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『曾經有一筆巨額的資金擺在我面前,我沒有珍惜,等到失去的時候我纔後悔莫及,做房地產最痛苦的事情莫過於此。如果上天能夠給我一個機會,我會對那筆資金說:我需要你。如果非要在這筆資金面前加上一個數目,我希望是越多越好……』
『資金越多越好』,這,可以說是道出了目前眾多開發商共同的心聲,而資金緊缺也打碎了不少房地產開發商對繼續過美好生活的憧憬。
確實,進入2008年,樓市(專題)已經由『土地為王』開始轉變為『現金為王』,多數房企(看看那些房企的困境)不得不面臨著資金壓力。由於資金的缺乏,使得不少開發商開始轉讓手中的項目、土地、產權等,以實現再融資。
從國內四大產權交易所掛牌的項目來看,房地產項目並不少見。二季度,北京產權交易所掛牌出讓的房地產項目達到20餘個,其中涉及北京的項目達到16個。日前,也有包括北京國融置業有限公司、北京實創科技園開發建設股份有限公司、北京華麗嘉源房地產開發有限公司、中國華聯房地產開發公司、北京京洋房地產開發有限公司等公司掛牌。此外,上海聯合產權交易所、天津產權交易所和重慶聯合產權交易所都有不同的房地產項目掛牌交易。而據上海聯合產權交易所提供的數據顯示,在8月18日到8月22日的一個星期內,該交易所房地產業掛牌金額就達6653萬元。
房地產公司公開掛牌轉讓的項目數量正在大幅增加。
諸多的房地產項目轉讓,最主要的因素還是資金問題。資金鏈的緊張,將成為行業資源並購整合的良機,而時間緊迫和交房保證等原因又使得資金鏈瀕臨斷裂企業選擇項目轉讓的概率大於降價清盤的概率。
然而,資金鏈緊張的真正原因,特別是對那些中小開發商來說,宏觀調控帶來的銀根緊縮,貸款的門檻提高,成為他們資金來源的『攔路虎』,只能是『望銀行而興嘆』。此外,即使貸到款了,但由於此前央行多次提高准備金率,給商業銀行帶來了較大的流動性壓力,使得金融機構可用資金相應減少,進一步加大了房地產企業在銀行貸款的難度。
迫不得已,陷入融資困境的中小開發商,不得不以轉讓部分諸如土地等項目的方式來保障手頭項目的順利進行,這可以說是他們的無奈之舉。
在這些掛牌交易的項目中,有一些項目顯得格外紮眼。
8月7日,中國紡織機械(集團)有限公司在北京產權交易所掛牌轉讓其所擁有的佛山市金色陽光房地產開發有限公司100%股權,而該企業則擁有佛山市黃金地段近170畝住宅用地的專項開發權,轉讓價格面議,掛牌時間到2009年7月7日——這塊地來自佛山市的『黃金地段』。
而與這塊來自佛山黃金地段的土地相同,北京的很多開發商也選擇了掛牌出讓其地塊或者合作開發的形式。如地處宣武區黃金地段的金宮花園土地,轉讓價格2.8億元;位於懷柔區楊宋鎮的、土地面積總計61784平方米的3個地塊,轉讓價格1.395億元;密雲高嶺鎮總佔地面積100萬平方米的一個地塊,轉讓價格1600萬元。
此外,上海、天津、重慶的產權交易所,都有不少房地產項目或股權掛牌轉讓的公告。
對此,業內人士還是把此現象的最終原因歸結於資金壓力增大,以至於不得不通過轉讓或者合作開放的方式來緩解資金壓力。而房地產市場的不斷調整,也使得房市(專題)逐漸陷入低迷態勢,再加上原材料價格的一路上揚,使得行業利潤變得越來越微薄,導致更多的地產商開始轉行,而轉行的第一步就是把受眾的『熟地』以一個比較好的價格轉讓出去。這也是土地項目近期頻繁掛牌轉讓的主要原因。
上海聯合產權交易所的消息顯示,今年上半年,房地產行業企業在上海產權市場實施的融資交易為116宗,成交金額達到89.58億元,同比增長了近六成。而從成交的案例來看,不少企業都對自己的股權限售頗為滿意。分析人士指出,趁中小開發商紛紛出售股權、尋求資金的檔口,實力強勁的大型開發商在國內『跑馬圈地』的步伐也開始加快,這也在一定程度促使了這類交易活動活躍。
此外,雖然在很多房地產企業掌門人的潛意識裡,讓別人當大股東而自己僅僅是操盤手的局面不能接受,但在銀根緊縮的現實情況下,這也無疑是為了企業繼續生存的一種韜光養晦的手段。
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