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實際上,一方面,土地稀缺性只能是相對的,與日本相比,中國可能根本不存在所謂的土地稀缺性,能建造房屋的土地比能耕種的土地要多得多!更何況,對於這種所謂的稀缺的土地,人們所擁有的只是70年的使用權而已!另一方面,正如《中國房價下跌序幕剛剛拉開》一文中所提到的,計劃生育政策導致的生育率的下降,使得80後的獨生子女一代,『結婚後,在未來某一時刻也將繼承雙方父母現有的房產,一套自住,其餘的一套或多套住房則推向市場』。因此,退一步說,所謂的土地稀缺性即使是真實存在的,也正在悄然發生變化。
在中國信息混亂的房地產市場,民眾想獲取真實信息是如此困難。比如,國家發改委發布的數據顯示,2007年11月份廣州房價環比上漲12.27%,而廣州市國土資源與房產管理局公布的數據卻稱同期月房價數據環比下跌9.9%!地方政府與有關部門發布的同一期間的數據差別竟然如此之大!原因是雙方采用的統計方法截然不同,當然,誰都會選擇更利於自身利益的方法,問題是,夾在中間的民眾如何取捨?
再比如,自2007年10月份以來,有關部門發布的房價信息仍是在不斷上漲的,媒體報道時特別強調『各大中城市的房價依然在你追我趕,並無趨緩跡象』,這種信息給民眾帶來的感覺是顯而易見的:房價在快速上漲,如果不抓緊買房,今後將不得不付出更高的價格。經濟學家認為,公眾對未來良好預期容易轉化為現實的需求,從而進入消費決策。房價快速上漲信息給人們心理上帶來的驅動作用無疑將使部分潛在的購買力直接轉化為消費行動,進而,成為房價上漲的推動力。
但是,有關部門發布的房價漲幅數據遺漏了一個極其重要的因素,即成交量的變化。經濟學家在研究某種商品的價格走勢時,不僅看價格,也看交易量,因為基於不同交易量的價格有著截然不同的市場解讀,通過兩種數據的結合纔能得出相對准確的結論。然而,我們有關部門所發布的統計數據,交易量卻是缺位的,這是由統計方式的局限性所決定了的——發改委和統計部門發布的數據屬於抽樣統計,無法反映具體的交易量。這樣,某種商品目前的價格變化與未來的走勢之間就容易失去原本非常緊密的聯系。缺少成交量支橕的房價,即使上漲的,也是強弩之末或者回光返照。如北京、上海、深圳,今年7月份的住房成交量環比大幅萎縮,都在20%以上,深圳更是環比下降40%;同時,三大城市同比降幅更是都達到50%。
有些信息不僅僅是統計方式的不同,甚至,連定義本身甚至都可能截然不同。比如空置率,國家統計局與原建設部(即現在的住房和城鄉建設部,下簡稱建設部)就爭議不斷,因為它們對空置及空置率概念的理解截然不同。國家統計局認為,空置面積是指報告期末已竣工的商品房屋建築面積中,尚未銷售或出租的部分,包括以前年度竣工和本期竣工可供出售和出租而未售出或租出的房屋面積。而建設部則認為,竣工1年以內的作為待銷商品房,1年以上3年以內的作為滯銷商品房,3年以上纔被作為空置積壓房。爭論到最後,建設部有關人士在接受媒體采訪時乾脆說:『空置率不管是百分之多少,是算不出來的。因為國外空置率有嚴格的分子、分母界定,而我們的分子分母跟國外特別不一樣,所以怎麼算都不合適。』太極手一推,空置率計算似乎就成了難以完成的任務。言外之意,既然空置率是算不出來的,你統計局不管怎麼忙活,得出的數據都是不可信的!
統計局與建設部的PK,說到底是利益和話語權之爭。仍以空置率為例,空置率的高低直接反映了房地產市場投機、投資的嚴重程度,倘若空置率高,中央可能據此出臺嚴厲的調控政策,而這恰是建設部不願意看到的。最要命的是,倘若統計部門公布的數據成為中央制定相關政策和公眾研究房市的依據,統計部門就掌握了房地產市場上的一個至關重要的話語權,就動了建設部的奶酪,這同樣是建設部不願意看到的。建設部更願意自己掌控著與房地產相關的話語權。兩部門爭斗的結果是:中國現在也沒有誰能夠知道房屋空置率到底是多少!如果有人想知道,就只能在晚上去一個個小區查看,看亮燈率有多高!職能部門內斗或不作為,讓民眾苦不堪言!
而有些信息根本就是故意扭曲的,以凸顯政績或遮掩問題。比如,2007年11月15日,在第六屆住博會高峰論壇上,建設部住宅與房地產業司一位副司長透露:『截至目前,90平方米以下普通商品房佔到商品房供應總套數的35.9%,比2006年高出1.5個百分點,中小戶型供應呈現上昇趨勢。』根據這個數據,我國90平方米以下普通商品房佔商品房供應的總套數在增加,但是,『小戶型供應呈現上昇趨勢』的結論卻是偷換概念的結果。因為,判斷中小戶型住房供應增加與否、增加多少的依據應該是『面積』而非『套數』。
我國第二次房市調控政策明確要求:『自2006年6月1日起,凡新審批、新開工的商品住房建設,套型建築面積90平方米以下住房面積所佔比重,必須達到開發建設總面積的70%以上』。
顯然,中央政策的著眼點在於『面積』而非『套數』,衡量政策效果的標准也應該是『面積』而非『套數』。我們知道,同樣的面積建造小戶型住房的套數肯定要比建造大戶型住房的套數多很多。莫說『套型建築面積90平方米以下住房面積所佔比重』,已經達到『開發建設總面積的70%以上』,即使達到了政策規定的一半目標即35%以上,那麼,90平方米以下普通商品房在商品房供應總套數中的比例也不應只佔35.9%!通過對比不難看出,有關人士通過以『套數』來取代『面積』,就把90平方米以下普通商品房供應遠未達到政策預期的缺陷輕松變成了成績!
在整個中國房地產市場,各種數據互相打架,各種信息彼此衝突。當一個市場的信息混亂到過去的(如上月份、上季度)房價到底是漲還是跌都弄不清楚的時候,各種既得利益集團便翩翩起舞,盡興忽悠,而民眾處於極度迷茫的狀態!正是在這種信息極度不對稱、極度缺失的局面下,民眾被房地產市場中的既得利益集團牽著鼻子走了一程又一程,他們被榨取和掠奪的是實實在在的血汗錢。但是,用謊言推動的市場注定要累積起巨大的泡沫,而泡沫總歸是要破滅的。2008年,注定是一個轉折之年!
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