機構多次上書闡述中國土地利用率應該集約的根本背景。
二、關於受限制需求對房價的影響
我們可以把非完全市場化途徑實現的或可能實現的需求稱之為受限制需求,應該包括:小產權合法化或法律化帶來的需求、保障住房市場釋放的需求、保障住房流通後釋放的需求(二手市場需求)、限價房或類似地方政府決策下的市場需求、未來一段時間或小康環境下低保階層的住房需求。
本來這些受限制需求並不構成樓市的影響部分,它們應該是政府的職責,是政府承擔的社會性義務或責任,本應由政府為主體進行解決,與商品性樓市完全無關。但由於我國實行比較嚴格的人口制度,好多保障政策也限價政策來源於對戶籍的確認,並且由於保障市場、小產權房市場、變通保障類住房市場,存在僧多粥少的局面,從而導致關系尋租的存在,並不是應保盡保,甚至存在不該保的保了該保的不保;同時由於我國住房保障建設采取了延用開發商制度,並且土地存量基本是地方政府與開發商各持一半,如果從用地開發成熟程度來判斷,開發商掌握的存量地甚至超過政府儲備中新近可以構成供應的部分,由此讓地方政府不得不與開發商聯系,合作進行保障住房建設,合作尋求解決小產權房的問題,還有部分供地沒有通過市場途徑而由開發商假借保障房的名義進行了開發。
也就是說,當遠離市場的住房品種因為制度或機制或實施過程的問題與完全市場化供應發生著不當聯系,自然地會影響市場化條件下樓市的訂價,這也是為什麼經濟適用房產權不能完全流通的近期原因。
這類需求是房價出現報復性反彈的推力之一,試想如果許多寄望政府解決居住問題的人們,一旦發現自己不能進入政府的法眼,自然擠進市場化消費,但政府為了彌補自己的過錯可能通過收益補差或直接的住房補貼以及政策優惠來促進他們快速進入一個城市的地方房地產消費市場,從而會帶來房價比預期更為看漲。
三、關於消費需求對房價的影響
消費需求這裡是取狹義理解,也就是剔除了投資投機消費後的純自住型消費。如果筆者說中國將達到80%的自住率你相信嗎/如果筆者預言中國將在2020年迎來人口生育高峰以及老齡化高峰你相信嗎?/如果筆者預言所有的持幣人伺經濟發展穩定後80%會選擇商品性消費你信嗎?/我們每個人摸心自問,有條件置業與長租,你選擇哪一種?即使實現了美式的全屋家居租賃,你只需要帶幾件換洗衣服就可以進去住了,你會選擇長期寄人籬下嗎?
人們圍繞剛性需求爭論的原因就在於此:中國傳統,既要有自己的窩,又還可能為下一代准備一下窩,築巢纔能引鳳乃千年古訓。
所以許多人盡乎所有人都在關注著樓市的發展,指望房價快速出現劇跌,好買房。
但是,當購買國沈淀下來,當開發商自然淘汰發生著,當政策執行比較剛性的時候,當收入分配並沒有平均化的時候,尤其當社會加劇向中產轉化而更多無產者望房興嘆的時候,你說是大面積停購影響房價還是現實的需求發生影響房價?除非市場供應主體即開發商死光了或全部依賴政府生存,不然做為商人的他們會否在有需求甚至確實存在大批觀望性剛性需求的條件下舉手投降呢?
所以有句話說消費推漲房價,本質上說,就是消費需求實現並不同步的時候發生了,這種不同步的發生基於目前中國的貧富差距,大部分買不起而少部分買多套,再加上投資性持有與投機性炒作,自然房價就上來了,然,土地供應價的快速市場化提昇,導致人們將注意力集中在政府集中在地價重估上面,沒有看到基於收入差距導致的消費實現不同步,盲目恨房價是多數人的觀點,有用嗎?
再看看不買房運動以及觀望後市場發展,筆者一貫認為,不買房運動與觀望,只能導致房價井噴,為什麼呢,因為一定時間內解決居住問題的根本來自於現實的商品房供應而不是存量也不是二手房,一旦政策明晰而房產調控措施定論的時候,最先發生的必定是需求,等待了許久的需求,而開發商的自然淘汰在中國的現實環境下只是讓強者更強弱者更弱,新的壟斷環境下,開發商與需求者之間的較量必然以消費實現為結局,除非政府出面解決,限制開發商的利潤率,真正公開成本,完全按照計劃年代的方針來辦事。
四、關於投資需求對房價的影響
投資需求包括了投機性需求,這兩類需求並不壞,有了投資性消費市場纔會存在風險,纔叫市場。中國房價暴漲,投資需求是替罪羊。
投資需求的本質實際是對市場供求的潤滑,當市場需求強於供應的時候,投資性需求纔會大面積發生,只不過政府沒有提前下手,導致投資性消費因為政策市的原因,因為土地財政的原因,由最先的持有轉化為交易,最終被定性為投機性消費。
真正投機性消費是有害的,它會刺激個案樓盤盲目漲價並帶動區域看漲,但想想投機怎麼來的,我們就可以看到房價上漲背後,真正造就了投機功能的,是政府沒有關注好消費引導。
現在,全國上下對投資性需求人人喊打並且將投機性需求單列,大有必滅之而後快之惑。
我們以前面對的是總體的賣方市場,所以投資房產無風險的觀念深入人心最終引發了國家調控的暴漲型樓市,如果真正對投資性消費進行早期教育與政策引導,讓投資對房價進行適當的稀釋,相信也就不會出現暴漲暴跌的說法。股市為什麼要建設成散戶時代,而不是由寡頭說了算,應該管窺。
五、其他個案需求對房價的影響
比如外資進入樓市,是管制還是有法制地進入?比如對地產、對項目進行炒作,比如不能統一關於土地供應與資金管理的統一政策,比如金融稅收與行政難以統一步調進行全方位調控?
這些也只是個別現象,不足以影響樓市發展的全局,但在暴漲時期確實影響到人們的主觀判斷。
需求推漲房價並不危言聳聽,持續的中國樓市有利於經濟的穩定與人們生活的穩定,沒有房子由政府來協助解決比經濟不穩定下自已解決要妥當許多,如果你的生活只剩餘一個問題就是沒有房子,或你的生活除了房子,還有許多生存問題,哪一個政府喜歡復雜?