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第二,說到土地的稀缺性,中國的土地再稀缺也稀缺不過日本。日本人多地少,而且有三分之二以上是山地和丘陵,人口密度是每平方公裡339.3人,我國是130多人,而且,日本的城市人口佔其總人口的比例高達75.9%,我國只有37%左右。但是,日本仍然很好地解決了住房問題,而且,日本的房價並沒有漲到天上去。不妨看看《第一財經日報》2008年3月25日的這則報道:日本東京多摩地區去年11月剛剛落成的大型公寓樓,不僅緊鄰輕軌車站,而且全部精裝修完畢。到今年2月,使用面積66平方米的房型售價2290萬日元(約合152萬元人民幣)。即使從絕對值上來對比,這一房價標准也已經和北京、上海非常接近。別忘了,日本國民的人均工資收入是我們的30多倍、日本的房產中包括土地所有權(中國買的只是70年的使用權)、日本有健全的社會保障體系——這意味著國民可以更放心地把其大部分收入用於購買住房。
第三,所謂城市化導致土地資源稀缺的說法也是一個謊言。我國城市化率並非隨著經濟發展到一定階段自然導致的結果,很多城市化是把周邊的縣、鎮劃歸城市實現的,屬於『掛牌式』城市化,在這種情況下,對於新並入的縣、鎮而言,由於新的高樓逐漸替代原來的矮樓,土地得到了更充分的利用,僅原有土地利用率的提高就相當於衍生出了大片土地。這種城市化進程並不意味著對耕地的侵佔,也不意味著土地資源變得更稀缺。而且,在這種『掛牌式』城市化格局下,原有的農民變成市民——他們即使住在自家房子裡不動也完成了向市民的角色轉變,這種城市化進程與對土地的佔用之間並無直接聯系。因此,所謂土地的稀缺性也就缺少了一個重要前提。另外,城市化過程中並未伴隨著購買力的上昇,這一點在《中國房價下跌序幕剛剛拉開》(《中國房事黑皮書(2008)》之一)一文中已經講過。
第四,城市尤其接近中心地帶拆遷後(多為平房或矮樓)新建的樓房,大都是容積率高的高樓大廈,其建築面積是拆遷房屋建築面積的數倍,這實際上意味著城市土地更充分的利用,意味著衍生出新的『建築面積』。另一方面,城中企業向外遷移(可能佔用部分耕地),都在不斷增加城市的土地資源,當高樓大廈替代企業的廠房,由於容積率提高,建築面積將提高數倍,這同樣告訴我們,土地的稀缺性只是一個人造謊言。
第五,我國一再強調,『一定要守住18億畝耕地紅線』,但是,住房並不一定要建造在耕地上,實際上,在我國陸地面積中,耕地只佔13.7%,耕地之外的土地比耕地面積更多,許多是可以開發利用建房的。在一些城市,海邊與山坡的商品房甚至價格更高,以開發商的能耐,完全可以包裝成『海景房』、『山景房』高價銷售。
但是,錯誤信息的彌漫,使人們深信,房屋只能建在耕地上,而18億畝耕地紅線不能碰,因而,土地是稀缺的,既然土地是稀缺的,地價就會上漲,相應的,房價也會直線上漲。這種思維路徑正是既得利益集團所需要的。對於地方政府而言,在土地稀缺性的幌子下,土地可以以更高的價格拍賣,『地王』不正是這樣制造出來的嗎?另一方面,在土地稀缺的幌子下,開發商不斷烘托出供不應求的假象,推高房價。而購房居住者成為被既得利益集團明火執仗打劫的對象。
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